首套購房退稅政策或加大房地產(chǎn)調(diào)控壓力

　　　日前重慶市發(fā)布了“重慶市主城區(qū)首次購房財(cái)政補(bǔ)助政策”，這無疑會(huì)使當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控面臨政策調(diào)整的不小壓力，可能會(huì)刺激國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)重新恢復(fù)性上漲，并將進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)不再相信房?jī)r(jià)會(huì)真跌的預(yù)期。

　　當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控正處于敏感時(shí)點(diǎn)，重慶市卻于日前出人意料地發(fā)布了“重慶市主城區(qū)首次購房財(cái)政補(bǔ)助政策”，這令市場(chǎng)頓生疑義，認(rèn)為這項(xiàng)政策的出臺(tái)很可能會(huì)給當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控造成一定的負(fù)面影響。

　　根據(jù)重慶市出臺(tái)的“主城區(qū)首次購房財(cái)政補(bǔ)助政策”的主要內(nèi)容來看，從2008年12月1日起，重慶主城10區(qū)首次（含改善型）按揭購房者，同時(shí)在10區(qū)內(nèi)繳納個(gè)稅的購房產(chǎn)權(quán)人，根據(jù)所繳納的個(gè)稅額度將享受財(cái)政補(bǔ)貼優(yōu)惠。財(cái)政補(bǔ)助方式和計(jì)算如下：從購買住房并支付按揭本息的首月起連續(xù)12個(gè)月止為一個(gè)補(bǔ)助年度，在補(bǔ)助年度內(nèi)，以實(shí)際繳納的個(gè)人所得稅的40%為限。高于按揭本息的，按按揭本息額度給予補(bǔ)助；低于按揭本息的，按個(gè)人所得稅40%的額度給予補(bǔ)助�？偫塾�(jì)補(bǔ)助金額不得超過住房總價(jià)的30%。

　　其實(shí)，這項(xiàng)政策就是“購房退稅政策”，屬于一項(xiàng)房地產(chǎn)刺激政策，只是這次強(qiáng)調(diào)了面向首套（含改善型）購房者才能退稅而已。這讓人想起1998年上海市曾在全國(guó)率先推出為期5年的“購房退稅”政策，結(jié)果是刺激了當(dāng)時(shí)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇與回暖。但是，在當(dāng)前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)并非低迷的情況下推出此項(xiàng)政策，是否會(huì)引起今后重慶市住房銷量與房?jī)r(jià)重啟恢復(fù)性快速上漲之勢(shì)？

　　這種擔(dān)憂有一定理由。因?yàn)�，享受這項(xiàng)政策的一個(gè)必要前提是首套（含改善型）購房退稅與個(gè)人繳納所得稅額度密切相關(guān)。但由于大部分本地居民的個(gè)人所得稅繳納額度并不高，他們或已擁有住房，或是即便有財(cái)政補(bǔ)貼也買不起首套（含改善型）住房，結(jié)果真正能享受這一優(yōu)惠政策的主體人群并不是本地居民，而是外來有能力的首套購房者。從這個(gè)角度分析，這一政策與鼓勵(lì)普通居民的自主性購房需求、抑制或打擊投機(jī)性購房需求的政策預(yù)期目標(biāo)還相差較遠(yuǎn)，但與當(dāng)年上海市實(shí)施的“購房退稅”政策效果卻非常相近。

　　特別值得關(guān)注的是，這項(xiàng)“首套購房退稅政策”的出臺(tái)與實(shí)施，很可能使當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控面臨政策調(diào)整的不小壓力。

　　首先，從表面上看，這次重慶市推出的“主城區(qū)首次購房財(cái)政補(bǔ)助政策”僅僅是針對(duì)首套（包括改善型）購房者實(shí)施退稅政策，似乎市場(chǎng)影響不會(huì)太大。但以筆者之見，這一政策一旦落實(shí)，很可能會(huì)觸發(fā)重慶市住房銷量的上升和房?jī)r(jià)的重新上漲。

　　因?yàn)�，按�?guī)定首套（含改善型）購房的財(cái)政補(bǔ)貼累計(jì)總額不超過住房總價(jià)的30%，也就是說，按目前房?jī)r(jià)購房可獲得30%的超額溢價(jià)，假定日后房?jī)r(jià)下跌30%，現(xiàn)在購房也不存在什么風(fēng)險(xiǎn)。這等于是向市場(chǎng)發(fā)出了當(dāng)前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)調(diào)整或下跌空間已被封殺的強(qiáng)烈信號(hào)。在一定程度上，這將導(dǎo)致剛性需求者不再相信房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)調(diào)整，只能被迫入市，由此引發(fā)房?jī)r(jià)的止跌回穩(wěn)，最終可能會(huì)刺激房地產(chǎn)投資或投機(jī)性需求的再度回升，并引發(fā)房?jī)r(jià)的重新恢復(fù)性上漲。

　　所以，鑒于當(dāng)前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)本來就沒有出現(xiàn)過像樣的調(diào)整，重慶市推出這樣的房地產(chǎn)刺激政策，透過“刺激剛性需求入市→推動(dòng)投資或投機(jī)性需求大幅回升→住房銷量回升和房?jī)r(jià)恢復(fù)性上漲”的影響路徑，很可能會(huì)刺激當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇與回暖。一旦房?jī)r(jià)“不跌反漲”甚至出現(xiàn)一定幅度的報(bào)復(fù)性上漲，勢(shì)必對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控將構(gòu)成很大壓力。

　　其次，重慶市此次推出的“首套（含改善型）購房退稅”政策，使得本來就不太穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期變得更加敏感，特別是不再相信房?jī)r(jià)會(huì)真跌，從而會(huì)動(dòng)搖或消解市場(chǎng)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的信心與耐心。

　　之所以這么說，是因?yàn)檫@次延續(xù)近半年的房地產(chǎn)調(diào)控效果距離市場(chǎng)的基本預(yù)期還有一段差距，人們似乎已經(jīng)看不到房?jī)r(jià)真跌的可能性，反而卻聽到了要求放緩房地產(chǎn)調(diào)控的弦外之音。盡管國(guó)家反復(fù)強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，但市場(chǎng)等來的卻是個(gè)別地方政府變相推出的房地產(chǎn)刺激政策，這預(yù)示了當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控正遭遇來自多方面的夾擊。

　　更重要的是，鑒于以往執(zhí)行購房退稅政策會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷回暖，“首套（含改善型）購房退稅”政策有可能會(huì)攪亂當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期，導(dǎo)致市場(chǎng)可能不再信任“史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控”，這將給當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控構(gòu)成挑戰(zhàn)與壓力�！∽髡邚垏�(guó)紅系上海海關(guān)學(xué)院教授