天津樓市：新盤低價(jià)入市 滿足剛性需求

　　樓市進(jìn)入“金九”時(shí)節(jié)，雖然市場(chǎng)上大規(guī)模的降價(jià)并未出現(xiàn)，但以知名開(kāi)發(fā)商為首的各種促銷活動(dòng)越來(lái)越密集，拉動(dòng)了天津市新房成交量反彈。在成交較好的中小戶型中，炒房客的身影寥寥，剛性需求的買房人成為市場(chǎng)的主力。

　　升溫：低價(jià)樓盤入市+開(kāi)發(fā)商促銷活動(dòng)

　　搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份全市34個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)盤，計(jì)劃開(kāi)盤的項(xiàng)目數(shù)量較8月份相比增加了2個(gè)，較去年9月份相比大幅增加了21個(gè)。戶型一般集中為90平方米以下的小戶型，以及90至120平方米的兩室、三室經(jīng)濟(jì)型戶型。記者近日從本市多家售樓處獲悉，隨著新盤陸續(xù)亮相，各家推出的優(yōu)惠力度也明顯增多。在東麗區(qū)津?yàn)I大道附近的某大型項(xiàng)目計(jì)劃月底開(kāi)盤，開(kāi)發(fā)商已明確表示項(xiàng)目將采取低價(jià)入市方式。在津南區(qū)天嘉湖附近的一處即將開(kāi)盤的大型房企的精裝修樓盤，開(kāi)盤價(jià)定為每平方米8000元左右，還贈(zèng)送太陽(yáng)能熱水器和名牌家居設(shè)備，已經(jīng)給周邊一些在售項(xiàng)目造成了明顯的競(jìng)爭(zhēng)壓力。在位于南開(kāi)區(qū)的一處知名樓盤售樓處內(nèi)，據(jù)銷售人員介紹，新亮相的70平方米的小戶型精裝修房還贈(zèng)送20平方米的使用面積。與以往交訂金排號(hào)不同，這里不收訂金，只要買房人驗(yàn)資3萬(wàn)元，就可在開(kāi)盤時(shí)額外獲得兩個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠。此外，記者獲悉，環(huán)城四區(qū)和濱海新區(qū)的一些樓盤的優(yōu)惠力度已經(jīng)達(dá)到了10個(gè)點(diǎn)以上，贈(zèng)送小院和露臺(tái)的促銷舉措也為平常之舉。不過(guò)據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前市場(chǎng)的主力交易人群仍為“剛需”客戶，總價(jià)較低的中小戶型較熱銷，而炒房者因成本較高及市場(chǎng)預(yù)期等因素，出手已經(jīng)相當(dāng)慎重了。

　　前景： 市區(qū)百平方米房仍有壓力

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院、中原地產(chǎn)(天津)投資顧問(wèn)部專業(yè)人士分析，上月本市中心城區(qū)的新建商品住宅成交均價(jià)為15210元/平方米，環(huán)城四區(qū)的成交均價(jià)為10091元/平方米。濱海新區(qū)新房成交均價(jià)為9157元/平方米，環(huán)比下降了17.6%。部分開(kāi)發(fā)商為促進(jìn)銷售增大了優(yōu)惠的力度。目前一手房成交量仍主要集中于環(huán)城四區(qū)和濱海新區(qū)，主要原因是由于近期成交的客戶主要是剛需型客戶，因此價(jià)格相對(duì)較低的環(huán)城及濱海成為客戶置業(yè)優(yōu)先考慮的區(qū)域。特別是市區(qū)超過(guò)15000元/平方米的均價(jià)水平已使得許多普通購(gòu)房者望而卻步。舉例說(shuō)，以市區(qū)一套商品房按均價(jià)15000元/平方米計(jì)算。1套100平方米的住宅首付30%，總房款為150萬(wàn)元，首付三成，貸款105萬(wàn)元，以等額本息還款法貸款30年，按首套房享受8.5折優(yōu)惠利率計(jì)算，月供額將達(dá)到5668.11元。以銀行審貸時(shí)按每月還款額上限為月收入的55%反推，貸款人的月收入至少要10305元。若該套房為貸款人家庭的“第二套”房，150萬(wàn)元的總房款，首付就要四成近60萬(wàn)元。貸款額為90萬(wàn)元，利率上浮10%，貸款30年的每月還貸額為5708.75元。這要求貸款人月收入要達(dá)到10380元以上。這對(duì)一些剛性需求客戶而言是難以逾越的條件。此外，購(gòu)買多套房的炒房者的資金壓力更大。

　　一些業(yè)內(nèi)人士還指出，即將出臺(tái)的物業(yè)稅(或房產(chǎn)稅)對(duì)炒房者的心理預(yù)期影響也是巨大的，樓市全面漲價(jià)的局面很難出現(xiàn)。此外，本市已經(jīng)加大了對(duì)開(kāi)發(fā)商囤房囤地行為的查處。在嚴(yán)格的市場(chǎng)監(jiān)管下，住房市場(chǎng)的供應(yīng)量將加大。業(yè)內(nèi)人士建議供應(yīng)量集中地區(qū)的開(kāi)發(fā)商采取“以價(jià)換量”策略，在“金九銀十”時(shí)節(jié)，“薄利多銷”形成快速銷售回籠資金的局面，這是市場(chǎng)各方期待看到的。