樓市陷深度觀望 心理價差千元買家賣家斗法

　　樓市調(diào)控出臺已有數(shù)月，樓市成交日趨淡靜。地產(chǎn)人士表示，買賣雙方對樓市預(yù)期不一，彼此心理價位差距較大，是阻礙成交回升的最大原因。記者以全市30大屋苑為樣本，從合富置業(yè)、中原地產(chǎn)、滿堂紅取得買賣雙方的期望價，數(shù)據(jù)顯示，買賣雙方對樓價的期望差距約13%~18%，個別樓盤買家和業(yè)主的心理價差幅度較大，約有30%。不過需要指出的是，價差特別大的樓盤中，小區(qū)有不同樓齡的組團(tuán)或有不同類別產(chǎn)品，如樓梯樓、電梯樓，洋房或別墅等，購房者宜根據(jù)相似樓房的放盤價來做比較。

　　地產(chǎn)專家認(rèn)為，目前樓市陷入深度觀望，但廣州是一個自住需求旺盛的城市，每天都依然有二手住宅成交，顯示買賣雙方隨時都有人在讓步，樓市博弈看似膠著靜止，但實際上“靜水流深”。從樓市調(diào)控百日的效果來看，30大二手屋苑的最新成交市價與4月市價持平，一半小幅上漲一半微跌，微跌區(qū)域集中在漲幅驚人的越秀和天河及番禺。

　　專家建議：

　　各退一步 兩家得益

　　合富置業(yè)專業(yè)人士指出，在市場調(diào)整期內(nèi)不斷會有業(yè)主或買家在價格上讓步而取得共識。由于市場瞬息萬變，購房者可趁機(jī)多看樓，挑選性價比高的優(yōu)質(zhì)物業(yè)；而業(yè)主心理有強(qiáng)弱，底價出現(xiàn)的時間也不一樣，因此不要過分執(zhí)著于砍價而錯失了“抄底”機(jī)會。在一些受拆遷影響較明顯地段，部分業(yè)主可能會因近段時間拆遷戶找房的短暫火爆期而“吊高來賣”。但需留意拆遷戶數(shù)量有限，目前選擇的空間也較大，切勿因小利而錯失出貨良機(jī)。

　　滿堂紅專業(yè)人士建議，買賣雙方心理預(yù)期差距不大時，不妨“一人讓一步”。目前，業(yè)主報“天價”現(xiàn)象明顯減少，若是剛性需求買家見到筍盤不妨入市。隨著一批業(yè)主“轉(zhuǎn)售為租”，優(yōu)質(zhì)售盤數(shù)量近期有所減少，買家遇到一套高素質(zhì)筍盤難度加大。一些除個人原因急售的業(yè)主外，大部分業(yè)主通常也不愿意給予太多議價空間。對于業(yè)主則建議參考一下周邊一手價調(diào)整幅度，順應(yīng)市場調(diào)整自己的心理價位。

　　中原地產(chǎn)關(guān)經(jīng)宇認(rèn)為，目前是買家入市好時機(jī)，業(yè)主心態(tài)雖然還比較強(qiáng)，不會輕易降價，但“惜售”基本已不存在。在市場好時，經(jīng)常會出現(xiàn)幾臺客搶一個單位，業(yè)主把價格越抬越高的情況。現(xiàn)在入市買家少了，競爭相對減少。買家和業(yè)主商量的余地也大了。經(jīng)過幾個月的調(diào)整期，樓市成交量雖下降，但樓價降幅并不明顯，反而加強(qiáng)了部分買家入市的信心。一旦政府調(diào)控樓市力度有所放緩，市場需求反彈，屆時買家置業(yè)選擇可能會減少。

　　買賣雙方心態(tài)：

　　業(yè)主接受5%之內(nèi)的讓價

　　合富置業(yè)專業(yè)人士表示，6月份買賣雙方仍延續(xù)上月的僵持膠著，放盤價雖有所松動，大多數(shù)業(yè)主只接受5%以內(nèi)的讓價，但不少買家的降價預(yù)期較高，買賣雙方對樓價的差距比較大。

　　從供應(yīng)量看，本月放盤量基本保持平穩(wěn)，也未見投資客大量降價拋盤。有部分業(yè)主轉(zhuǎn)售為租，也有部分業(yè)主干脆“退盤不賣”。買家的心態(tài)出現(xiàn)了一定程度的分化：部分買家繼續(xù)持幣觀望，有較強(qiáng)的抄底心理，他們大多預(yù)期到年底樓價會有實質(zhì)性下跌，因此還價“較狠”，高的達(dá)兩至三成；有部分買家則對后市看不清，普遍有“再等等”的謹(jǐn)慎心態(tài)；還有部分需求較迫切的剛需買家，在觀望一段時間后，未見樓價有實質(zhì)性松動，終于按捺不住出手入市。有部分首付不足的置業(yè)者則降低面積要求，將原先計劃購買三房變成購買兩房等。