開發(fā)商或用“以價換量”應(yīng)對調(diào)控

　　繼本月13日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強在北京市考察廉租住房、公共租賃住房等建設(shè)時強調(diào)，要繼續(xù)貫徹國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的一系列政策措施，堅決抑制投機炒作等不合理需求，切實增加住房有效供給后，21日，李克強在江蘇省常州市主持召開加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會上再度強調(diào)，各地要繼續(xù)落實好國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，切實增加住房有效供應(yīng)，堅決抑制投機炒作行為，鞏固調(diào)控成果，促進房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　短短幾天內(nèi)中央高層接連就房地產(chǎn)調(diào)控表態(tài)，表明了中央政府繼續(xù)貫徹落實國務(wù)院10號文件的決心。這令漫長觀望中的各方獲得了調(diào)控政策將持續(xù)的確切信號，重新調(diào)整預(yù)期。

　　與中央堅持調(diào)控表態(tài)相對應(yīng)，華遠地產(chǎn)老總?cè)沃緩娨桓牧νΩ叻績r的強硬態(tài)度，兩次公開勸告開發(fā)商降價銷售。任志強直言，勸降是為了避免政府會再出臺“核武器”。

　　宏觀調(diào)控以來，房地產(chǎn)商在力挺房價不降上頗為默契。如今，有多少開發(fā)商能對被認(rèn)為是開發(fā)商代言人任志強的勸降買賬，還看不到回應(yīng)。

　　應(yīng)該說，任志強的聲音表達了開發(fā)商對中央后續(xù)政策出臺的擔(dān)憂，但同時表明，“勸降”說明大多開發(fā)商還保有底氣死守高房價，所謂“兜里有錢，心中不慌”。

　　房地產(chǎn)開發(fā)資金渠道主要來自資本市場，銀行貸款、預(yù)售及建筑企業(yè)的墊資。由于在房地產(chǎn)調(diào)控前大多開發(fā)商已經(jīng)在狂漲的樓市中賺足資金，在2009年寬松的信貸市場上又獲得了充裕的資金。大多企業(yè)認(rèn)為扛過今年，或者再長一些應(yīng)該沒問題，但僵持不降價博的就是調(diào)控政策的時長。今年以來的宏觀調(diào)控已經(jīng)把開發(fā)商的四個融資渠道基本收緊了。

　　今年4月17日出臺的“國十條”將房地產(chǎn)類上市公司在國內(nèi)發(fā)行股票或債券的渠道封堵，雖然在香港上市的公司可以到國際市場發(fā)行債券，但需要付出10%以上的成本，信托的融資成本達15%-18%。銀行貸款上，新政策對房地產(chǎn)公司的信貸融資收縮了規(guī)模。北京等城市在房產(chǎn)按揭上對二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)提高，二套房貸首付為50%，利率為正常貸款的1.1倍，按揭貸款需求大幅縮減，使開發(fā)商預(yù)售資金大為降低。 然而，通常狀況下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在7、8月支付土地出讓金，年底前須付清工程款，資金支付量比較大。

　　專家表示，此時如果政府繼續(xù)拋出緊縮開發(fā)商資金的政策，延長調(diào)控的預(yù)期，對開發(fā)商來說自然都很不利�；蛟S“以價換量”是避免政府出臺“核武器”，保全現(xiàn)有利益的權(quán)宜之計。

　　從北京樓市看，在預(yù)期不明朗深度觀望下，8月前三周，北京市僅有8個項目開盤，供應(yīng)房源不足2000套，而其中別墅和單價超過4萬元的高端項目就有5個。

　　而據(jù)亞豪機構(gòu)透露，9月份北京計劃開盤的項目達28個，其中純新盤12個，其開盤量和純新盤比例都達到了調(diào)控以來的最高水平。據(jù)統(tǒng)計，9月28個計劃開盤項目中，21個項目有報價，均價為22026元/平方米。而12個純新盤的平均報價僅為19278元/平方米，價格低于整體水平，且多數(shù)新盤報價在15000-20000元/平方米之間。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，9月計劃開盤項目大增，主要與開發(fā)商市場預(yù)期較高有關(guān)，從目前市場走勢及調(diào)控方向來看，政府并沒有放松調(diào)控的力度，但也尚未出臺更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施，對開發(fā)商來說利空出盡即是利好，定價上，相比價格已推至高位的老項目后期，純新樓盤定價沒有任何負(fù)擔(dān)和壓力，可以通過靈活的定價策略。

　　另據(jù)中原地產(chǎn)對8大城市在銷項目的調(diào)研顯示，保利、萬科、金地、雅居樂、招商、中海等房企均已出現(xiàn)價格松動。

　　目前業(yè)界比較認(rèn)同年內(nèi)后幾個月樓市會出現(xiàn)“以價換量”的變化。然而，業(yè)界人士認(rèn)為，“以價換量”之后是否會出現(xiàn)新一輪的惡性反彈還很難說。如果沒有后續(xù)政策跟進，這個“價”是多少，完全取決于開發(fā)商的“臉色”，買家認(rèn)不認(rèn)賬是一方面，政府調(diào)控之手是否還將收緊則更為關(guān)鍵。本報記者 陸昀