易憲容：防范房地產(chǎn)信貸風險存在三大認識誤區(qū)

　　盡管當前相關(guān)監(jiān)管部門已經(jīng)認識到如果不采取有效措施來監(jiān)管和防范房地產(chǎn)信貸風險，中國難免會爆發(fā)類似美國和日本由房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的金融危機，但迄今我們在對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風險認識上仍存在諸多誤區(qū)，導致監(jiān)管和防范房地產(chǎn)信貸風險的一些制度安排還欠合理、有效和周全。

　　之所以這么看，首先是因為迄今我們?nèi)匀徊辉赋姓J，國內(nèi)銀行信貸的過度發(fā)放是導致2009年國內(nèi)房價快速飆升、房地產(chǎn)泡沫被不斷吹大的最根本影響原因之一。數(shù)據(jù)顯示，2009年和2010年上半年，國內(nèi)商業(yè)銀行的個人經(jīng)營性貸款規(guī)模達4萬多億元，個人信貸比2008年快速增長4倍至5倍，其中有相當部分貸款流入房地產(chǎn)市場。

　　商業(yè)銀行之所以敢冒風險變相發(fā)放貸款給個人投資房地產(chǎn)，是因為迄今國內(nèi)眾多商業(yè)銀行仍然存在著難以轉(zhuǎn)變的一個認識誤區(qū)，即認為只要房價不斷上漲，或言房價“只漲不跌”，就可降低個人按揭貸款的信貸風險，房地產(chǎn)信貸(如個人按揭貸款)自然是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。由此，國內(nèi)商業(yè)銀行紛紛拼命搶占或擴大房貸市場占有率，導致個人按揭貸款的進入門檻不斷降低。

　　其實，房價“只漲不跌”的神話是不存在的。日本和美國都曾出現(xiàn)過房價下跌，中國也不會例外。道理很簡單，市場經(jīng)濟環(huán)境下房價總會有漲跌，房價不可能“只漲不跌”。反過來看，如果國內(nèi)商業(yè)銀行不相信房價“只漲不跌”的神話，它們就不會向個人發(fā)放大量房地產(chǎn)信貸。同理，如果國內(nèi)商業(yè)銀行的信貸增長不那么快，國內(nèi)房價也不見得會如此飆升。

　　由此觀之，只要國內(nèi)房價“只漲不跌”的神話不破，我們就難以監(jiān)管和防范當前龐大的房地產(chǎn)信貸風險。

　　其次是因為只要市場假定銀行體系是一種“取之不盡、用之不竭”的公共品，那就意味著國內(nèi)銀行體系的信貸風險是巨大的。因為，當銀行體系被視為是一種公共品時，誰占用銀行體系的資源越多，就預示其獲利的機會就越大。但是，在占用銀行體系資源的部分企業(yè)或個人獲取私利(收益)的同時，卻把對應的成本轉(zhuǎn)嫁給社會來承擔。

　　同理，當商業(yè)銀行和房地產(chǎn)貸款者都在千方百計占用或利用銀行體系資源時，就會出現(xiàn)如下的情況：一方面，商業(yè)銀行會為了增加信貸市場份額而過度放貸；另一方面，企業(yè)或個人也會想方設法獲取更多的貸款。結(jié)果是在這些主體獲取巨大收益的同時，卻把不斷積累的房地產(chǎn)信貸風險轉(zhuǎn)嫁給社會來承擔。

　　可以說，國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫之所以會被不斷吹大，一個重要的原因是我們?nèi)匀徽`以為可以無限度地占用或濫用銀行體系這個公共品，并且相信中國的房地產(chǎn)泡沫不會破滅。其實，正是這種認識誤區(qū)直接或間接地導致迄今我們?nèi)匀缓敛晃窇謬鴥?nèi)的高房價或房地產(chǎn)泡沫，因為高房價或房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的經(jīng)濟和金融危機的最壞結(jié)果最后還可以由社會來承擔的。這種信念恰恰反映當前中國經(jīng)濟的最大風險來自于高房價或房地產(chǎn)泡沫。

　　再次是因為國內(nèi)銀行體系的有效定價機制尚未形成，信貸發(fā)放的有效定價仍然受諸多嚴格管制的影響，從而導致國內(nèi)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸快速增長。同時，我們也難以用價格工具而只能采取數(shù)量工具來管理商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風險，這是導致商業(yè)銀行把市場占有率、信貸規(guī)模快速擴張等作為主要經(jīng)營目標、大量銀行信貸流向房地產(chǎn)市場的主要原因之一，結(jié)果是導致房地產(chǎn)信貸的潛在風險越來越多。

　　近期，銀監(jiān)局要求國內(nèi)商業(yè)銀行展開新一輪房地產(chǎn)信貸壓力測試，以應對那些房價過度上漲的地區(qū)房價可能下跌約50%的情況。但是，這種房貸壓力測試僅限于對銀行房地產(chǎn)信貸風險的技術(shù)性測試，據(jù)此認為可以防范房地產(chǎn)信貸風險是一個認識誤區(qū)。這是因為，如果不從導致當前房地產(chǎn)信貸風險產(chǎn)生的根源、癥結(jié)及應對的政策措施與制度安排等角度來重新認識當今的房地產(chǎn)信貸風險，難免會再次使監(jiān)管和防范房地產(chǎn)信貸風險陷于“治標不治本”的調(diào)控陷阱之中。

　　所以，如何消除或轉(zhuǎn)變我們在監(jiān)管和防范房地產(chǎn)信貸風險方面的諸多認識誤區(qū)，對當前房地產(chǎn)調(diào)控能否順利展開影響深遠。

　　作者 易憲容 作者系中國社會科學院金融研究所研究員