巴曙松：加大保障房建設(shè)或解樓市調(diào)控困局

　　歷史上，在建設(shè)高峰期，英國的保障性住房占住房存量曾一度接近60%、日本超過50%、中國香港地區(qū)超過45%、新加坡超過90%。相比之下，中國大陸目前的這一占比僅為10%左右，保障性住房存量嚴(yán)重不足。

　　參照海外經(jīng)驗及中國的發(fā)展階段，應(yīng)納入保障性住房范圍的城鎮(zhèn)家庭占比大約應(yīng)在30%左右，這意味著中國將有約6000萬個家庭需要保障房。但根據(jù)樂觀測算，目前具有保障性質(zhì)的住房共計1530萬套，僅能覆蓋25%左右的城鎮(zhèn)中低收入家庭，這意味著實際的供求缺口至少在4500萬套左右。

　　保障房配套的缺失有一定的歷史原因。1998年23號文件推動的房地產(chǎn)制度改革，標(biāo)志著福利分房向住房貨幣化、商品化的轉(zhuǎn)變；2003年18號文件提出要逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房。這使得普通商品房逐步成為市場的供應(yīng)主體，保障性住房的地位在實際執(zhí)行層面被弱化。

　　2009年全國住宅竣工面積5.96億平方米，經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占比僅為6%，較2000年下降20個百分點；2009年房地產(chǎn)住房開發(fā)投資2.56萬億，而經(jīng)濟(jì)適用房投資僅為1139億，占比為4.4%，較2000年下降12個百分點。各項指標(biāo)均顯示，保障性住房建設(shè)近十年來發(fā)展遲緩。

　　而根據(jù)住建部三年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計劃，2009年至2011年每年新建經(jīng)濟(jì)適用房130萬套，由于2009年實際竣工約60萬套，那么剩下的70萬套必須平滑到2010和2011年，即未來兩年平均每年完成165萬套。這意味著未來保障房建設(shè)量將呈現(xiàn)大規(guī)模增長，又將對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生怎樣的影響？

　　按照測算，2010年保障性住房建設(shè)的資金需求在4700億左右，這樣的投資規(guī)模將使得2010年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增加約18%，直接拉動GDP上升1.3%左右。如果進(jìn)一步考慮到對上、下游鋼鐵、水泥等的行業(yè)杠桿作用，那么保障性住房對GDP的貢獻(xiàn)將會更大。從這個角度講，保障性住房的投資將為2010年下半年以及2011年中國經(jīng)濟(jì)在平穩(wěn)回落時期發(fā)揮積極的對沖作用，也是避免宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅回落的重要動力之一。

　　從趨勢來看，這一輪中國的房地產(chǎn)市場調(diào)整的時期會較2007年-2010年這一輪周期中的調(diào)整階段要長，這是因為2009年房地產(chǎn)市場的調(diào)整迅速被大規(guī)模的信貸投放拉起，而2010年和2011年不太可能再出現(xiàn)這樣異常大規(guī)模的信貸投放。因此對保障性住房的建設(shè)應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注，至少在整個房地產(chǎn)市場的調(diào)整階段應(yīng)當(dāng)保持適當(dāng)加速的態(tài)勢。

　　同樣值得關(guān)注的是，如果中國的房地產(chǎn)市場在2010年四季度以及2011年的大部分時間處于調(diào)整狀態(tài)，那么可能會使得房地產(chǎn)新開工面積在一個較長的時期內(nèi)保持在一個較低的水平，進(jìn)而使得在2012年或者以后房地產(chǎn)供求缺口增大，加大房地產(chǎn)價格上漲的壓力，此時如果有較為充足的保障性住房供應(yīng)，可以部分平衡這種顯著的供求缺口。

　　對于開發(fā)商而言，參與保障性住房建設(shè)，將為之提供新的發(fā)展空間。雖然保障房建設(shè)利潤率較低，一般為3%—5%左右的水平，但是隨著政策層面對保障性住房建設(shè)的大力推進(jìn)，未來保障房的需求量與建設(shè)量將呈現(xiàn)大規(guī)模增長，而且供應(yīng)的收入群體也比較穩(wěn)定。且開發(fā)商參與保障房建設(shè)，在資金來源和土地供給方面都將享受到一定的政策支持。相比當(dāng)前不斷受到調(diào)控的商品房市場，3%—5%這樣的收益率水平不僅可以成為開發(fā)商獲取盈利的過渡模式，而且也可以作為一種長期的發(fā)展方向，為之提供相應(yīng)的盈利空間。(巴曙松 國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長)