業(yè)主房子裂縫 物業(yè)公司減免40%物業(yè)費

　　案例回放：

　　曹某是沈陽某小區(qū)的業(yè)主，2002年與該小區(qū)的開發(fā)商辦理了入住手續(xù)，曹某便將房屋出租出去，自己并不在該處居住。

　　2008年12月份，曹某發(fā)現該房屋的主體墻面裂縫，約有長二十厘米的縫隙，同時，窗臺滲水。曹某多次找該小區(qū)的物業(yè)公司協商解決此事，要求物業(yè)公司承擔維修義務。但小區(qū)的物業(yè)公司都以此事應由開發(fā)商負責，物業(yè)公司解決不了答復曹某，曹某為此拒交物業(yè)費。

　　2009年2月份，物業(yè)公司將曹某起訴到法院，要求曹某支付所欠的物業(yè)費。

　　案經法院處理，曹某與物業(yè)公司達成調解協議，物業(yè)公司同意減免曹某40%的物業(yè)費，并承擔曹某家墻面和窗臺固定和維修義務，曹某當庭給付應交物業(yè)費。

　　律師說法：

　　遼寧鼎泰律師所律師史明鑫律師表示，本案涉及三個方面的法律關系。

　　一、房屋質量有問題，應找開發(fā)商還是物業(yè)？

　　根據《國家建設工程質量管理條例》第40條第1款規(guī)定，房屋基礎設施工程，房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，其最低保修期限為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。由此可見，墻面的裂縫問題屬于主體結構問題，應由施工單位承擔終身的保修責任。

　　根據該質量管理條例第二條規(guī)定，屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間，房間和外墻面的防滲漏最低保修期限為5年。因此，在保修期限內，作為施工單位應當對建筑物的質量問題承擔保修責任。

　　根據《物業(yè)管理條例》56條規(guī)定，在找不到施工單位或開發(fā)商的情況下，作為物業(yè)公司有義務按照物業(yè)管理條例的規(guī)定，履行自己的責任。

　　二、物業(yè)公司未盡職責，應否減免物業(yè)費？

　　《物業(yè)管理條例》第二條規(guī)定，本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。那么具體到本案中，物業(yè)公司是否按照上述約定履行了相應義務呢？在庭審過程中，曹某提供了大量證據證明物業(yè)公司沒有按合同約定履行服務義務，包括：對房屋修繕義務不配合，對業(yè)主的要求推卸等等。

　　曹某提供的這些證據充分證實了物業(yè)公司在物業(yè)管理方面存在瑕疵，根據《合同法》第60條規(guī)定，當事人應當按照約定全面的履行自己的義務；第66條規(guī)定，當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前，有權拒絕其履行要求，一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求。因此，物業(yè)公司在沒有完全按照物業(yè)合同的約定，向業(yè)主履行服務責任時，業(yè)主是有權拒絕其相應的交費要求的。

　　三、減免收取物業(yè)費是否合法？

　　根據《合同法》第111條規(guī)定，質量不符合約定的，應當承擔違約責任，受害方可以根據損失的大小，合理選擇對方承擔修理、減少價款或報酬等違約責任。在物業(yè)服務，不符合約定質量標準的情況下，根據實踐慣例，法院可以確定物業(yè)公司減免相應的收費數額。因此，雙方協議降低物業(yè)費交納數額，是符合法律規(guī)定的。(記者 高鵬)