海南1200公頃土地閑置 地價(jià)或漲或跌眾說(shuō)紛紜

　　近日，國(guó)土部曝光了一份全國(guó)閑置土地“黑名單”，引發(fā)了一場(chǎng)全國(guó)范圍激烈的囤地抨擊“風(fēng)暴”。名單中所將海南列為閑置土地的“重災(zāi)區(qū)”，當(dāng)前海南閑置土地共有77宗，總占地面積超過(guò)1200公頃，數(shù)目如此之巨大，讓人瞠目結(jié)舌。現(xiàn)今海南閑置土地之疾已深已是眾人皆知，然而在當(dāng)前海南土地交易火熱、地王頻現(xiàn)、房產(chǎn)調(diào)控嚴(yán)厲和海南樓市量?jī)r(jià)齊跌的形勢(shì)下，這1200公頃閑置土地的未來(lái)將會(huì)怎樣，才是接下來(lái)人們最關(guān)注的，或許一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的“整治行動(dòng)”即將到來(lái)?或許一場(chǎng)激烈非常的“爭(zhēng)地狂潮”在所難免?或許今明兩年海南房?jī)r(jià)受此影響深重?

　　海南現(xiàn)今成為閑置土地“重災(zāi)區(qū)”，究其原因，與海南各時(shí)期伯房地產(chǎn)泡沫千絲萬(wàn)縷。建省初期，海南為加大開(kāi)放力度，吸引外來(lái)投資，推出了一系列優(yōu)惠的土地開(kāi)發(fā)政策，在寬松的稅收和投資環(huán)境下，加上土地價(jià)格低廉，很快便造成了“海南房地產(chǎn)熱”，各地地產(chǎn)商紛紛投身到海南這個(gè) “房地產(chǎn)聚寶盆”中來(lái)�？上М�(dāng)年的海南樓市只是泡沫，而且很快破滅，中央的調(diào)控迅雷般地使“房地產(chǎn)熱”失去了所有的動(dòng)力，一夜之間大批土地荒蕪、大批在建樓盤爛尾，這成為相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)海南的一道獨(dú)特“風(fēng)景”。

　　2000年初，海南步入了快速發(fā)展時(shí)期，社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和教育等快速增長(zhǎng)，在此背景下海南房地產(chǎn)似乎又出現(xiàn)了“狂熱”跡象。在一線城市賺得“滿缽”的地產(chǎn)商，看中了海南優(yōu)越的自然環(huán)境，地價(jià)不高，市場(chǎng)未曾大量開(kāi)發(fā)等先手優(yōu)勢(shì)，再一次踏上了海南這塊“風(fēng)水寶地”，一時(shí)間海南開(kāi)始了繼建省初期后的又一輪“圈地運(yùn)動(dòng)”，從幾百畝到上千畝甚至幾千畝的低價(jià)格出讓比比皆是。然而，這一波狂熱在2007年受到了國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的打壓，各地房?jī)r(jià)下降，開(kāi)產(chǎn)商銀行資金鏈接應(yīng)困難，許多開(kāi)發(fā)商自身難保。面對(duì)不好的形勢(shì)和當(dāng)時(shí)利潤(rùn)較低的海南樓市，閑置成了開(kāi)發(fā)商們的“明智之舉”。

　　據(jù)相關(guān)媒體的數(shù)據(jù)匯總，海南在2009年12月31日之前，尚未竣工、未開(kāi)工別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地共計(jì)3宗，土地面積898.13畝;涉嫌囤地和閑置房地產(chǎn)用地共計(jì)43宗，土地面積5415.93畝;違法違規(guī)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)用地共4宗，土地面積277.32畝。從建省之初到2000年后再到現(xiàn)今的1200公頃，閑置土地?cái)?shù)量不斷增加，導(dǎo)致海南最終成了閑置土地 “重災(zāi)區(qū)”。

　　海南閑置土地“整治運(yùn)動(dòng)”勢(shì)在必行

　　2010年年初，為了適應(yīng)國(guó)際旅游島房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)的需要，海南加大了對(duì)閑置土地查處工作。加大了對(duì)已劃撥和出讓用地欠繳地價(jià)的追繳力度，并對(duì)地價(jià)的繳納和分期繳納的方式、年限等都做出了嚴(yán)格的規(guī)定。海南房地產(chǎn)專家認(rèn)為：年初的治理效果并不明顯。如要保證國(guó)際旅游島建房初期房地產(chǎn)的平衡有序發(fā)展，對(duì)當(dāng)前海南數(shù)目巨大的閑置土地進(jìn)行新一輪更加嚴(yán)厲的整治勢(shì)在必行，而整治的效果如何，關(guān)鍵在于各整治措施是否能夠“真正落實(shí)到位”。

　　此外一些專家認(rèn)為應(yīng)對(duì)海南的閑置土地征收閑置費(fèi)，他們覺(jué)得廣州閑置費(fèi)的征收辦法值得海南借鑒。廣州規(guī)定被認(rèn)定為閑置土地的，將按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%一次性征收閑置費(fèi)，土地閑置增值后，開(kāi)發(fā)商還要補(bǔ)交“增值地價(jià)”，這樣做的效果顯著，一些開(kāi)發(fā)商為避免繳納昂貴的增值地價(jià)已加緊動(dòng)工。當(dāng)然，海南的閑置費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)要按我省的實(shí)際情況而定，要按閑置時(shí)間的長(zhǎng)短而定，如閑置五年內(nèi)可按地價(jià)的10%收取，超出五年可按20%收取。

　　同時(shí)，專家們也提出了更加細(xì)化的建議：對(duì)于故意囤地的開(kāi)發(fā)商，政府國(guó)土、建設(shè)部門要加強(qiáng)房地產(chǎn)土地的批后監(jiān)管，提高參與房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的能力。對(duì)出讓后的土地要建立跟蹤機(jī)制，監(jiān)督好土地出讓合同的履行，做好竣工復(fù)核驗(yàn)收等工作，如建立每宗土地對(duì)應(yīng)的跟蹤檢查，采用信息化檔案管理系統(tǒng)，落實(shí)專人負(fù)責(zé)追蹤管理等，同時(shí)要做到“三到場(chǎng)”，即交地時(shí)到場(chǎng)、合同約定開(kāi)工日期到場(chǎng)、合同約定竣工驗(yàn)收到場(chǎng)。對(duì)未按時(shí)開(kāi)工、竣工的，要堅(jiān)決勒令催促開(kāi)、竣工等，對(duì)再三催促后確實(shí)無(wú)力開(kāi)發(fā)的，要及時(shí)上報(bào)，并組織研究處理。

　　海南閑置土地入市 地價(jià)或漲或跌眾說(shuō)紛紜

　　如按保守估算，海南整治這1200公頃閑置土地后，有60%重新流入交易市場(chǎng)，那么今后幾年海南的土地交易數(shù)量將比原計(jì)劃中的多出720公頃，即72000畝，這無(wú)疑極大的充實(shí)了海南近幾年的土地供應(yīng)量。這會(huì)不會(huì)對(duì)目前飛快高漲的海南地價(jià)產(chǎn)生沖擊呢?各方面觀點(diǎn)不盡一致。

　　有海南房產(chǎn)專家分析如果這輪的整治落實(shí)到位，一方面會(huì)逼迫部分閑置土地開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)工形成供應(yīng)，另一方面可總體上迫使地價(jià)下降或打擊地價(jià)上漲預(yù)期，同時(shí)也可釋放出政府進(jìn)一步深化調(diào)控的信號(hào)，對(duì)樓市會(huì)產(chǎn)生一定的影響。這完全有可能導(dǎo)致地價(jià)進(jìn)下降，甚至可以加快下降的速度和幅度，也可加深市場(chǎng)回調(diào)的深度和市場(chǎng)調(diào)整的周期。

　　而海南地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士卻持不同觀點(diǎn)，他們認(rèn)為海南目前地價(jià)的飛快高漲，是基于海南今后房地產(chǎn)價(jià)值潛力巨大和海南房地產(chǎn)將保持良性快速發(fā)展這兩大因素而顯現(xiàn)出的市場(chǎng)反映，只要國(guó)際旅游島概念不消退，海南獨(dú)特稀缺的自然環(huán)境未用盡，這樣的判斷在較長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)都是成立的。況且，海南的閑置土地大多地理位置優(yōu)越，價(jià)值升值空間較大，是建高檔住宅和酒店的合適之選，按照“稀缺賣高價(jià)”的道理，這些閑置土地理應(yīng)可以賣個(gè)好價(jià)錢，可以讓海南地價(jià)保持目前的高價(jià)位甚至有可能上漲。

　　整治閑置土地 可力促海南房?jī)r(jià)有所下降

　　隨著城市化進(jìn)程的加快，城市和城區(qū)土地供不應(yīng)求，一些不良的開(kāi)發(fā)商利用這點(diǎn)有意囤積居奇，進(jìn)一步加重了城市建設(shè)用地的緊張，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，并從中獲取巨利。換句話說(shuō)，過(guò)多的土地閑置成為了推動(dòng)房?jī)r(jià)飆升的重要因素，這一觀點(diǎn)得到了房地產(chǎn)業(yè)界人士的一致認(rèn)同。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為清理閑置土地能降低房?jī)r(jià)，因?yàn)橐恍╅_(kāi)發(fā)商只囤地，不建房子，市場(chǎng)上房子供應(yīng)量少，直接造成了房?jī)r(jià)快速上漲，如果政府真能下大力氣清理閑置土地，是降低房?jī)r(jià)的根本辦法。

　　海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，如果海南的這輪閑置土地整治力度夠強(qiáng)夠硬，采取征收高額閑置費(fèi)、限期開(kāi)發(fā)和堅(jiān)決無(wú)償收回等措施，就會(huì)給閑置土地的開(kāi)發(fā)商形成較大的財(cái)務(wù)和心理壓力，進(jìn)而推動(dòng)他們加快開(kāi)發(fā)的進(jìn)度，這樣有效地增加了土地和新房的市場(chǎng)供應(yīng)，一旦量上去，價(jià)格自然會(huì)降下來(lái)。同是大量的新房上市，會(huì)促使部分原來(lái)存有大量現(xiàn)房的開(kāi)發(fā)商調(diào)整銷售策略，為加快銷售速度而采取“以價(jià)換量”的方式，界時(shí)海南房?jī)r(jià)下降在所難免。但同時(shí)專家提醒，這樣的海南房?jī)r(jià)下降是建立在海南大力整治清理閑置土地的基礎(chǔ)上的，下降的時(shí)間和幅度要依照海南閑置土地整治的進(jìn)程而定，不能以面概全。

　　對(duì)于海南現(xiàn)在已成為閑置土地的“重災(zāi)區(qū)”，許多網(wǎng)友也表達(dá)了他們的看法，他們對(duì)海南閑置土地?cái)?shù)目之大表示震驚，他們覺(jué)得這1200公頃的閑置土地整治起來(lái)也許會(huì)困難重重，會(huì)消耗掉政府的許多財(cái)力物力，但為了保證我們海南國(guó)際旅游島建設(shè)初期房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序良好運(yùn)行，這樣的整治勢(shì)在必行，且刻不容緩，只有大力整治，才能真正打擊開(kāi)發(fā)商囤地捂盤的可恥行徑，才能真正讓房?jī)r(jià)降下來(lái)。來(lái)源：地產(chǎn)海南 陳一夫