政策敏感期上海出現(xiàn)新地王 高溢價(jià)土地前景遭疑

　　松江單價(jià)地王紀(jì)錄被刷新！這是進(jìn)入下半年以來，上海住宅用地首度出現(xiàn)新"地王"。

　　9月1日，備受關(guān)注的松江新城廣富林2-5低密度住宅地出讓，合生創(chuàng)展集團(tuán)旗下上海合生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以12.46億元總價(jià)競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率達(dá)131%，折合樓面地價(jià)約為16500元/平方米。刷新了今年2月由萬科集團(tuán)、招商地產(chǎn)聯(lián)合體競(jìng)得的廣富林2-4地塊創(chuàng)下的16378元/平方米的歷史最高單價(jià)，成為新科"地王"。

　　但是，新"地王"并未獲得太多首肯，多位業(yè)內(nèi)人士均表示，由于市場(chǎng)前景不明朗，受松江區(qū)域配套落后等多重因素影響，新"地王"前景堪憂。同時(shí)，在本輪政策調(diào)控大背景下，近期市場(chǎng)出現(xiàn)短暫反彈，在政策"將出未出"的敏感時(shí)期出現(xiàn)"地王"，被多方指為"不合時(shí)宜"。

　　刷新單價(jià)"地王"

　　"超過2月份的'地王'單價(jià)了！"9月1日，上海土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)，一位開發(fā)商以驚訝的語氣對(duì)記者表示。而在競(jìng)價(jià)結(jié)果出來之前，這位開發(fā)商還表示"這塊地的價(jià)格不會(huì)太高"。

　　當(dāng)日下午，地處松江新城的低密度住宅地廣富林2-5地塊出讓。該地塊東至規(guī)劃道路，南至銀澤路，西至廣富林2-6號(hào)地塊，北至廣富林2-4號(hào)，掛牌出讓的起始價(jià)為5.4億元，出讓面積為94476.3平方米，容積率為0.8，規(guī)劃用途為居住用地。

　　最終，合生創(chuàng)展集團(tuán)旗下上海合生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擊敗招商地產(chǎn)、九龍倉集團(tuán)，以12.46億元競(jìng)得該地塊，溢價(jià)達(dá)131%，折合樓面地價(jià)約為16500元/平方米。刷新了今年2月被萬科集團(tuán)、招商地產(chǎn)聯(lián)合體以17.18億元聯(lián)手競(jìng)得的廣富林2-4地塊創(chuàng)下的最高單價(jià)紀(jì)錄--16378元/平方米。

　　記者了解到，今年以來，松江廣富林區(qū)域共出讓3宗住宅地，除了上述兩個(gè)單價(jià)"地王"。今年5月，同樣毗鄰上述兩宗地塊的廣富林2-6地塊被北方城投收入囊中，成交總價(jià)18.4億元，折合樓板價(jià)13724元/平方米。相較廣富林2-4地塊，這宗住宅地的價(jià)格出現(xiàn)回落。

　　時(shí)隔3個(gè)月，廣富林2-5地塊價(jià)格又現(xiàn)反彈，相較廣富林2-6地塊，漲幅為16.82%。但是對(duì)于新"地王"的開發(fā)前景，多位業(yè)內(nèi)人士均表示"不看好"。

　　"新地王"前景未卜

　　中原地產(chǎn)研究咨詢部土地分析師龔敏表示，廣富林2-5地塊容積率為0.8，適合打造別墅項(xiàng)目。以該地塊的成交價(jià)格來看，未來市場(chǎng)報(bào)價(jià)預(yù)計(jì)在30000元/平方米以上。

　　目前，毗鄰廣富林2-5地塊的住宅項(xiàng)目綠地薔薇九里項(xiàng)目的在售普通住宅的均價(jià)約為13000元/平方米；別墅產(chǎn)品銷售均價(jià)約為23000元/平方米。龔敏認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)成交量雖然有短暫的反彈，但態(tài)勢(shì)并不穩(wěn)定，完成30000元/平方米的售價(jià)，具有"一定難度"。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟則認(rèn)為，從目前松江區(qū)該地塊附近的同類型項(xiàng)目來看，以廣富林2-5地塊的成交價(jià)格來推算，只能說合生創(chuàng)展的這個(gè)項(xiàng)目，未來"不會(huì)虧到哪里去"。

　　中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，廣富林2-5地塊的項(xiàng)目定位非常尷尬。以該地塊0.8的容積率，適合做別墅項(xiàng)目，但是由于松江新城距離中心城區(qū)還有相當(dāng)?shù)木嚯x，不具備做高端別墅的潛質(zhì)，實(shí)際上目前該區(qū)域的別墅定位均是遠(yuǎn)郊經(jīng)濟(jì)型別墅，對(duì)中心城區(qū)的客源吸引力有限。

　　他認(rèn)為，盡管軌道交通9號(hào)線已覆蓋到松江新城，但是由于商業(yè)配套的落后，該區(qū)域的入住率依然很低。由于人氣欠缺，該區(qū)域商業(yè)物業(yè)發(fā)展滯緩，這就造成了惡性循環(huán)。并且，地鐵通車伊始，該區(qū)域普通住宅均價(jià)已經(jīng)由不到7000元/平方米一躍超過10000元/平方米，軌道交通利好的升值潛力，已經(jīng)過度釋放。

　　新"地王"不僅開發(fā)前景不受業(yè)內(nèi)人士青睞，其在時(shí)下以高溢價(jià)成交，被指與本輪政策調(diào)控不合拍。

　　土地高溢價(jià)"不合時(shí)宜"

　　宋會(huì)雍表示，在本輪調(diào)控政策的影響下，實(shí)際上松江新區(qū)的房價(jià)出現(xiàn)了小幅的下行調(diào)整。以毗鄰廣富林2-5地塊的綠地薔薇九里項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目今年4月銷售均價(jià)為16000元/平方米，其在6月開始推出八折優(yōu)惠，實(shí)際成交價(jià)為13000元/平方米，相比5月，房價(jià)下調(diào)將近二成。

　　然而，市場(chǎng)又出現(xiàn)了回暖勢(shì)頭。來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至8月29日，全國多個(gè)城市8月的新房成交量已超過7月。以此態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)8月全月成交量環(huán)比7月份將有四到五成的增加。其中，深圳成交量的增加最為明顯，環(huán)比增幅將達(dá)8成；天津、上海兩市增幅最小，約在二到三成。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，如果成交量和房價(jià)在9、10月份出現(xiàn)較大幅度反彈，有可能會(huì)引發(fā)新的、更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)，"這其中，房產(chǎn)稅將是預(yù)期中影響最大的政策，而且可根據(jù)稅率來對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效調(diào)節(jié)。"

　　中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵也表示，根據(jù)上述市場(chǎng)變動(dòng)狀況來看，一場(chǎng)即將到來的樓市博弈估計(jì)難以避免。在此番政策"將出未出"的敏感期，廣富林2-5地塊的高溢價(jià)成交被多方指為"不合時(shí)宜"。作者： 龐一濤