剛需入市成交放量 樓市大降價(jià)只是一種傳說？

　　度過桑拿之夏，樓市即將迎來下半年放量供應(yīng)，但大幅降價(jià)很可能是一種奢望。

　　7月31日，星期六，在北京工作了七年的李建敏起了個(gè)大早。他計(jì)劃在6點(diǎn)之前趕到位于北京南五環(huán)外的大興區(qū)黃村，離他住處約一個(gè)小時(shí)車程的郊區(qū)。

　　前一天，李建敏在繳納了5萬元的訂金后，參加了“保利茉莉公館二期”(下稱茉莉公館)的網(wǎng)上搖號(hào)。“總共59組，我排在了54組，肯定買不到90平方米兩居的戶型了。”他失望地說。茉莉公館的工作人員當(dāng)時(shí)提醒他，開盤當(dāng)天場(chǎng)面會(huì)很火爆，建議他早點(diǎn)來排隊(duì)，而項(xiàng)目的開盤將從凌晨4點(diǎn)半開始。

　　31日，已入“中伏”節(jié)氣，是一年中最熱的幾天。售樓處沿路的馬路上早早就排起了大隊(duì)，人們頂著烈日，一邊大口喝著冰水，一邊研究戶型。茉莉公館雖遠(yuǎn)離城區(qū)，但地鐵概念、90平方米的主力戶型、以及“不算太高”的總價(jià)，都較為符合首次置業(yè)消費(fèi)者的需求。當(dāng)然，價(jià)格并不便宜，開盤均價(jià)約17000元/平方米。

　　“調(diào)控了這么久，年初短短的三個(gè)月，郊區(qū)房?jī)r(jià)就從1萬漲到2萬多，現(xiàn)在最多是從最高點(diǎn)下調(diào)了20%，停在1.8萬元左右，但還是很高。”李建敏無奈地說。

　　上午10點(diǎn)半左右，剛叫到27組，最受歡迎的90平方米兩居戶型已全部售罄。滿臉汗水的李建敏徹底失望了：“價(jià)格沒怎么跌不說，現(xiàn)在想買都買不著了�！�

　　又過了不到半小時(shí)，茉莉公館無花可折，400套住房全部售罄。

　　新房密集入市刺激交易量回升

　　盡管樓市深度調(diào)控已經(jīng)過去了近四個(gè)月，李建敏買房的經(jīng)歷并不特殊。在茉莉公館開盤前一周，位于北京市房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)的萬科中糧長(zhǎng)陽半島項(xiàng)目，以低于預(yù)期價(jià)格約10%的低價(jià)入市——1.35萬元/平方米帶精裝修，兩天之內(nèi)，854套房源即全部賣光。

　　由于萬科一向的示范效應(yīng)，這被視為市場(chǎng)逐漸從冰凍狀態(tài)中蘇醒的信號(hào)。成交量數(shù)據(jù)顯示，從7月第二周(9日-15日)開始，一線城市的住房成交量已呈現(xiàn)震蕩上揚(yáng)之勢(shì)。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，全國九個(gè)重點(diǎn)城市總成交量環(huán)比增加6%，四個(gè)一線城市中，除廣州環(huán)比小幅下降5%外，京、滬、深三地反彈幅度分別為27%、26%、33%。

　　與一線城市情況迥異的是，二線城市的成交依舊冷淡，除杭州市場(chǎng)受供應(yīng)增加大幅反彈外，其余四市均有小幅下跌，幅度在10%以內(nèi)。

　　到了7月最后一周(23日-29日)，一線城市新房市場(chǎng)的成交量反彈已相當(dāng)明顯，除深圳外，京、廣、滬三大城市成交量環(huán)比大增在五成以上，上海當(dāng)周的成交量已恢復(fù)到4月新政前的水平。二線城市也扭轉(zhuǎn)了頹勢(shì)，津、渝、蓉三市環(huán)比增幅在兩成左右。

　　一方面，大量新盤入市刺激了交易量的回升，另一方面，開發(fā)商面對(duì)調(diào)控形勢(shì)，調(diào)低定價(jià)，對(duì)消費(fèi)者重新產(chǎn)生了吸引力。

　　一家大型上市房地產(chǎn)公司高管對(duì)財(cái)新記者表示，“大的開發(fā)商下半年推盤時(shí)間較早，如萬科、保利，六七月新推的量會(huì)很大，市場(chǎng)整體推盤量將在8月以后明顯上來。從全國來講，今年下半年的推盤量將相當(dāng)于去年下半年和今年上半年的總額�！辈贿^，他強(qiáng)調(diào)說，“一線城市的新增供應(yīng)量增加不會(huì)很多�！�

　　金地集團(tuán)董事徐家俊預(yù)測(cè)，“下半年一線城市的新房供應(yīng)量會(huì)增加至少1倍，而價(jià)格還會(huì)有10%的降幅�！�

　　更有樂觀的看法認(rèn)為，下半年樓市的供應(yīng)量將增加不止1倍。一家國際投行的中國策略師認(rèn)為，“從三季度開始價(jià)格將在目前的基礎(chǔ)上再降低15%，而交易量則將恢復(fù)到原來的70%-80%，達(dá)到新的平衡。”

　　大降價(jià)只是一種傳說

　　要想達(dá)到新的平衡，需要開發(fā)商合理的“測(cè)量”市場(chǎng)的溫度，即降價(jià)幅度。特別是在市場(chǎng)下行時(shí)，如何“合理定價(jià)”成為考驗(yàn)開發(fā)商的最大課題：一方面需要試探消費(fèi)者的心理預(yù)期，并保證企業(yè)的利潤(rùn)水平，另一方面，則需要經(jīng)受住大量新盤入市的壓力。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為，開盤時(shí)是開發(fā)商“惟一一次的定價(jià)機(jī)會(huì)”�！伴_盤時(shí)的合理定價(jià)對(duì)開發(fā)商尤為重要，定低了收益率降低了，定高了房子賣不出去，再想降價(jià)就沒那么容易了�！比沃緩�(qiáng)曾對(duì)財(cái)新記者說。

　　對(duì)于定價(jià)，開發(fā)商有著不同的判斷，龍湖集團(tuán)一位高管向財(cái)新記者表示，“從市場(chǎng)情況看，現(xiàn)在5%-10%的下跌就足以促使消費(fèi)者出手了�！彼�透露說，自從調(diào)控以來，盡管成交量明顯下降，但是來電來訪的數(shù)量一直沒斷，感覺市場(chǎng)的巨大需求量仍然存在，“還是暗流涌動(dòng)”。

　　萬科等知名開發(fā)商的定價(jià)策略，會(huì)在很大程度上對(duì)周邊樓盤的定價(jià)起到指導(dǎo)作用。前述大型上市房地產(chǎn)公司高管表示，“大公司對(duì)市場(chǎng)的判斷較為迅速，在六七月的定價(jià)就采取了務(wù)實(shí)的策略。但是小公司還沒有跟進(jìn)，因?yàn)樾」�司沒有新盤推出，想一邊觀望一邊銷售以前的項(xiàng)目，所以降價(jià)的必要性不是很緊迫。到了9月，他們就會(huì)跟進(jìn)了。”

　　肖小平也認(rèn)為，樓價(jià)繼續(xù)下行的空間有限�！皬�7月成交量數(shù)據(jù)來看，與最低迷的時(shí)候比上升了30%，尤其是剛性需求開始變得比較強(qiáng)烈。當(dāng)剛性需求開始入市，成交量開始回升后，價(jià)格要再往下走就有難度了�！庇浾� 李慎 符燕艷