樓市“回暖”說(shuō)遭質(zhì)疑 調(diào)控尚不能輕言放松

　　地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)5個(gè)月。在經(jīng)歷了調(diào)控之初交易量的大幅下跌后，進(jìn)入9月，單從數(shù)據(jù)看，樓市似乎在回暖。

　　據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，2010年商品住宅日均成交最高出現(xiàn)在4月份，達(dá)331套。而今年9月上旬的日均成交已經(jīng)接近這一數(shù)據(jù)，達(dá)到了322套。

　　在宏觀調(diào)控的大背景下，樓市“金九銀十”的傳統(tǒng)仍在延續(xù)。于是，“樓市回暖”、“調(diào)控放松”等種種新聞近期開(kāi)始頻頻出現(xiàn)。地產(chǎn)宏觀調(diào)控是否會(huì)延續(xù)，成為各方討論的熱門(mén)話(huà)題。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份全國(guó)30個(gè)城市中，有26個(gè)城市樓市成交面積環(huán)比上漲，其中11個(gè)城市上漲幅度超過(guò)50%。京滬穗深四地樓市的成交量，更是自調(diào)控以來(lái)首次集體上升。

　　面對(duì)這些數(shù)據(jù)，多家分析機(jī)構(gòu)卻認(rèn)為，樓市并不存在回暖的基礎(chǔ)。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)9月1日至12日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京市“樓市新政”后開(kāi)始預(yù)售的項(xiàng)目合計(jì)85個(gè)，總供應(yīng)房源合計(jì)為30214套。截至9月12日簽約總數(shù)為14625套，簽約率為48.4%。

　　但仔細(xì)分析數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，在“金九銀十”的前12天，這85個(gè)預(yù)售項(xiàng)目中，簽約的大部分房屋集中在少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目。其中，有18個(gè)項(xiàng)目的成交量在11套以上，這18個(gè)項(xiàng)目的成交量，占新政后預(yù)售樓盤(pán)總成交量的比例高達(dá)88.6%。而有多達(dá)31個(gè)項(xiàng)目，在這期間依然為零成交。

　　成交的結(jié)構(gòu)性差異為何如此之大？我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總胡景暉告訴記者，這個(gè)交易量的上升主要來(lái)自短期自住需求的釋放。比如，臨近開(kāi)學(xué)，有些家庭需要“學(xué)區(qū)房”；9月份、10月份是傳統(tǒng)的結(jié)婚集中時(shí)期，不少人為了結(jié)婚買(mǎi)房。

　　“9月份成交量有所上升，最多也只能理解為，自宏觀調(diào)控以來(lái)成交量下滑的幅度有所減緩�！焙�景暉說(shuō)。

　　4月份國(guó)家出臺(tái)嚴(yán)厲宏觀調(diào)控政策后，北京樓市成交量急劇萎縮。從5月份以來(lái)，北京二手房?jī)r(jià)格大概下跌了15%。

　　“只能說(shuō)宏觀調(diào)控有了一些成果，有些區(qū)域的房?jī)r(jià)有了一定回落，但在普通人看來(lái)，并沒(méi)有感覺(jué)房?jī)r(jià)有明顯的下跌�！焙�景暉說(shuō)，樓市泡沫還遠(yuǎn)沒(méi)有被擠掉，目前這個(gè)階段，不論是政府部門(mén)還是普通購(gòu)房者，對(duì)調(diào)控效果都談不上滿(mǎn)意。

　　基于上述分析，胡景暉認(rèn)為，這一輪宏觀調(diào)控政策不會(huì)撤出市場(chǎng)，將延續(xù)下去。

　　此前的幾輪樓市宏觀調(diào)控中，往往是剛有了一點(diǎn)效果，調(diào)控措施就撤出，導(dǎo)致房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲�！罢�府部門(mén)已經(jīng)吸取了這些教訓(xùn)，在供給沒(méi)有明顯增加的時(shí)候不會(huì)撤出調(diào)控措施�！焙�景暉說(shuō)。

　　這樣的判斷，在數(shù)家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)及中介機(jī)構(gòu)中普遍存在。在這些機(jī)構(gòu)看來(lái)，如果因?yàn)?月份樓市成交量有一定上升，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的話(huà)，接下來(lái)政府一定會(huì)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施。

　　分析認(rèn)為，還有多種因素也不支持房?jī)r(jià)上漲。

　　從資金流上看，根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，開(kāi)發(fā)商資金普遍吃緊，上半年房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債近8000億元，而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量為-837.56億元，而去年同期則為418.06億元。四大地產(chǎn)龍頭中，保利、萬(wàn)科、金地和招商地產(chǎn)的現(xiàn)金流都為負(fù)數(shù)。一旦開(kāi)發(fā)貸款等政策收緊，開(kāi)發(fā)商可能只能選擇大幅降價(jià)。

　　按照上市公司的半年報(bào)，上半年超過(guò)九成的房地產(chǎn)上市企業(yè)未能完成今年銷(xiāo)售目標(biāo)的五成。逐漸增加的開(kāi)工數(shù)和竣工數(shù)，也使得市場(chǎng)在下半年很可能供大于求。樓市的供求狀況在年底可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹大膽預(yù)測(cè)，住房?jī)r(jià)格將會(huì)回到2009年初的水平，原因在于下半年住房供應(yīng)量加大，保障房推向市場(chǎng)，一系列調(diào)控措施讓開(kāi)發(fā)商資金緊張，會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商降價(jià)求生存。

　　“這輪宏觀調(diào)控不僅要解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，還有一些結(jié)構(gòu)性問(wèn)題需要解決，諸如房地產(chǎn)稅等制度性的政策還在加緊研究，不會(huì)輕易結(jié)束調(diào)控�！焙�景暉說(shuō)。

　　從4月底開(kāi)始的地產(chǎn)宏觀調(diào)控，并非沒(méi)有爭(zhēng)論，有觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)該將高漲的房?jī)r(jià)壓下去，也有觀點(diǎn)擔(dān)心房?jī)r(jià)大跌會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成負(fù)面影響。

　　胡景暉告訴記者，在7月份的時(shí)候市場(chǎng)還處在膠著狀態(tài)，政府部門(mén)對(duì)地產(chǎn)調(diào)控會(huì)不會(huì)影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還有不同看法。盡管中央層面表態(tài)要堅(jiān)持調(diào)控，但在實(shí)際執(zhí)行中還是有分歧。

　　“輿論的壓力很大，政府的決策不能不考慮輿論，然而有時(shí)候過(guò)多考慮輿論壓力，決策會(huì)出現(xiàn)一定的偏差。”北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩說(shuō)。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海認(rèn)為，政府對(duì)房?jī)r(jià)下跌的負(fù)面影響過(guò)度擔(dān)心，如果沒(méi)有后續(xù)稅收政策的加強(qiáng)，樓市調(diào)控將徒有虛名。“在樓市膠著時(shí)期，引領(lǐng)大家的預(yù)期非常重要�！彼�說(shuō)。本報(bào)記者 李松濤