樓市博弈加劇 調(diào)控進入“攻堅戰(zhàn)”

　　各地樓市出現(xiàn)了冷熱不均的現(xiàn)象：北京樓市成交仍未走出低迷，部分城市則再現(xiàn)“日光盤�！比绾慰创�這一現(xiàn)象？接受記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士和專家認為，一方面，中央政府一再強調(diào)調(diào)控決心，樓市持續(xù)反彈的可能性很小，即便出現(xiàn)反彈，也很可能招致更嚴厲的調(diào)控政策；另一方面，隨著一些主流開發(fā)商降價換量策略見效，其他開發(fā)商也可能采取跟進策略，導(dǎo)致剛性需求由觀望逐漸入市，樓市博弈將進一步加劇。

　　⊙記者 于祥明

　　樓市成交冷熱不均

　　總體來看，進入8月份，樓市顯得比較沉寂。其中，成交量不溫不火，低位波動，價格則保持平穩(wěn)。但與此同時，一些地方卻續(xù)出現(xiàn)“日光盤”等熱銷項目，使樓市走勢變得撲朔迷離。

　　記者根據(jù)北京房地產(chǎn)交易官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至8月22日，北京商品住宅期房網(wǎng)上簽約量為3340套，日均為151套，環(huán)比下降5.6%。如果剔除經(jīng)濟適用房和限價房，北京商品房實際成交量為2656套，日均為120套，環(huán)比下降7.7%。并且，上述數(shù)據(jù)同比分別下降60%、65%，說明北京房地產(chǎn)市場的調(diào)整仍在繼續(xù)。

　　但是，就在上周，上海、杭州分別又有樓盤熱銷，并且有地方陸續(xù)出現(xiàn)“日光盤”熱銷項目。

　　“這些熱銷項目總體上都是郊區(qū)低價房，或低價入市樓盤、降價促銷樓盤�！北本┲性�地產(chǎn)張大偉說。

　　他告訴記者，中原地產(chǎn)對8大城市7月銷售量最高的40個樓盤進行了調(diào)研，其中主流房企的樓盤占65%。“包括上海、杭州等地的項目，大都是主流開發(fā)商的項目，降價促銷是共同點�！�

　　張大偉直言，目前對二、三套購房的限制性信貸政策仍在，所以投機炒作購房者并不多。

　　“我認為在受到幾個月的壓抑后，剛性需求是此輪成交的主力。”他進一步分析指出，從熱銷的樓盤來看，雖然房價仍不低，但由于戶型小，總價并不高。

　　調(diào)控進入“攻堅戰(zhàn)”

　　專家普遍認為，雖然“日光盤”再現(xiàn)，但樓市借機反彈的可能性很小，調(diào)控已經(jīng)進入“攻堅戰(zhàn)”，樓市深入調(diào)整在所難免。

　　記者注意到，國務(wù)院副總理李克強8天內(nèi)兩次要求堅決抑制房地產(chǎn)投機炒作。而近期國土資源部對全國房地產(chǎn)閑置土地整治情況進行通報，銀監(jiān)會則建議對四城市“三套房停貸”，以及住建部關(guān)于繼續(xù)進行房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)、北京市有關(guān)商品房預(yù)售款“專戶管理”政策的研究……一系列信息都表明房地產(chǎn)調(diào)控從嚴的趨勢正在形成。

　　另一方面，雖然有樓盤出現(xiàn)降價熱銷，但是“由于供應(yīng)量充足，開發(fā)商還不敢就此提價，例如保利茉莉公館首期開盤16700元/平方米，接下來開盤價為17000元/平方米�！睆埓髠フf，與此同時，附近的其他樓盤則準備下調(diào)銷售價。

　　事實上，根據(jù)中原地產(chǎn)的調(diào)研，目前保利、萬科、金地、雅居樂、招商、中海等主流開發(fā)商熱銷項目均已出現(xiàn)價格松動。并且，隨著這些主流開發(fā)商降價換量策略見效，必然會對其他開發(fā)商起到示范作用。

　　記者注意到，新政出臺前后土地市場的調(diào)整更為明顯。其中，北京土地溢價率從新政之前的110.6%下調(diào)至目前的23.2%，下跌超過六成，樓面價也低于2009年。

　　據(jù)統(tǒng)計，截至8月17日北京共出讓土地137塊，其中新政以后出讓70塊，超過新政前平均水平，而樓面價則明顯出現(xiàn)下調(diào)，其中總樓面價從6654元/平方米下跌至新政以后的2778元/平方米，下調(diào)58.3%；住宅用地樓面價也從新政前的12258元/平方米，下調(diào)到新政以后的5113元/平方米，下調(diào)近六成。

　　“8月份北京住宅土地成交放量且大部分低價成交的情況，很可能對周圍的商品房市場起到明顯的拉低價格作用�！睆埓髠フf。

　　對此，住建部政策研究中心副主任王玨林認為，“地方政府必須落實‘新國10條’，加快保障性住房建設(shè)，并且切實督促開發(fā)商加快土地開發(fā)以增加住房供應(yīng)量，否則‘調(diào)控’就會成為‘空調(diào)’。”