京東燕郊“空城計(jì)”隱憂 房?jī)r(jià)調(diào)整到位？

　　在史上最嚴(yán)厲的調(diào)控風(fēng)暴下，燕郊樓市再次充當(dāng)了降價(jià)排頭兵的角色：成交量在5月份瞬間墜入冰點(diǎn)，燕郊部分項(xiàng)目也旋即高舉起降價(jià)大旗，降幅高達(dá)30%。此舉促進(jìn)了需求的短時(shí)間釋放，但隨后燕郊樓市再次陷入僵局。

　　對(duì)此，多數(shù)燕郊開(kāi)發(fā)商表示，燕郊房?jī)r(jià)已基本一步降到位，除非進(jìn)一步出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策，否則這一價(jià)格將繼續(xù)保持，不到最后關(guān)頭絕不再降。

　　但高企的空置率已成為燕郊樓市不容忽視的隱患。此前，有媒體調(diào)查稱，在號(hào)稱“北京后花園”的燕郊，約四成房子被空置。事實(shí)上，燕郊房地產(chǎn)的實(shí)際空置率可能比這一數(shù)字更為驚人。

　　“拿天洋城一期項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，從去年10月份入住到現(xiàn)在，入住率僅為47%。”一位不愿具名的燕郊業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

　　價(jià)格已調(diào)整到位？

　　對(duì)于率先降價(jià)，天洋城策劃部經(jīng)理龐濤毫不隱晦。據(jù)龐濤介紹，天洋城項(xiàng)目6月底開(kāi)盤時(shí)降價(jià)30%，最高報(bào)價(jià)已達(dá)11000元/平方米，降價(jià)后每平方米僅售7800元。

　　這一降價(jià)銷售策略為該項(xiàng)目帶來(lái)了一定的銷售業(yè)績(jī)�，F(xiàn)在，天洋城每月銷售量在200套左右，而區(qū)域內(nèi)其他價(jià)格相對(duì)較高的項(xiàng)目每月的銷售量?jī)H為20套左右。

　　事實(shí)上，目前除了個(gè)別樓盤外，大多燕郊項(xiàng)目的價(jià)格都已松動(dòng)。有些項(xiàng)目即使沒(méi)有明確表示降價(jià)，但也多采取了暗降的策略。

　　上上城項(xiàng)目因只剩為數(shù)不多的尾房，其價(jià)格由此前的逾10000元/平方米降到7600元/平方米。星河185和燕京航城項(xiàng)目則在新房源入市時(shí)選擇了售價(jià)低開(kāi)，均價(jià)在8300元/平方米左右，這比此前的市場(chǎng)預(yù)期低了很多。

　　“經(jīng)過(guò)2009年市場(chǎng)火爆期的積累，我們項(xiàng)目現(xiàn)在不缺錢，還能扛。但開(kāi)發(fā)商也不愿這么僵持著，為了搶得市場(chǎng)先機(jī)。我們選擇將價(jià)格一降到位。”燕郊一位開(kāi)發(fā)商表示，“如果接下來(lái)沒(méi)有更強(qiáng)硬的政策出臺(tái)，我們會(huì)保持這個(gè)價(jià)位，我們?cè)贀我粌赡隂](méi)問(wèn)題。”燕京航城的置業(yè)顧問(wèn)王振華也告訴記者，對(duì)于項(xiàng)目的價(jià)格走向，該公司已定下了基調(diào)，即年底前不降價(jià)�！艾F(xiàn)在一般開(kāi)發(fā)商的資金還算充裕，只要政策方面不再有大動(dòng)作，我們還是不會(huì)降�！彼�說(shuō)。

　　美林灣的銷售人員亦表示，公司明確不會(huì)降價(jià)，因?yàn)槟壳爸挥袔滋孜卜�，不急著降價(jià)。

　　但也不排除有開(kāi)發(fā)商資金不充裕。一位知情人士透露，燕郊某知名項(xiàng)目有可能存在資金問(wèn)題，因?yàn)楫?dāng)時(shí)市場(chǎng)不好時(shí)，該項(xiàng)目賣得價(jià)格低，只有4000元/平方米。后來(lái)市場(chǎng)好了，他們又沒(méi)有房了。現(xiàn)在該項(xiàng)目的價(jià)格是每平方米8000多元，不過(guò)每月銷售也就一二十套，已經(jīng)揭不開(kāi)鍋了。“但現(xiàn)在他們寧可借高利貸也不愿降價(jià)，因?yàn)樨?fù)面影響太大”。

　　70%空置率？

　　燕郊二手房市場(chǎng)也處于量?jī)r(jià)齊跌的狀態(tài)，價(jià)格下調(diào)已超過(guò)30%，目前與新房市場(chǎng)的價(jià)差大概在1000元~1500元/平方米。隨著價(jià)格的下調(diào)，一些京城投資客開(kāi)始找準(zhǔn)時(shí)機(jī)，進(jìn)場(chǎng)抄底。

　　興達(dá)二手房公司是目前燕郊門店最多也是最大的二手房中介機(jī)構(gòu)。該公司銷售主管宋廣益介紹，今年3月份是二手房成交高峰期，在興達(dá)二手房的20余家門店中每天店平均成交達(dá)到5套，4月份開(kāi)始進(jìn)入觀望期，但還有成交，5月份只有零星的成交，6月份更差，7月份總成交不到20套。進(jìn)入8月份，這幾天來(lái)看，客戶有增多的趨勢(shì)，截至8月4日已有兩天有成交。

　　“現(xiàn)在成交的都是投資客，而且都是北京的的投資客，以一居兩居為主，很多投資客已經(jīng)開(kāi)始接受這個(gè)價(jià)位了�！彼螐V益說(shuō)。

　　值得注意的是，即使近期市場(chǎng)略有回暖，但高空置率下的燕郊樓市前景仍不明朗。相比此前媒體曝出的40%空置，其實(shí)際空置率可能更為驚人。

　　據(jù)上述燕郊業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，目前，燕郊二手房空置率高達(dá)70%。顯然，這已成為燕郊樓市的嚴(yán)重隱患。

　　但面對(duì)記者對(duì)于燕郊樓市泡沫的質(zhì)疑，龐濤認(rèn)為，這是相對(duì)的。

　　“在2008年樓市調(diào)整時(shí)，燕郊樓市最低售價(jià)3000元/平方米，均價(jià)基本在4000元/平方米左右，從當(dāng)時(shí)成本核算來(lái)看，這只相當(dāng)于成本價(jià)。當(dāng)時(shí)，天洋城的價(jià)格降到了4000元/平方米以下，屬于虧損經(jīng)營(yíng)。那時(shí)的市場(chǎng)沒(méi)有泡沫，但還是沒(méi)有人買房�！饼嫕�說(shuō)，現(xiàn)在每平方米7000多元的價(jià)格我們認(rèn)為是合理的，因?yàn)殡S著區(qū)域的發(fā)展，地產(chǎn)的價(jià)值也是在不斷提升。 作者：鞠曉波