各大房企土地市場逆市抄底

　　調(diào)控新政執(zhí)行4個月來，房價非但沒降，反而出現(xiàn)上漲，只有地價出現(xiàn)了明顯下降。聰明的房企們一方面依然死咬房價不松口，另一方面卻趁著地價低迷期大肆抄底。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，僅7月份以來，全國知名房企投向土地市場的資金已經(jīng)高達300億元，其中二三線城市成交量明顯高于一線城市，而國企再次成為拿地主力。業(yè)內(nèi)人士認為，二三線城市已經(jīng)成為各大房企主要發(fā)展市場，今后房地產(chǎn)行業(yè)的競爭將主要體現(xiàn)在二三線城市中。

　　40天砸出300億元

　　8月2日，北京CBD包括中服地塊在內(nèi)的12個地塊競標正式啟動，吸引了中信、富力、萬達、遠洋、SOHO中國等知名房企，參與競標企業(yè)高達61家。競標盛況讓人無法將其與最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控聯(lián)系到一起。

　　如果說CBD12個地塊大受歡迎是因為商業(yè)用地性質(zhì)的話，住宅土地市場的一組數(shù)據(jù)依然能表明新政導(dǎo)致的成交量嚴重下挫，并沒有影響到各大房企跑馬圈地的熱情。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，7月，以萬科、華僑城、綠地等為代表的標桿企業(yè)積極擴充土地儲備。7月，全國103個重點城市共成交住宅用地377宗，環(huán)比增加11%，同比減少4%；成交土地面積2312萬平方米，環(huán)比增加9%，同比增加14%。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計，截至8月10日，7月份以來，萬科、華僑城、遠洋地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)等20余家知名房企，在全國10多個城市拿下60余宗土地，總資金投入高達300億元。

　　其實，從5月份以來，各大房企就已經(jīng)開始悄然布局土地市場，頻頻出現(xiàn)在二三線城市的土地競標中。以地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科為例，僅5、6兩個月就拿下了12個項目。

　　更值得注意的是，拿地房企中，國企再次成為主力。中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，新政出臺后，京、滬、廣、深四個一線城市成交的總價前十名地塊中，國企占據(jù)了絕大部分的比重。其中北京、上海分別有9塊土地為國企開發(fā)商獲得，其中分別有3家為央企(或央企參與)，其余6家為地方國企；而深圳和廣州的稍低，分別為6家和5家。

　　地價明顯下調(diào)

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布了《1-7月全國房地產(chǎn)市場運行情況》，其中數(shù)據(jù)顯示，7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.3%，漲幅比6月份縮小1.1個百分點，環(huán)比與上月持平。

　　這樣的數(shù)據(jù)讓苦等房價下跌的普通置業(yè)者很是沮喪，新政調(diào)控4個月，雖然房價不再大幅上漲，但普遍降價的局面卻依然未能出現(xiàn)。

　　與房價的堅挺相比，地價卻出現(xiàn)了明顯的下調(diào)。

　　中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，新政百天之后，住宅用地樓面均價穩(wěn)中有降，與4月均價基本持平，較6月有所下調(diào)。7月，全國103個城市住宅用地平均樓面地價1570元/平方米，環(huán)比下跌14%，同比下跌5%。

　　據(jù)北京市國土局透露，自今年3月北京市出臺土地新政后，土地樓面價已降至萬元以下，降幅達26%。

　　8月4日，上海羅店的兩幅低密度住宅板塊以“罕見”的低價格成交，不但區(qū)域土地價格水平已從去年的約912萬元/畝回落至850萬元/畝，而且成交現(xiàn)場無人競價。最終，遠洋地產(chǎn)以最高掛牌價的方式直接“低價”獲得該地塊。

　　各房企謹慎擴張

　　雖然看起來各大房企拿地氣勢頗為壯觀，但細看萬科、遠洋等企業(yè)的拿地策略，其實是謹慎有加。

　　遠洋地產(chǎn)行政總裁李明表示：“2010年遠洋地產(chǎn)將重點在沿海和沿江兩條線進行戰(zhàn)略布局，加速開拓新的市場，我們對中國樓市持續(xù)向好的預(yù)期沒有改變�！痹诶蠲骺磥恚�宏觀調(diào)控將有利于房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展，遠洋對土地資源依然高度重視，但會按照市場規(guī)則去參與，遠洋在上海低價拿地就顯示出其謹慎態(tài)度，也證明遠洋地產(chǎn)低價吸納土地的行動可能剛剛開始。

　　同時，萬科也明確表態(tài)，去年公司堅持“寧可錯過，絕不錯拿”的原則，避開一線城市的激烈競爭，新獲項目主要位于房價上漲少、自住需求占主流的二三線城市，今年仍然會堅持不追高拿地的原則。萬科總裁郁亮表示，萬科會在房價上漲時拿些風(fēng)險小的地塊或在二三線城市尋找機會。

　　中鐵建相關(guān)負責(zé)人則告訴記者，下半年一方面不會放棄北京這樣一線城市的優(yōu)質(zhì)土地，另一方面也會尋求二三線城市的潛力地塊，但也不會追高拿地。

　　加速二三線布局

　　從這幾個月的拿地策略看，各大房企明顯側(cè)重于在二三線城市拿地。

　　陽光100執(zhí)行總裁范小沖表示，轉(zhuǎn)向二三線城市既是房企主動選擇，也是迫不得已。他表示，一方面一線城市土地供應(yīng)有限，另一方面一線城市高企的地價和房價，開發(fā)風(fēng)險都明顯高于二三線城市，中國城鎮(zhèn)化發(fā)展道路對二三線城市的發(fā)展是利好。

　　21世紀不動產(chǎn)市場部總監(jiān)林蕾預(yù)計，“下半年一線城市土地市場仍將維持低迷態(tài)勢，而二三線城市的土地市場則會相對活躍”。

　　另有部分企業(yè)則尋求新的突破渠道，比如技術(shù)、品牌輸出。如上海中凱地產(chǎn)近期就宣布，公司將轉(zhuǎn)型成為中國首家專業(yè)房地產(chǎn)“代開發(fā)”企業(yè)。

　　本報記者 魯歡