收緊商品房預(yù)售金監(jiān)管 房?jī)r(jià)能降嗎？(2)

　　陳云峰就在博客中發(fā)文表示，開(kāi)發(fā)商依賴預(yù)售款的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款，而貸款在新政后已經(jīng)被嚴(yán)格限制，預(yù)售金再監(jiān)管“莫非真的要下狠手?jǐn)嗟糸_(kāi)發(fā)商血液”？

　　一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商就對(duì)記者表示，預(yù)售金一旦被全部監(jiān)管，將使企業(yè)失去對(duì)資金的調(diào)配力，首先就有可能導(dǎo)致企業(yè)無(wú)錢拿地。而如果監(jiān)管辦法突然出臺(tái)，對(duì)在售項(xiàng)目預(yù)售金即時(shí)開(kāi)始監(jiān)管，將打亂企業(yè)既定的資金安排計(jì)劃。

　　- 一家之言

　　建議預(yù)售金監(jiān)管分級(jí)處理

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為，預(yù)售金監(jiān)管不應(yīng)急于實(shí)行，發(fā)布政策切忌因噎廢食，并建議“分級(jí)處理，適度監(jiān)管”。

　　首先，監(jiān)管對(duì)象要分級(jí)，重點(diǎn)是資質(zhì)在三級(jí)以下，開(kāi)發(fā)面積在10萬(wàn)平米以下，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足的企業(yè)；而對(duì)上市公司，無(wú)需監(jiān)管，“證監(jiān)會(huì)在監(jiān)管，監(jiān)事會(huì)也在監(jiān)管”，況且即使一個(gè)項(xiàng)目出事，它亦有能力負(fù)責(zé)。

　　其次，監(jiān)管資金比例也要分級(jí)處理，對(duì)具有一定開(kāi)發(fā)面積，資質(zhì)在二級(jí)以上，有成熟開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、銀行資信在4A級(jí)以上的企業(yè)，只監(jiān)管1/5的工程資金就可以了，因?yàn)椤捌髽I(yè)自有資金買地，建安費(fèi)用只占1/5左右”；對(duì)于資質(zhì)在三級(jí)以下，開(kāi)發(fā)面積在10萬(wàn)平米以下、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足的企業(yè)，預(yù)售資金監(jiān)管一半，適當(dāng)留給發(fā)展空間。

　　再次，監(jiān)管階段持續(xù)到竣工驗(yàn)收即可，不必監(jiān)管到產(chǎn)權(quán)登記階段。

　　- 觀點(diǎn)PK

　　“房企可能提前降價(jià)回款”

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰表示，如果確信監(jiān)管辦法將出臺(tái)，房企將極有可能會(huì)搶在辦法出臺(tái)前降價(jià)銷售，抓緊回款，以避免預(yù)售資金被鎖定在項(xiàng)目上。而在監(jiān)管辦法出臺(tái)后，開(kāi)發(fā)商也將被迫加快開(kāi)發(fā)和資金周轉(zhuǎn)速度，盡快竣工，以撤銷資金監(jiān)管。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾分析，本輪樓市調(diào)控以來(lái)，開(kāi)發(fā)商的多個(gè)資金來(lái)源均受到限制，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、購(gòu)房者按揭貸款和上市公司再融資。由于4月中旬以來(lái)成交急劇下滑，多數(shù)開(kāi)發(fā)商是依靠去年和今年4月中旬以前回籠的資金在支撐。而一旦預(yù)售款專戶監(jiān)管，實(shí)際上又將開(kāi)發(fā)商回籠不多的資金做了再次分流。在這種形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商將被迫選擇降價(jià)，加快資金回籠速度。這意味著，原先許多人預(yù)計(jì)在10月以后才會(huì)出現(xiàn)的降價(jià)潮將會(huì)提前到來(lái)。

　　“可能影響后市供應(yīng)”

　　而多位房企負(fù)責(zé)人則表示出對(duì)資金監(jiān)管的擔(dān)憂。一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示，如果突然實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管，不僅會(huì)打亂企業(yè)既定的資金使用計(jì)劃，使企業(yè)失去對(duì)資金的調(diào)配力，同時(shí)會(huì)導(dǎo)致企業(yè)無(wú)錢拿地，影響后續(xù)市場(chǎng)供給，甚至可能帶來(lái)未來(lái)房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲。

　　還有開(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示，相對(duì)于國(guó)外房企融資渠道多樣，國(guó)內(nèi)房企主要的資金來(lái)源就是銀行信貸和銷售回款。而目前信貸環(huán)境對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)并不寬松�！疤貏e是一些大型房企，利用一個(gè)項(xiàng)目銷售回款去拿地、開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目是慣常做法。一旦監(jiān)管預(yù)售資金，大房企這種滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式將受到挑戰(zhàn)。”而對(duì)于小房企來(lái)說(shuō)，如果試圖通過(guò)加快開(kāi)發(fā)節(jié)奏來(lái)實(shí)現(xiàn)資金“脫管”，還有可能因搶工期出現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題。