限購直接影響開發(fā)商銷量 樓市調(diào)控需長效機制

　　每一次新的調(diào)控政策出臺，市場都會在前期有一個觀望期，而此次全國范圍內(nèi)的限購政策的出臺將對開發(fā)商的銷量產(chǎn)生直接影響。

　　此次新政預(yù)計將使占開發(fā)商資金近三分之一的預(yù)售資金將大打折扣。同時，進一步加大對預(yù)售資金監(jiān)管、土地增值稅的稽查與清算力度。國內(nèi)常見的融資渠道逐漸收緊，海外融資成本日漸加大，資金鏈日漸趨緊或?qū)⑹潜姸嚅_發(fā)商必須面對的一個現(xiàn)實�？赡墚斍案鱾�房企的現(xiàn)金相對富裕，能夠支撐一段時間，但在政策調(diào)控不松反緊的市場環(huán)境中，資金鏈考驗仍將存在。而資金鏈的寬松程度直接決定開發(fā)商的操盤策略，在可預(yù)見的未來，開發(fā)商一方面加緊推盤、降低房價、以求快速回籠資金，這也是政府調(diào)控的一個目的，希望能在市場上增加供給；但另一方面，開發(fā)商也將迫使縮小戰(zhàn)線、減少拿地、延遲開工、以求減少資金的流出，最終帶來的是商品房有效供給的減少。因此資金鏈是一把“雙刃劍”，短期看或增加供給，長期看供給將減少。

　　在此次新政中著重提到加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。這也使得外界相信房地產(chǎn)稅正由傳說轉(zhuǎn)向現(xiàn)實，寄予厚望的房產(chǎn)稅是否真的能夠使得房價下降？看看以下幾點的不確定性吧！(1)房產(chǎn)稅基本職能是調(diào)控收入分配，調(diào)控房價并非是房產(chǎn)稅的優(yōu)勢所在。(2)房產(chǎn)稅出臺的目的是讓擁有多套房的購房者將多余房子拋出，以增加市場供給，但若在不適當?shù)亩惵氏�，有房者或因稅率過輕而繼續(xù)持有，未能增加有效供應(yīng)，而城市中低收入者或因房產(chǎn)稅過重而導致“破產(chǎn)”(3)房產(chǎn)稅是一個龐大而復(fù)雜的體系，國外的經(jīng)驗表明，征收房產(chǎn)稅也未必能引起房價的下調(diào)，若準備工作沒做充分，不僅不能帶來房價調(diào)控成功，而且還會造成房地產(chǎn)行業(yè)乃至國民經(jīng)濟的硬著陸或者房價的再次暴漲。當前所謂的房產(chǎn)稅在承受著“不可承受之重”，或許期望越大，失望也越大。

　　調(diào)控政策的目的是為平抑房價，促進房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，從目前頻繁出臺的政策來看，房地產(chǎn)市場的調(diào)控著實任重道遠，“限購令”和“房產(chǎn)稅”都非權(quán)宜之策，市場的良性發(fā)展或許還需要更多的長效政策。(同策房產(chǎn)咨詢機構(gòu)董事長 孫益功)