稅收政策牽一發(fā)而動(dòng)全身 房產(chǎn)稅面臨三問(wèn)

　　對(duì)于風(fēng)傳的房產(chǎn)稅將要推出的消息，閆明并沒(méi)有表現(xiàn)出太多的興奮。

　　作為三套房子的擁有者，從事法律工作的閆明對(duì)當(dāng)前樓市調(diào)控每一個(gè)政策的出臺(tái)都極其關(guān)注，房產(chǎn)稅是他最近研究的重點(diǎn)。

　　“就像汽車的養(yǎng)路費(fèi)改為燃油稅一樣，最后倒霉的是每個(gè)車主，房產(chǎn)稅可能也一樣，每個(gè)購(gòu)房者并沒(méi)有得到什么好處。”閆明對(duì)記者說(shuō)。

　　在閆明看來(lái)，房產(chǎn)稅的開征可能會(huì)進(jìn)一步加重置業(yè)者負(fù)擔(dān)，從而推高房?jī)r(jià)。“很明顯，房產(chǎn)稅征收之后，一些豪宅的持有人不會(huì)在乎，而對(duì)于大部分中低收入居民來(lái)說(shuō)，一筆房產(chǎn)稅無(wú)疑會(huì)對(duì)生活造成影響。”閆明對(duì)記者說(shuō)。

　　盡管閆明對(duì)房產(chǎn)稅的開征并不樂(lè)觀，但種種跡象表明，房產(chǎn)稅的推出已經(jīng)漸行漸近。

　　9月30日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)時(shí)表示，對(duì)于房產(chǎn)稅這項(xiàng)制度改革，擬先在部分城市對(duì)部分個(gè)人擁有的住房進(jìn)行試點(diǎn)，恢復(fù)征收房產(chǎn)稅，積累經(jīng)驗(yàn)后逐步擴(kuò)大到全國(guó)。

　　10月7日晚，上海出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則，雖然傳聞中的房產(chǎn)稅并沒(méi)有如期推出，但是上海房管局在文件中稱將做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，房產(chǎn)稅改革終于出現(xiàn)在了官方的正式文件中。此前，多個(gè)地方包括重慶、廣州、杭州、成都等都已經(jīng)開始著手在稅務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行房地產(chǎn)稅的征計(jì)培訓(xùn)。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生近日也對(duì)媒體表示，房產(chǎn)稅改革是“十二五”期間的重要議題�！霸龠^(guò)幾個(gè)月就將進(jìn)入‘十二五’，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)已經(jīng)到了‘論月數(shù)’的時(shí)候”。

　　但是，在房產(chǎn)稅推出的呼聲中，也有聲音質(zhì)疑:房產(chǎn)稅出臺(tái)真的能抑制高房?jī)r(jià)嗎？房產(chǎn)稅出臺(tái)真的能為地方政府帶來(lái)一個(gè)穩(wěn)定的主體稅種，從而改變“土地財(cái)政”嗎？房產(chǎn)稅出臺(tái)真的準(zhǔn)備好了嗎？

　　-能抑制高房?jī)r(jià)嗎？

　　業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，房產(chǎn)稅開征的推廣將對(duì)各地樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，如果能夠?qū)Φ谌�套以上住宅征收重稅，將徹底改變投資房產(chǎn)的收益預(yù)期，從而有利于遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

　　一直以來(lái)，房產(chǎn)稅被推崇為控制房?jī)r(jià)的“核武器”，事實(shí)真的如此嗎？

　　“即使房產(chǎn)稅真的推出了，在當(dāng)前大部分投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好預(yù)期下，也不會(huì)起到多少抑制的作用�！遍Z明對(duì)記者說(shuō)。

　　閆明分析，目前炒房者和投資房產(chǎn)的人，主要目的是為了財(cái)產(chǎn)的保值和增值�！霸谀壳巴ㄘ浥蛎浡蕦�(shí)際上超過(guò)3%、而房?jī)r(jià)上漲動(dòng)輒每年超過(guò)10%的幅度來(lái)看，即使房產(chǎn)稅稅率高達(dá)1%，也無(wú)法起到阻止炒房和投資房產(chǎn)的作用�！�

　　在閆明看來(lái)，增加持有者的成本，但不可能從終端的產(chǎn)品上讓其價(jià)格下降，不足以調(diào)控市場(chǎng)降溫。

　　甚至還可能出現(xiàn)壞的情況。在閆明看來(lái)，在把房產(chǎn)稅當(dāng)做壓住房?jī)r(jià)上漲的最后一根救命稻草的情況下，一旦房產(chǎn)稅真的出臺(tái)，可能出現(xiàn)相反的情況�！笆袌�(chǎng)可能形成主要控制房?jī)r(jià)的政策都已經(jīng)出盡的認(rèn)識(shí)，房屋價(jià)格的上漲將會(huì)出現(xiàn)更加強(qiáng)烈的勢(shì)頭�？刂品�?jī)r(jià)將是更加困難重重�！�

　　“參考國(guó)際物業(yè)稅0.8%-1.2%的標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)稅征收0.3%-0.4%當(dāng)屬合理，100萬(wàn)價(jià)值的房產(chǎn)每年增加3000-4000元的成本，但該部分的成本極容易轉(zhuǎn)嫁至租金上�！鄙虾３诵切袖N服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍認(rèn)為，房產(chǎn)稅出臺(tái)，將大幅度推高房屋租金。

　　復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰也認(rèn)為，現(xiàn)在大家對(duì)房產(chǎn)稅的期望值有些高過(guò)頭了，對(duì)房產(chǎn)稅的效果也有些夸張�！皩�(shí)際上房產(chǎn)稅開征達(dá)不到那么大的作用，在很多征收房產(chǎn)稅的國(guó)家里，照樣有房地產(chǎn)泡沫。在短期之內(nèi)，可能對(duì)房?jī)r(jià)上漲有一定的抑制作用，但長(zhǎng)期來(lái)看，一些投資客可能還是會(huì)囤房�！�

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)王世界也表示，房產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)之間沒(méi)有直接聯(lián)系，房?jī)r(jià)漲跌主要還看供求關(guān)系，如果房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不改變，房?jī)r(jià)上漲的收益超過(guò)持有成本的增加，房產(chǎn)稅的作用就難以顯現(xiàn)。

　　-能改變“土地財(cái)政”嗎？

　　在眾多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，開征房產(chǎn)稅，將使得地方政府改變“土地財(cái)政”的老路，不再扛著市場(chǎng)的名義接二連三催生“新地王”，而地方政府因?yàn)闊o(wú)法通過(guò)賣地而獲得的預(yù)期收益，則通過(guò)新稅種來(lái)予以彌補(bǔ)。

　　財(cái)政部統(tǒng)計(jì)顯示，2008年中國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收入為680.4億元，2009年該稅種稅收為803.64億元，約占當(dāng)年度全國(guó)財(cái)政收入總額的2.9%。地方政府的“增收空間”和征繳動(dòng)力均可見一斑。

　　房產(chǎn)稅規(guī)模會(huì)有多大？在目前稅率、房產(chǎn)保有量等數(shù)據(jù)尚缺的狀況下根本無(wú)從計(jì)算。但公認(rèn)的是，這是一個(gè)巨額的數(shù)字，有媒體估算為年逾千億。

　　從這一程度上來(lái)說(shuō)，開征房產(chǎn)稅，一方面給了市場(chǎng)良好的信號(hào)，一方面也安撫了地方政府。國(guó)家發(fā)改委國(guó)土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)肖金成認(rèn)為房產(chǎn)稅有兩大主要作用，一是對(duì)房產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)節(jié)，二是對(duì)于地方財(cái)政增加一項(xiàng)稅收。在此之前，國(guó)家發(fā)改委財(cái)政金融司有關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，“這個(gè)稅種的開征可以為地方政府帶來(lái)一個(gè)穩(wěn)定的主體稅種�！�

　　開征房產(chǎn)稅真的能改變地方政府的“土地財(cái)政”嗎？推動(dòng)房產(chǎn)稅開征是為穩(wěn)定中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出謀劃策，還是僅僅為地方政府吸金？

　　“如果開征的主要意圖在于增加地方收入，那么房產(chǎn)稅收不可能取代土地出讓金，進(jìn)而讓地方政府?dāng)[脫對(duì)‘土地財(cái)政’的依賴�！遍Z明對(duì)記者說(shuō)。

　　在閆明看來(lái)，如果不理清地方政府職能，不改革土地出讓制度，地方政府該高價(jià)賣地的還會(huì)高價(jià)賣地，因?yàn)�，“沒(méi)人會(huì)嫌錢扎手。”

　　更重要的是，開征房產(chǎn)稅也不大可能取代原本附著在房產(chǎn)市場(chǎng)上的其他幾十種稅費(fèi)。“開征意味著政府從房產(chǎn)市場(chǎng)獲得了更多的收入，這個(gè)收入不可能憑空產(chǎn)生，而只會(huì)以抬高市場(chǎng)成本為代價(jià)，并最終體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上�！遍Z明對(duì)記者說(shuō)。

　　所以，閆明認(rèn)為，若以增收為主要目的開征房產(chǎn)稅，令人擔(dān)憂的結(jié)果就是，政府收入增加了，但房?jī)r(jià)不僅沒(méi)能得到抑制，反而助推了房?jī)r(jià)。因此，控制房?jī)r(jià)，要跳出加稅的誤區(qū)，通過(guò)改革土地出讓金制度、減少交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)、擴(kuò)大供應(yīng)等手段，才能達(dá)到目的。

　　-準(zhǔn)備好了嗎？

　　雖然房產(chǎn)稅改革思路已定，但在改革方向及操作手法上目前尚無(wú)定論。觀察人士指出，房產(chǎn)稅擴(kuò)征至住宅領(lǐng)域要變成現(xiàn)實(shí)，關(guān)鍵要解決房產(chǎn)評(píng)估和有效甄別征稅對(duì)象兩大難題。關(guān)于房產(chǎn)稅改革的探討和嘗試，主要也是解決這兩大難題。

　　正如清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉所說(shuō):“房產(chǎn)稅改革是一項(xiàng)長(zhǎng)期的制度建設(shè)�！币蛑�影響重大，擁有多套住房的投資者是否會(huì)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給買家，便成為不少人的憂慮。畢竟一種稅收政策能夠發(fā)揮多大的作用，關(guān)鍵取決于稅負(fù)的最終承擔(dān)者是誰(shuí)。

　　“在我國(guó)全面開征“房地產(chǎn)稅”的條件還不成熟，但是，我們可以在一部分城市開始試點(diǎn)，對(duì)開發(fā)商囤積土地、捂盤惜售，個(gè)人持有多套住宅、購(gòu)置商鋪出租、炒買炒賣房地產(chǎn)的行為開征房產(chǎn)稅，取得經(jīng)驗(yàn)后再逐步推向全國(guó)。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅研究院客座教授劉玉章對(duì)記者說(shuō)。

　　北京大學(xué)政府管理與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院執(zhí)行院長(zhǎng)閻雨指出，對(duì)于房產(chǎn)稅的開征一定要謹(jǐn)慎考證，以免后患。他指出，稅收改革是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要做的工作還有很多，不僅是技術(shù)問(wèn)題。

　　“推行房產(chǎn)稅要遵循漸進(jìn)原則，理清征稅范圍和目標(biāo)，否則就會(huì)導(dǎo)致重稅，進(jìn)而增加住房成本，加劇社會(huì)矛盾。在房產(chǎn)稅試點(diǎn)初期要避免帶來(lái)社會(huì)震蕩，各方面阻力越少越好。否則，稅收沒(méi)增加多少，反倒引發(fā)更多的社會(huì)矛盾和不公平現(xiàn)象�！遍愑暾f(shuō)。

　　多方面信息顯示，各地對(duì)于房產(chǎn)稅開征工作的準(zhǔn)備基本停留在硬件方面，而對(duì)于征稅范圍和目標(biāo)、差別化稅收的可能性和方法、房?jī)r(jià)評(píng)估的公允性、房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁的可能性等一系列軟件方面，無(wú)論是地方討論還是各部委的消息透露，都表明似乎還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分的論證。

　　“房產(chǎn)稅征收要考慮各種可能性，做好充足的準(zhǔn)備工作�！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心住宅處處長(zhǎng)文林峰表示，稅收政策牽一發(fā)而動(dòng)全身，所以“務(wù)必要權(quán)衡利弊，謹(jǐn)慎決策”。