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香港的房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷新一輪的“高燒”,今年來香港政府幾次出招“退燒”,但政策效力迅速被市場消化。如何避免樓市形成的泡沫,重蹈過去房地產(chǎn)市場大起大落的覆轍,成了考驗港府的一道難題。
8月31日,香港九龍?zhí)僚某鲆粔K豪宅地公呎價16500元(港幣,下同),又創(chuàng)九龍新地王。香港樓市,為何只見政府出招,不見樓市退燒,成為不少人議論的話題。
“8月13日的政策,17日就消化掉了”,供職于香港某家地產(chǎn)公司的林小姐介紹說,特區(qū)政府8月13日針對樓市公布的最新調(diào)控政策,雖然令香港樓盤成交量應聲下降一半左右,地產(chǎn)股也出現(xiàn)大跌態(tài)勢,但僅僅一周不到,房屋交易市場依然是一片紅火!罢麄跑馬地東半山,8月份截至20日已經(jīng)有80單買賣成交,可以說生意興旺,到月底超過100單應該沒有問題”,林小姐說。
作為全球最活躍的房產(chǎn)市場之一,香港房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷的此番大幅跌宕,不僅吸引了全球產(chǎn)業(yè)界的目光,更讓普通市民的心情在波峰與波谷間反復回旋。
政策調(diào)控下房價屢創(chuàng)新高
去年以來,香港房價屢屢創(chuàng)出新高,尤其是去年10月份售出4.3億余元的西半山豪宅“天匯”68樓A室,每平方米售價高達70余萬元,成為全球最貴的住宅單位。當年9月份,送交香港土地注冊處注冊的所有種類樓宇買賣合約共1.4437萬份,同比上升95.9%。一連串房產(chǎn)大熱的消息不僅令媒體為之側目,連習慣了高房價的香港市民也開始頻頻發(fā)聲表達不滿。
面對走勢凌厲的樓價,4月21日,特區(qū)政府重拳推出了“9招12式”調(diào)控政策,力求增加房產(chǎn)交易的透明度。此后,香港住宅成交量應聲急挫。
然而,“新政”出臺不到一個月,香港樓價又開始出現(xiàn)明顯上升。6月份的平均樓價比2008年的高峰已經(jīng)高出了15%,大型單位的價格也已超越了1997年的高峰。
面對又一輪樓市沖擊,香港財政司司長曾俊華坦言:“目前樓市正處于一個結合極低利率、大量流動資金和供應偏低的異常情況!币虼,8月13日,特區(qū)政府多部門又聯(lián)手推出多項調(diào)控政策,包括增加土地與住宅供應量、禁止炒賣一手樓花、降低住宅樓宇按揭上限(即提高首付比例)等等,力圖增加投機者的成本。
該政策周五公布,周末香港樓盤的成交量就應聲下降一半,8月16日港交所地產(chǎn)股更出現(xiàn)全面下跌。但是,17日香港政府拍賣兩幅九龍市區(qū)地皮,被長實集團以總價76.1億元購得,分別高出原價43.5%及98.3%,樓面地價每平方米近10萬元,現(xiàn)場競投氣氛及成交價遠勝市場預期。這一成績令市場大跌眼鏡,一度擔心政府新政令樓價回落的紅磡及何文田區(qū)的二手樓業(yè)主,聞訊立即將住房加價3%至10%。
香港專業(yè)顧問公司高層人士坦言,此番賣地結果反映政府新推出的樓市調(diào)控措施未能改變住宅樓宇供求失衡,發(fā)展商對豪宅后市也極具信心,新措施不會對樓市產(chǎn)生太大影響。實際情況也證實了這一點。據(jù)地產(chǎn)公司介紹,目前港島偏僻一些的地段例如鴨脷洲、南灣,樓盤每平方米十二三萬元已經(jīng)是很便宜的,稍好一些的地段都要17萬至18萬元一平方米!白罱粋月,兩個新開的樓盤有九成半已經(jīng)售出,新樓抽簽都買不到。”
閑置資金推高市場,內(nèi)地“豪客”成購房新軍
“買房子就像是買名牌手袋”,這是林小姐對內(nèi)地顧客購買香港住宅的直觀評價。既然到香港投資移民都需要600多萬元,不如直接買一套房子來得劃算!肮韭殕T聽到顧客是講普通話的,都爭相接待,因為他們往往會一筆付清不用貸款。反倒是講英語的顧客,多數(shù)是要租房,回應寥寥!
香港房價攀高,內(nèi)地“豪客”不能不說是一個重要的因素。根據(jù)地產(chǎn)中介公司的統(tǒng)計,現(xiàn)在香港房屋買賣有二至三成的業(yè)績都要歸功于內(nèi)地客戶!皟(nèi)地人創(chuàng)造了香港樓市神話”,林小姐感慨說。
除了內(nèi)地客戶的因素,香港本地經(jīng)濟發(fā)展的種種要素綜合在一起,也對房價起到了推波助瀾的作用。首要一點,熱錢涌動。早在去年10月,金融管理局局長陳德霖就警告說,2008年至2009年,共有約5675億元資金流入香港,銀行體系數(shù)據(jù)也反映,2009年第二季度以后,流入資金已經(jīng)由避險轉為投資,數(shù)千億“熱錢”將會對資本市場價格產(chǎn)生很大影響。匯豐亞太區(qū)業(yè)務策略及經(jīng)濟顧問梁兆基更是認為,資金流入的規(guī)!扒八匆姡辽儆20%的熱錢流向樓市,香港樓市升勢將于2010年趨向白熱化,構成泡沫”。
此外,2009年以來香港經(jīng)濟復蘇勢頭強勁,今年3月份全港對外商品進出口額同比增幅雙雙超過三成,商品出口及失業(yè)率均恢復至金融危機前水平。在全球外來直接投資金額排名中,香港更是從2009年的第九位躍升至今年的第四位。在經(jīng)濟復蘇勢頭帶動下,香港就業(yè)形勢一片大好,市場上資金充裕、銀行利息低,推動大量的資金都在找合適出路。
樓市風險有增無減,特區(qū)政府嚴陣以待
據(jù)介紹,港島東半山8月份房屋成交量已經(jīng)超過100單,業(yè)績處于中上水平。目前市場上新樓盤數(shù)量不多,多為尾貨。政策對投資客的短炒行為已經(jīng)產(chǎn)生一定影響。目前香港樓市成交量有輕微下降,但樓價并無下降。市場上買家和賣家正處于一種“拉鋸”的狀態(tài),都在觀望后續(xù)情況。
就特區(qū)政府來說,不斷增加土地供應、增加投機者成本等政策,只能起到一定的調(diào)控作用。作為房產(chǎn)一線售賣經(jīng)手人的林小姐,對特區(qū)政府的房產(chǎn)調(diào)控政策并不樂觀:“目前的政策對真正有錢的人起不了什么作用,影響的還是那些有置業(yè)需求的市民,F(xiàn)在買賣火熱的都是豪宅,或者包裝、裝修好的樓盤,市場跟風自然熱衷于新建更多高價樓盤,引領房地產(chǎn)市場價格越賣越高!
對樓市的火熱現(xiàn)狀,特區(qū)政府已先后遵循四個方向推出調(diào)控措施,即增加房屋供應、抑制物業(yè)投機、確保市場透明度及防止按揭信貸過度擴張。但財政司對樓市現(xiàn)狀也有比較清醒的認識,該司發(fā)言人表示,現(xiàn)在物業(yè)市場仍以個人置業(yè)為主導,但隨著樓價的進一步上升,市民置業(yè)的供款與入息比例已經(jīng)升至第二季度的41.5%。這個數(shù)字雖然沒有超越1989年至2008年間53%的平均數(shù)字,但在按揭利率可能長時間保持偏低的情況下,“樓市泡沫的風險只會有增無減,不可忽視”。
更令特區(qū)政府擔心的是,一旦流動資金被抽走,利率回升至一個比較正常的水平,對樓市將會造成空前壓力,也會對金融和經(jīng)濟穩(wěn)定性造成一定影響!拔覀儜撛谂菽形葱纬芍,采取一些防患于未然的措施,同時盡量取得平衡,保持清晰而穩(wěn)定的政策,以免招致樓市大起大落!
財政司發(fā)言人表示:“特區(qū)政府將會繼續(xù)密切監(jiān)察市場情況,并在有需要時進一步推出適當措施。”本報記者 黃拯
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