房企三季度報(bào)藏憂 二三線龍頭挾城鎮(zhèn)化之勢(shì)突圍

　　不出預(yù)料，在2009年中至2010年初這波快速爆發(fā)的地產(chǎn)牛市中所確認(rèn)的預(yù)售收入，確保上市房企今年三季度仍交出了一份穩(wěn)步增長(zhǎng)的財(cái)報(bào)。

　　而頗含隱憂的是，在嚴(yán)厲調(diào)控新政策的持續(xù)作用、企業(yè)項(xiàng)目竣工放緩致使結(jié)轉(zhuǎn)收入減少等因素影響下，瀏覽單季數(shù)據(jù)卻可發(fā)現(xiàn)房企面臨同比、環(huán)比雙降的經(jīng)營窘境——這在今年前兩份財(cái)報(bào)中還不曾出現(xiàn)。但另一方面，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速推進(jìn)，在調(diào)控新政的相對(duì)“盲點(diǎn)”——二、三線城市龍頭房企仍存在高速成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，尤其是在目前本幣升值致熱錢頻密流入內(nèi)地樓市的宏觀背景下。

　　前三季業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)

　　單季數(shù)據(jù)隱憂畢現(xiàn)

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至10月28日，兩市共有99家以地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司公布2010年三季報(bào)，前三季度營業(yè)總收入合計(jì)為1661億元，同比上漲22%；歸屬于母公司股東的凈利潤合計(jì)為204億元，同比上漲17.6%。

　　明細(xì)來看，99家房企中有65家實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入正向增長(zhǎng)，而34家營業(yè)收入負(fù)增長(zhǎng)。其中，剔出ST類公司，前三季度營業(yè)收入增幅排位在前的均為二、三線龍頭房企，如廣宇發(fā)展同比增3.22倍；津?yàn)I發(fā)展同比增1.56倍；嘉凱城同比增1.47倍。同時(shí)，上述三公司分別實(shí)現(xiàn)凈利潤增幅3.95倍、3.89倍、3.38倍，也是目前房企中凈利增幅最大的三家企業(yè)。

　　然而，若瀏覽單季數(shù)據(jù)，則可發(fā)現(xiàn)不少上市房企盈利情況在悄然倒退。據(jù)統(tǒng)計(jì)，99家公司第三季度營業(yè)總收入合計(jì)為501億元，同比增7.7%，但環(huán)比二季度卻下降15.7%；三季度歸屬于母公司股東的凈利潤合計(jì)為61.4億元，同比略降6.2%，環(huán)比二季度則大降30.5%。

　　此外，更有多達(dá)38家房企出現(xiàn)凈利潤同比、環(huán)比雙降的經(jīng)營窘境。

　　“招保萬金”

　　三季度業(yè)績(jī)分化明顯

　　上述經(jīng)營境況在四大龍頭“招保萬金”身上均有體現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，“招保萬金”前三季度共計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入597億元，同比增長(zhǎng)15.9%；實(shí)現(xiàn)凈利潤合計(jì)83.3億元，同比增長(zhǎng)28.7%。

　　雖然“招保萬金”前三季度凈利潤增長(zhǎng)明顯，但第三季度業(yè)績(jī)則呈現(xiàn)分化之勢(shì)。其中，萬科第三季度營業(yè)收入下跌27%，而凈利潤卻同比上升6%；保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤6.63億元，同比增長(zhǎng)69.87%；招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入同比增加7.96%，但單季凈利潤卻下滑達(dá)20.54%。

　　金地集團(tuán)業(yè)績(jī)可謂最為“慘淡”，不僅單季凈利潤下滑幅度最大，且營業(yè)收入也呈現(xiàn)同比微幅下滑態(tài)勢(shì)。第三季度，該公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入16.8億元，同比下降約1.8%，而凈利潤大跌76.75%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，第三季度業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑，主要是調(diào)控新政直接導(dǎo)致三季度樓市成交清淡，同時(shí)間接導(dǎo)致開發(fā)商土地收儲(chǔ)力度減緩、項(xiàng)目竣工速度放緩等防御型經(jīng)營戰(zhàn)略。當(dāng)然，也不排除部分開發(fā)商保留部分收入至四季度結(jié)算以拉高年尾業(yè)績(jī)。

　　另一方面，四大龍頭巨大的單季業(yè)績(jī)差別可能與各公司的推盤節(jié)奏不同有關(guān)。

　　二、三線龍頭慣性成長(zhǎng)

　　本幣升值或最受益

　　自去年底國家推動(dòng)城鎮(zhèn)化加速的施政趨向明確以來，部分二、三線龍頭企業(yè)便呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)勢(shì)頭，這在今年的三季報(bào)中愈發(fā)有所體現(xiàn)。

　　如河北房企龍頭榮盛發(fā)展今年三季度繼續(xù)實(shí)現(xiàn)快速成長(zhǎng)。該公司項(xiàng)目多集中于三線城市，由于可結(jié)算面積增加，以及結(jié)算價(jià)格上漲，前三季度營業(yè)收入達(dá)到45.79億元，同比增長(zhǎng)110%，凈利潤6.07億元，同比增長(zhǎng)58.5%。公司還預(yù)計(jì)2010年度凈利潤較上年同期增長(zhǎng)50%-70%。

　　目前已有諸多數(shù)據(jù)顯示，今年4月起陸續(xù)出臺(tái)的地產(chǎn)調(diào)控政策，主要打擊了一、二線城市的投機(jī)性購房，對(duì)于城鎮(zhèn)化新政利好下的三、四線自住性購房不僅沒有影響，而且還會(huì)因?yàn)橘Y金分流而增加需求。

　　同時(shí)，2010年6月啟動(dòng)的“二次匯改”，最近4個(gè)月人民幣升值幅度明顯。由此，有很多分析人士認(rèn)為，這將促使更多熱錢進(jìn)入中國樓市，尤其是二、三線市場(chǎng)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已有近20家地產(chǎn)公司對(duì)2010年度業(yè)績(jī)進(jìn)行預(yù)告，其中半數(shù)公司預(yù)喜，包括津?yàn)I發(fā)展、華麗家族、濱江集團(tuán)、榮盛發(fā)展、合肥城建、廣宇集團(tuán)等，均屬于二、三線市場(chǎng)龍頭房企。(記者 郭成林)