放盤價(jià)虛高成交價(jià)微降 房?jī)r(jià)虛高誰之過?

　　“史上最嚴(yán)厲”樓市新政出臺(tái)近4個(gè)月后,深圳樓市進(jìn)入了膠著期。與新政剛出臺(tái)時(shí)幾乎所有人都認(rèn)為房?jī)r(jià)要跌不同,現(xiàn)在開始有人覺得房?jī)r(jià)不會(huì)如預(yù)期般下跌,不少市民近期向記者反映他們所關(guān)注的房子或所住周邊的房?jī)r(jià)都在漲,“是不是房?jī)r(jià)又要開始漲了?”恐漲的心態(tài)悄然蔓延。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),業(yè)主提高放盤價(jià)增加議價(jià)空間；投資客試探性放盤；中介以高價(jià)游說業(yè)主放盤、部分樓盤價(jià)格堅(jiān)挺；購房者的剛需入市等因素都造成目前深圳樓價(jià)應(yīng)該降價(jià)卻沒有降的尷尬局面。

　　而事實(shí)上,樓市新政后深圳房?jī)r(jià)雖沒有官方部門統(tǒng)計(jì)的二至三成的跌幅,但樓市新政已抑制住了上漲,并開始出現(xiàn)小幅回落。根據(jù)深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),2010年7月深圳六區(qū)185個(gè)樣本樓盤成交均價(jià)為17174元/平方米,環(huán)比6月下跌2.16%,自樓市新政后三個(gè)月已環(huán)比下跌7.46%,真正沒有降價(jià)的樓盤在185個(gè)樓盤中只占16%,中原認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌的行情仍在延續(xù),樓市新政調(diào)控并未現(xiàn)松動(dòng),依舊保持力度。

　　◎賣家

　　提價(jià)10萬放盤增加議價(jià)空間

　　欲購彩田村附近某小區(qū)住房的陳小姐近日發(fā)現(xiàn)自己要買的戶型在一個(gè)月內(nèi)放盤價(jià)差不多高了10萬元,“之前這種戶型,好樓層好朝向的才140萬元左右,現(xiàn)在,好點(diǎn)樓層朝向的放盤價(jià)差不多比原來高了10萬元”。

　　記者向這一片區(qū)的中介公司詢問,中介告訴記者彩田村附近樓盤的配套很好、入住率也高,本來就少有放盤,價(jià)格自然十分堅(jiān)挺,所以在樓市新政出臺(tái)后也不大可能降價(jià)。對(duì)于一個(gè)月內(nèi)就漲價(jià)10萬元的現(xiàn)象,這名中介表示,這只是放盤價(jià),如果有意向買,可以和業(yè)主詳談,”現(xiàn)在市場(chǎng)不是太好,價(jià)格也容易松動(dòng),與業(yè)主往往都有議價(jià)空間”。

　　“如果你是業(yè)主你會(huì)低價(jià)放盤么?”中原地產(chǎn)龍坂片區(qū)經(jīng)理李志強(qiáng)反問記者,在他看來,業(yè)主高價(jià)放盤是很正常的行為,”業(yè)主的放盤價(jià)都是高于成交價(jià)的,先放一個(gè)高價(jià),給買家去還價(jià),提高10萬元放盤也就預(yù)留了10萬的還價(jià)空間”,而很多業(yè)主不約而同地這樣做其實(shí)就給了買家一個(gè)感覺,房?jī)r(jià)上漲了,“這種上漲只是放盤價(jià)的上漲,真正的市場(chǎng)價(jià)還是要看成交”。

　　而另一種造成市民對(duì)價(jià)格產(chǎn)生錯(cuò)覺的就是非誠意售房的業(yè)主,“有心售房的業(yè)主還是可以和他們反復(fù)談價(jià),但有些并沒有真正賣房意向的業(yè)主,在中介的不斷說服下把房子掛出價(jià)來,但他們只是隨口開出一個(gè)心理價(jià)位,同時(shí),還表示沒有議價(jià)空間,給買家的感覺自然不好,價(jià)格貴且沒有誠意”。世華地產(chǎn)一名中介告訴記者。

　　◎投資客

　　試探性放盤價(jià)高也不出售

　　對(duì)于深圳樓市來講,投資客是一股不可忽視的力量。本報(bào)此前報(bào)道,在這輪“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控政策后,投資客現(xiàn)在表現(xiàn)為兩派,一派是資金實(shí)力強(qiáng)的大投資客,他們往往對(duì)后市充滿信心,備足一兩年的月供款,準(zhǔn)備度過這輪政策調(diào)控。而另外一種,則是資金實(shí)力不強(qiáng)的,他們有著靈敏的嗅覺,在調(diào)控前已將手下多數(shù)房產(chǎn)出售,調(diào)控政策后只留有少數(shù)房產(chǎn),月供壓力不大,而也有不少投資客在樓市新政出臺(tái)后紛紛看空短期樓市走向,將自己的房子安排出售,一度造成深圳樓市放盤量短期急劇增加。

　　在樓市新政執(zhí)行近4個(gè)月后,市場(chǎng)已逐漸消化新政影響,這種情況下投資客在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的心態(tài)時(shí),已經(jīng)沒有新政剛出來時(shí)那樣緊張,李志強(qiáng)告訴記者,目前已有投資客在試探性放盤,用放盤的方式來了解市場(chǎng),了解剛性需求,“這種試探性放盤的比例大概在10%-15%”。

　　對(duì)于投資客來講,他們的投資渠道相當(dāng)狹窄,“現(xiàn)在如果把房子賣了,同類型的房子肯定買不回來,因?yàn)樵瓉砜梢允赘秲沙?現(xiàn)在差不多都要5成以上,而且利率也更高,只要還能交的起月供,投資客都會(huì)挺下去”。

　　“為了解市場(chǎng)而試探性放盤,如果有買家去買,這些賣家就會(huì)看買家什么價(jià)位會(huì)出手,如果感覺這個(gè)放盤價(jià)買家還能承受,下次他們就會(huì)告訴中介價(jià)格再高一些放盤”一位專做投資客的中介告訴記者,這也造成了在樓市新政下不少賣家臨時(shí)返價(jià)的案例,這些都會(huì)讓買家越發(fā)覺得漲價(jià)很容易,降價(jià)卻很難。