樓市調(diào)控還沒(méi)有結(jié)束 “金九銀十”將價(jià)穩(wěn)量增

　　9月3日晚，長(zhǎng)三角房地產(chǎn)研究院2010年地產(chǎn)EMBA班開(kāi)班典禮在南京仁恒國(guó)際公寓會(huì)所隆重舉行。來(lái)自萬(wàn)科、金地、雅居樂(lè)、仁恒、天正、蘇寧環(huán)球等多家一線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、代理營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)的20多位知名地產(chǎn)精英成為EMBA班首批學(xué)員。

　　當(dāng)日晚上舉行的主題為“宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)走勢(shì)”的經(jīng)濟(jì)沙龍和9月4日的首次正式授課，讓著名高校的資深專家、政府主管部門(mén)的官員及地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)家匯聚一堂，共同探討了今年新政后南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行特點(diǎn)、存在的情況以及開(kāi)發(fā)商應(yīng)該采取的對(duì)策，讓地產(chǎn)精英們深受啟發(fā)。

　　為地產(chǎn)精英搭建高端平臺(tái)

　　宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的日益復(fù)雜化，銀行信貸、資本市場(chǎng)再融資的收緊，為2010年的“金九銀十”乃至明年樓市的發(fā)展帶來(lái)了諸多變數(shù)。為了給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造與行業(yè)管理者、專家以及同業(yè)之間溝通交流的平臺(tái)，提升房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的戰(zhàn)略決策水平，掌握逆市下的應(yīng)對(duì)之策，2010年地產(chǎn)EMBA班應(yīng)運(yùn)而生。

　　此次開(kāi)設(shè)的長(zhǎng)三角房地產(chǎn)研究院EMBA班由上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所、浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心以及南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主辦，揚(yáng)子晚報(bào)、發(fā)現(xiàn)傳媒協(xié)辦。長(zhǎng)三角房地產(chǎn)研究院首任輪值院長(zhǎng)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)副校長(zhǎng)王洪衛(wèi)教授在開(kāi)班典禮上介紹，長(zhǎng)三角房地產(chǎn)研究院目前重點(diǎn)在拓展兩項(xiàng)工作，一是推動(dòng)國(guó)內(nèi)和國(guó)際學(xué)術(shù)界的對(duì)接，“我們現(xiàn)在跟美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、國(guó)際房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、亞洲房地產(chǎn)協(xié)會(huì)都建立了比較暢通的聯(lián)通渠道，每年國(guó)際上訪問(wèn)長(zhǎng)三角房地產(chǎn)研究院的著名教授不下于50位。”另外一方面，要拓展學(xué)界和業(yè)界的溝通、交流，使廣大學(xué)員能更加熟悉國(guó)家政策，了解房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

　　強(qiáng)大師資確保學(xué)有所獲

　　長(zhǎng)三角房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任高波教授在2010年地產(chǎn)EMBA班開(kāi)班典禮上也發(fā)表了致辭，他對(duì)學(xué)員們通過(guò)未來(lái)一年的共同學(xué)習(xí)將取得的收獲很有信心。

　　他指出，此次EMBA班將陸續(xù)邀請(qǐng)包括伯克利大學(xué)、香港大學(xué)、香港中文大學(xué)、清華大學(xué)、北京大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)、浙江大學(xué)、南京大學(xué)等國(guó)內(nèi)外著名高校的專家學(xué)者，中國(guó)房地產(chǎn)界著名企業(yè)家、營(yíng)銷(xiāo)策劃專家，政府房地產(chǎn)管理部門(mén)官員、行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、金融行業(yè)專家等40余位權(quán)威人士共同執(zhí)教，合力打造最強(qiáng)師資組合。

　　與此同時(shí)，地產(chǎn)EMBA班在課程設(shè)置上也極具針對(duì)性和系統(tǒng)性，學(xué)術(shù)講座、興趣小組和課外活動(dòng)的設(shè)置比例大致為2：1：1。在授課內(nèi)容上注重對(duì)房地產(chǎn)政策的解讀與深層次挖掘，進(jìn)行房地產(chǎn)相關(guān)理論探究以及新觀念、新技術(shù)、新方法的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)分享，在教學(xué)形式上將提供講座、沙龍、活動(dòng)等多樣化的交流形式，推動(dòng)學(xué)員總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、感受新知、思考創(chuàng)新。

　　地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)濟(jì)學(xué)

　　“金九銀十”將價(jià)穩(wěn)量增

　　授課老師：長(zhǎng)三角房地產(chǎn)研究院首任輪值院長(zhǎng)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)副校長(zhǎng) 王洪衛(wèi)

　　長(zhǎng)三角房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任　高波

　　核心內(nèi)容：“現(xiàn)在最好的策略是跑量，把價(jià)格穩(wěn)住跑量，而不是所謂的低開(kāi)高走�！�

　　現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商能漲價(jià)嗎？王洪衛(wèi)認(rèn)為，今年上半年的漲幅其實(shí)還是可以的，四大城市之外南京可能排第五，所以現(xiàn)在開(kāi)始回升了。各個(gè)城市是不一樣的，如果剛性需求這次量上來(lái)的時(shí)候價(jià)格提一下，可能也能銷(xiāo)售出去，但是如果你這個(gè)開(kāi)發(fā)商是立足長(zhǎng)遠(yuǎn)的話，你還是應(yīng)當(dāng)做你的品牌和質(zhì)量，不要輕言提價(jià)。你一次性地提價(jià)也許能夠賺錢(qián)，但是明年和后年就不一定賺錢(qián)了。在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻即使能夠提價(jià)，管營(yíng)銷(xiāo)的老總們也要掂量掂量，這個(gè)提價(jià)對(duì)你的品牌作用是正的還是負(fù)的。

　　高波則認(rèn)為，2010年的金九銀十跟2009年的時(shí)候有所不同，2009年是價(jià)漲量增，2010年是價(jià)穩(wěn)量增。樓市目前屬于復(fù)蘇的初期，最好的策略是跑量，價(jià)格穩(wěn)定住跑量，而不是所謂的低開(kāi)高走。一開(kāi)盤(pán)以后馬上不斷地漲價(jià)，然后刺激消費(fèi)者，這個(gè)是繁榮期的策略。在現(xiàn)在樓市復(fù)蘇階段的策略應(yīng)該是價(jià)穩(wěn)，通過(guò)價(jià)穩(wěn)來(lái)走量。

　　區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)

　　跟小潘走，還是跟老任走？

　　說(shuō)起區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，王洪衛(wèi)講了一個(gè)現(xiàn)實(shí)的案例，即潘石屹和任志強(qiáng)的爭(zhēng)論。前者認(rèn)為，到目前開(kāi)發(fā)利潤(rùn)高的北京、上海發(fā)展，是明智的選擇；而后者卻表示，西安、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)這樣的二線城市房?jī)r(jià)具有更大的上漲潛力。

　　“大家想想，是小潘說(shuō)得對(duì)還是老任說(shuō)得對(duì)呢？”當(dāng)王洪衛(wèi)將這個(gè)問(wèn)題拋給在座的學(xué)員時(shí)，立即引起了學(xué)員們的熱烈討論。大家各抒己見(jiàn)，形成分別支持小潘和老任的兩派。對(duì)此，長(zhǎng)期擔(dān)任上海市府決策咨詢專家的王洪衛(wèi)，結(jié)合國(guó)內(nèi)的城市發(fā)展模式開(kāi)始了精彩的授課。

　　他指出，大城市為核心引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展的趨勢(shì)，已經(jīng)表現(xiàn)得越來(lái)越明顯。“這其中，一個(gè)關(guān)鍵性的因素是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與升級(jí)。從上世紀(jì)70年代到現(xiàn)在，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)成功的中國(guó)香港和中國(guó)臺(tái)灣兩地，人均收入從1000美元增長(zhǎng)到30000美元，而巴西和阿根廷，只從當(dāng)時(shí)的3000美元增長(zhǎng)至現(xiàn)在的4000美元，增長(zhǎng)幅度不大，這種收入的變化影響房地產(chǎn)發(fā)展�！�

　　王洪衛(wèi)還舉了另一個(gè)美國(guó)的例子，“房?jī)r(jià)原本接近的洛杉磯、紐約和芝加哥，由于前兩個(gè)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)完成得相對(duì)較好，近年來(lái)芝加哥的房?jī)r(jià)已經(jīng)被那兩個(gè)城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了后面�！�

　　既然區(qū)域經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響如此之大，那么，該如何按照大城市發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)調(diào)整房企的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略呢？

　　“我的看法是，北京和上海，由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較合理，特別是北京，文化科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平高，企業(yè)總部集中，因此從短期看，我支持潘石屹的觀點(diǎn)。”王洪衛(wèi)認(rèn)為，目前的現(xiàn)實(shí)已經(jīng)驗(yàn)證了潘石屹與任志強(qiáng)爭(zhēng)論的結(jié)果。“潘石屹賬面有80多億，而任志強(qiáng)20億都不到，很多項(xiàng)目都被套住了�！�

　　對(duì)于南京樓市的未來(lái)，王洪衛(wèi)根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)理論特別是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)理論分析認(rèn)為，南京的金融產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游資源等比蘇州、無(wú)錫好得多，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)更成熟和發(fā)達(dá)，房?jī)r(jià)也會(huì)更高。

　　“GDP不是唯一指標(biāo)，南京即使GDP只有蘇州的1/2、1/3，房?jī)r(jià)也一樣會(huì)比蘇州高，這是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定的。”王洪衛(wèi)表示。

　　政治經(jīng)濟(jì)學(xué)

　　樓市調(diào)控還沒(méi)有結(jié)束

　　授課老師：長(zhǎng)三角房地產(chǎn)研究院首任輪值院長(zhǎng)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)副校長(zhǎng) 王洪衛(wèi)

　　核心內(nèi)容：“如果金融和稅收政策都出臺(tái)了，這個(gè)市場(chǎng)會(huì)重新洗牌。”

　　中國(guó)房地產(chǎn)最差的時(shí)候?qū)ξ覀兎康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)還沒(méi)有到，也許十年以后等我們的城市化進(jìn)程差不多了，供應(yīng)和需求已經(jīng)平衡了，那最壞的情況就來(lái)了。現(xiàn)在中央的調(diào)控政策還沒(méi)有結(jié)束，階段政策沒(méi)有辦法預(yù)期的情況下，那就沒(méi)有辦法預(yù)測(cè)什么時(shí)候是最壞的時(shí)候。

　　以前我們的調(diào)控是在政策框架里面的調(diào)控，現(xiàn)在我們的調(diào)控是房產(chǎn)稅要進(jìn)行改革了。現(xiàn)在如果按目前的形勢(shì)、現(xiàn)有的政策延續(xù)下去，剛性需求可能會(huì)反彈，價(jià)格也會(huì)上漲。但如果說(shuō)金融和稅收政策都出臺(tái)了，那么這個(gè)市場(chǎng)將會(huì)重新洗牌。

　　將來(lái)我們的調(diào)控可能會(huì)讓土地充分競(jìng)爭(zhēng)；將來(lái)我們的開(kāi)發(fā)商融資不再只有銀行了，這樣也是一個(gè)調(diào)控。我希望，金融、稅收、土地這三個(gè)本質(zhì)性的調(diào)控能夠早一點(diǎn)出現(xiàn)。

　　本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員

　　李匯豐 劉莉 彭平 梁穎