1.9億平米商品房待售 庫存壓力或逼開發(fā)商降價(jià)

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4日晚間公布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月末全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積為19182萬平方米，同比增長(zhǎng)6.4%。專家認(rèn)為，這一庫存量比2009年末的19947萬平方米庫存略有下降，屬正常水平，但因受新一輪調(diào)控政策影響，部分城市商品房成交量已大幅下滑，隨著下半年供應(yīng)量進(jìn)一步增加，預(yù)計(jì)到年末開發(fā)商將面臨較大庫存壓力，或?qū)⒅鲃?dòng)降價(jià)消化庫存。

　　空置率仍未明朗

　　此次，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局雖然公布了商品房待售面積情況，但并未給出空置房和空置率的具體數(shù)據(jù)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局稱，商品房待售面積是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已竣工商品房中至報(bào)告期尚未售出或出租的面積，住房空置面積是指某一時(shí)點(diǎn)上已經(jīng)售出但實(shí)際無人居住的住房面積。國(guó)際上通用的房屋空置率指某一時(shí)點(diǎn)上所有空置房屋面積與全部房屋面積存量之比。所以不便用商品房(住房)待售面積計(jì)算房屋空置率。準(zhǔn)確的房屋空置率數(shù)據(jù)的獲取，有待于全國(guó)住房普查或含有相應(yīng)住房信息的人口普查。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，目前權(quán)威的空置房和空置率數(shù)據(jù)缺失給分析市場(chǎng)帶來障礙，加上一些道聽途說的數(shù)據(jù)，更是給市場(chǎng)制造了混亂，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)早日進(jìn)行全國(guó)性的住房普查，公布權(quán)威數(shù)據(jù)。

　　此前有媒體報(bào)道稱，國(guó)家電網(wǎng)公司在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查顯示，有高達(dá)6540萬套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，進(jìn)而推測(cè)當(dāng)前空置房可供2億人居住。消息出來后國(guó)家電網(wǎng)公司立即進(jìn)行了辟謠，多位專家也紛紛出來以數(shù)據(jù)說話，證明這一空置房數(shù)量被過分夸大。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，從1998年到2008年，全國(guó)商品住宅總竣工面積為37億平方米，而1998年前，大多數(shù)住房的套均面積在60平方米左右。過去20多年，全國(guó)城市住房建設(shè)總規(guī)模僅為50億至60億平方米。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，“6540萬套這個(gè)數(shù)據(jù)令人震驚�！�

　　中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄也認(rèn)為這個(gè)空置房數(shù)據(jù)不足為信。“以60平方米一套計(jì)算，6540萬套房約40億平方米，而2009年全國(guó)竣工商品住宅僅5.96億平方米，以這樣的速度也得建6-7年才能達(dá)到40億平方米的規(guī)模�！�

　　根據(jù)華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)的估算，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭真正空置的房子只有230萬套左右，空置率不到4%。但也有分析人士認(rèn)為這一估算值偏低。

　　年末庫存壓力或迫使開發(fā)商降價(jià)

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年，全國(guó)商品房銷售面積為93713萬平方米，如果按照此銷售進(jìn)度，19182萬平方米的庫存僅夠市場(chǎng)消化兩個(gè)半月。截至6月末，商品住宅待售面積為10646萬平方米，比2009年末的11494萬平方米也略有下降。按照2009年銷售商品住宅86185萬平方米的速度計(jì)算，10646萬平方米的商品住宅庫存可供銷售一個(gè)半月。

　　招商證券房地產(chǎn)分析師賈祖國(guó)認(rèn)為，按照套均100平方米估算，截至6月末商品房待售面積不到200萬套，其中住宅約100萬套。而2009年全年全國(guó)住宅銷售就有804萬套。100萬套待售住宅的量相對(duì)很小，也遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期，因此未來房?jī)r(jià)大幅下降的可能性較低。

　　楊紅旭認(rèn)為，今年自4月中旬新一輪調(diào)控以來，部分城市商品房成交量大幅下滑，消化庫存能力也大幅削弱。1-6月，全國(guó)商品房銷售面積3.94億平方米，下半年同比增幅還將持續(xù)回落，預(yù)計(jì)全年成交量將比去年出現(xiàn)兩成左右的下滑。另外，由于新開工量從去年11月份以來一直維持在高位增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來一年內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量將大幅增加，因此從年末開始開發(fā)商的庫存壓力將明顯加大�！�6月份全國(guó)商品房新開工面積為1.9億平方米，與6月末待售面積相當(dāng)，最快一年后這些新開工面積就可轉(zhuǎn)化為待售面積，市場(chǎng)供應(yīng)將明顯增加”。

　　楊紅旭認(rèn)為，目前仍是開發(fā)商與政府博弈階段，如果調(diào)控政策的壓力能夠持續(xù)到第四季度，開發(fā)商必然會(huì)主動(dòng)降價(jià)釋放庫存壓力。但下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步分化，最讓人擔(dān)心的是一些地方政府可能頂不住經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的壓力，變相救市，放寬樓市調(diào)控政策。

　　樓市已現(xiàn)分化苗頭

　　最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月京滬深三地商品住宅并沒有出現(xiàn)業(yè)界此前預(yù)測(cè)的整體量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)，北京樓市量升價(jià)跌，上海量?jī)r(jià)齊升，深圳量跌價(jià)升。專家認(rèn)為，三地不同步說明樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入深度博弈階段，在沒有進(jìn)一步調(diào)控政策出臺(tái)的前提下，樓市或?qū)⑵蠓�(wěn)回暖，房?jī)r(jià)不會(huì)大幅下調(diào)。

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，7月北京期房商品住宅成交量環(huán)比6月上漲了16.7%，而成交均價(jià)則環(huán)比下降3.2%。佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，7月上海商品住宅成交面積為43萬平方米，環(huán)比6月略微增加2.38%，成交均價(jià)為19313元／平方米，環(huán)比6月上漲0.76%。

　　深圳市規(guī)劃與國(guó)土委的數(shù)據(jù)顯示，7月，深圳市新房銷售面積14.2萬平方米，同比下降80.13%，環(huán)比降幅也達(dá)到6.82%。但成交量的接連下滑并未帶動(dòng)房?jī)r(jià)的走低，反而同比上漲15%。

　　薛建雄稱，開發(fā)商有意放緩開發(fā)節(jié)奏，造成供應(yīng)趨緊假象，是房?jī)r(jià)居高不下的主要原因。以上海為例，在7月中下旬上市的項(xiàng)目，基本上都能獲得80%的去化率。這同時(shí)也表明大量的購(gòu)買力被低迷的成交量積壓，市場(chǎng)觀望的背后是巨大的需求在等待合理的房?jī)r(jià)。

　　中金公司的最新報(bào)告認(rèn)為，受政策調(diào)控影響，年初全國(guó)住房?jī)r(jià)格的快速漲勢(shì)已消退，繼6月價(jià)格出現(xiàn)微幅下調(diào)后，7月市場(chǎng)并未出現(xiàn)持續(xù)下調(diào)，市場(chǎng)買賣雙方正處于深度博弈狀態(tài)。交易量目前尚不存在顯著、持續(xù)復(fù)蘇的基礎(chǔ)，未來一線城市房?jī)r(jià)仍將呈現(xiàn)振蕩下探的趨勢(shì)，在全國(guó)市場(chǎng)整體回暖之前，二三線城市房?jī)r(jià)也將延續(xù)波動(dòng)態(tài)勢(shì)。

　　有市場(chǎng)人士認(rèn)為，從4月份到10月份前后，累積半年的剛性購(gòu)房需求存在集中入市沖動(dòng)，并可能使房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)身向上導(dǎo)致調(diào)控政策效果不佳。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，目前調(diào)控政策在短期內(nèi)已初見成效，特別是遏制部分城市房?jī)r(jià)快速上漲效果明顯。但房地產(chǎn)市場(chǎng)能否健康發(fā)展，仍面臨不確定性，目前首要的任務(wù)是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。(記者魏宗凱)