香港樓市陷“調(diào)控怪圈” 只見(jiàn)政府出招不見(jiàn)退燒

　　香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷新一輪的“高燒”，今年來(lái)香港政府幾次出招“退燒”，但政策效力迅速被市場(chǎng)消化。如何避免樓市形成的泡沫，重蹈過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落的覆轍，成了考驗(yàn)港府的一道難題。

　　8月31日，香港九龍?zhí)僚某鲆粔K豪宅地公呎價(jià)16500元(港幣，下同)，又創(chuàng)九龍新地王。香港樓市，為何只見(jiàn)政府出招，不見(jiàn)樓市退燒，成為不少人議論的話題。

　　“8月13日的政策，17日就消化掉了”，供職于香港某家地產(chǎn)公司的林小姐介紹說(shuō)，特區(qū)政府8月13日針對(duì)樓市公布的最新調(diào)控政策，雖然令香港樓盤成交量應(yīng)聲下降一半左右，地產(chǎn)股也出現(xiàn)大跌態(tài)勢(shì)，但僅僅一周不到，房屋交易市場(chǎng)依然是一片紅火。“整個(gè)跑馬地東半山，8月份截至20日已經(jīng)有80單買賣成交，可以說(shuō)生意興旺，到月底超過(guò)100單應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題”，林小姐說(shuō)。

　　作為全球最活躍的房產(chǎn)市場(chǎng)之一，香港房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷的此番大幅跌宕，不僅吸引了全球產(chǎn)業(yè)界的目光，更讓普通市民的心情在波峰與波谷間反復(fù)回旋。

　　政策調(diào)控下房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高

　　去年以來(lái)，香港房?jī)r(jià)屢屢創(chuàng)出新高，尤其是去年10月份售出4.3億余元的西半山豪宅“天匯”68樓A室，每平方米售價(jià)高達(dá)70余萬(wàn)元，成為全球最貴的住宅單位。當(dāng)年9月份，送交香港土地注冊(cè)處注冊(cè)的所有種類樓宇買賣合約共1.4437萬(wàn)份，同比上升95.9%。一連串房產(chǎn)大熱的消息不僅令媒體為之側(cè)目，連習(xí)慣了高房?jī)r(jià)的香港市民也開始頻頻發(fā)聲表達(dá)不滿。

　　面對(duì)走勢(shì)凌厲的樓價(jià)，4月21日，特區(qū)政府重拳推出了“9招12式”調(diào)控政策，力求增加房產(chǎn)交易的透明度。此后，香港住宅成交量應(yīng)聲急挫。

　　然而，“新政”出臺(tái)不到一個(gè)月，香港樓價(jià)又開始出現(xiàn)明顯上升。6月份的平均樓價(jià)比2008年的高峰已經(jīng)高出了15%，大型單位的價(jià)格也已超越了1997年的高峰。

　　面對(duì)又一輪樓市沖擊，香港財(cái)政司司長(zhǎng)曾俊華坦言：“目前樓市正處于一個(gè)結(jié)合極低利率、大量流動(dòng)資金和供應(yīng)偏低的異常情況。”因此，8月13日，特區(qū)政府多部門又聯(lián)手推出多項(xiàng)調(diào)控政策，包括增加土地與住宅供應(yīng)量、禁止炒賣一手樓花、降低住宅樓宇按揭上限(即提高首付比例)等等，力圖增加投機(jī)者的成本。

　　該政策周五公布，周末香港樓盤的成交量就應(yīng)聲下降一半，8月16日港交所地產(chǎn)股更出現(xiàn)全面下跌。但是，17日香港政府拍賣兩幅九龍市區(qū)地皮，被長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)以總價(jià)76.1億元購(gòu)得，分別高出原價(jià)43.5%及98.3%，樓面地價(jià)每平方米近10萬(wàn)元，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)投氣氛及成交價(jià)遠(yuǎn)勝市場(chǎng)預(yù)期。這一成績(jī)令市場(chǎng)大跌眼鏡，一度擔(dān)心政府新政令樓價(jià)回落的紅磡及何文田區(qū)的二手樓業(yè)主，聞?dòng)嵙⒓磳⒆》考觾r(jià)3%至10%。

　　香港專業(yè)顧問(wèn)公司高層人士坦言，此番賣地結(jié)果反映政府新推出的樓市調(diào)控措施未能改變住宅樓宇供求失衡，發(fā)展商對(duì)豪宅后市也極具信心，新措施不會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生太大影響。實(shí)際情況也證實(shí)了這一點(diǎn)。據(jù)地產(chǎn)公司介紹，目前港島偏僻一些的地段例如鴨脷洲、南灣，樓盤每平方米十二三萬(wàn)元已經(jīng)是很便宜的，稍好一些的地段都要17萬(wàn)至18萬(wàn)元一平方米�！白罱�一個(gè)月，兩個(gè)新開的樓盤有九成半已經(jīng)售出，新樓抽簽都買不到。”

　　閑置資金推高市場(chǎng)，內(nèi)地“豪客”成購(gòu)房新軍

　　“買房子就像是買名牌手袋”，這是林小姐對(duì)內(nèi)地顧客購(gòu)買香港住宅的直觀評(píng)價(jià)。既然到香港投資移民都需要600多萬(wàn)元，不如直接買一套房子來(lái)得劃算�！肮�司職員聽到顧客是講普通話的，都爭(zhēng)相接待，因?yàn)樗麄兺�往�?huì)一筆付清不用貸款。反倒是講英語(yǔ)的顧客，多數(shù)是要租房，回應(yīng)寥寥�！�

　　香港房?jī)r(jià)攀高，內(nèi)地“豪客”不能不說(shuō)是一個(gè)重要的因素。根據(jù)地產(chǎn)中介公司的統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在香港房屋買賣有二至三成的業(yè)績(jī)都要?dú)w功于內(nèi)地客戶�！皟�(nèi)地人創(chuàng)造了香港樓市神話”，林小姐感慨說(shuō)。

　　除了內(nèi)地客戶的因素，香港本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的種種要素綜合在一起，也對(duì)房?jī)r(jià)起到了推波助瀾的作用。首要一點(diǎn)，熱錢涌動(dòng)。早在去年10月，金融管理局局長(zhǎng)陳德霖就警告說(shuō)，2008年至2009年，共有約5675億元資金流入香港，銀行體系數(shù)據(jù)也反映，2009年第二季度以后，流入資金已經(jīng)由避險(xiǎn)轉(zhuǎn)為投資，數(shù)千億“熱錢”將會(huì)對(duì)資本市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生很大影響。匯豐亞太區(qū)業(yè)務(wù)策略及經(jīng)濟(jì)顧問(wèn)梁兆基更是認(rèn)為，資金流入的規(guī)�！扒八�未見(jiàn)，至少有20%的熱錢流向樓市，香港樓市升勢(shì)將于2010年趨向白熱化，構(gòu)成泡沫”。

　　此外，2009年以來(lái)香港經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭強(qiáng)勁，今年3月份全港對(duì)外商品進(jìn)出口額同比增幅雙雙超過(guò)三成，商品出口及失業(yè)率均恢復(fù)至金融危機(jī)前水平。在全球外來(lái)直接投資金額排名中，香港更是從2009年的第九位躍升至今年的第四位。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭帶動(dòng)下，香港就業(yè)形勢(shì)一片大好，市場(chǎng)上資金充裕、銀行利息低，推動(dòng)大量的資金都在找合適出路。

　　樓市風(fēng)險(xiǎn)有增無(wú)減，特區(qū)政府嚴(yán)陣以待

　　據(jù)介紹，港島東半山8月份房屋成交量已經(jīng)超過(guò)100單，業(yè)績(jī)處于中上水平。目前市場(chǎng)上新樓盤數(shù)量不多，多為尾貨。政策對(duì)投資客的短炒行為已經(jīng)產(chǎn)生一定影響。目前香港樓市成交量有輕微下降，但樓價(jià)并無(wú)下降。市場(chǎng)上買家和賣家正處于一種“拉鋸”的狀態(tài)，都在觀望后續(xù)情況。

　　就特區(qū)政府來(lái)說(shuō)，不斷增加土地供應(yīng)、增加投機(jī)者成本等政策，只能起到一定的調(diào)控作用。作為房產(chǎn)一線售賣經(jīng)手人的林小姐，對(duì)特區(qū)政府的房產(chǎn)調(diào)控政策并不樂(lè)觀：“目前的政策對(duì)真正有錢的人起不了什么作用，影響的還是那些有置業(yè)需求的市民。現(xiàn)在買賣火熱的都是豪宅，或者包裝、裝修好的樓盤，市場(chǎng)跟風(fēng)自然熱衷于新建更多高價(jià)樓盤，引領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格越賣越高�！�

　　對(duì)樓市的火熱現(xiàn)狀，特區(qū)政府已先后遵循四個(gè)方向推出調(diào)控措施，即增加房屋供應(yīng)、抑制物業(yè)投機(jī)、確保市場(chǎng)透明度及防止按揭信貸過(guò)度擴(kuò)張。但財(cái)政司對(duì)樓市現(xiàn)狀也有比較清醒的認(rèn)識(shí)，該司發(fā)言人表示，現(xiàn)在物業(yè)市場(chǎng)仍以個(gè)人置業(yè)為主導(dǎo)，但隨著樓價(jià)的進(jìn)一步上升，市民置業(yè)的供款與入息比例已經(jīng)升至第二季度的41.5%。這個(gè)數(shù)字雖然沒(méi)有超越1989年至2008年間53%的平均數(shù)字，但在按揭利率可能長(zhǎng)時(shí)間保持偏低的情況下，“樓市泡沫的風(fēng)險(xiǎn)只會(huì)有增無(wú)減，不可忽視”。

　　更令特區(qū)政府擔(dān)心的是，一旦流動(dòng)資金被抽走，利率回升至一個(gè)比較正常的水平，對(duì)樓市將會(huì)造成空前壓力，也會(huì)對(duì)金融和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性造成一定影響�！拔覀儜�(yīng)該在泡沫尚未形成之前，采取一些防患于未然的措施，同時(shí)盡量取得平衡，保持清晰而穩(wěn)定的政策，以免招致樓市大起大落�！�

　　財(cái)政司發(fā)言人表示：“特區(qū)政府將會(huì)繼續(xù)密切監(jiān)察市場(chǎng)情況，并在有需要時(shí)進(jìn)一步推出適當(dāng)措施�！北緢�(bào)記者　黃拯