開發(fā)商還不起錢 銀行該怎么辦？

　　上海銀監(jiān)局局長閻慶民在上海中資銀行業(yè)金融機構(gòu)負(fù)責(zé)人會議上表示，4月房貸新政出臺之后，上海的住房開發(fā)貸款關(guān)注類總量呈逐月上升之勢，4~6月分別增加1.72億元、6.32億元和14.04億元，開發(fā)商還貸能力開始下降，而且75%土地儲備貸款都是在2009年以后發(fā)放，拿地成本較高，未來將面臨更大的償還壓力和抵押物減值風(fēng)險。 (7月27日《第一財經(jīng)日報》)

　　近年來，房貸一直被銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項目，各大銀行為了爭奪此項業(yè)務(wù)不斷降低門檻。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，按房地產(chǎn)開發(fā)貸和個人按揭貸款合并計算，2009年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，銀行信貸資金占比達到34.48%，比上年增長44.2%。如果考慮到貸款向房地產(chǎn)領(lǐng)域挪用的情況及房地產(chǎn)開發(fā)中施工企業(yè)墊資亦部分出于銀行信貸，上述比例還會更高。但房貸業(yè)務(wù)“一枝獨秀”的繁榮背后，卻隱藏著巨大風(fēng)險。中金公司最新報告顯示，盈利預(yù)測模型中反映了上市銀行不良貸款余額下半年環(huán)比增長15%，增幅約440億元。如果加上與地價有關(guān)的資產(chǎn)抵押部分，全國銀行房地產(chǎn)貸款依賴水平在50%左右，部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。筆者以為，樓價的波動已足以影響到銀行的信貸資產(chǎn)安全。樓市的波動還將影響資本市場穩(wěn)定，進而對銀行融資環(huán)境產(chǎn)生影響，進而將可能阻礙或者延緩銀行業(yè)再造的步伐。換言之，如果銀行在樓市“折戟”后，所需的新資本要想從股票或者債券市場上籌集可能會很難，其融資成本也會很高。實踐證明，在資本市場低迷的時候，銀行通過資本市場進行的收購兼并活動是很難開展的。因此，從市面價來看，房價些許波動雖不起眼，但只要有開始，就可能發(fā)生連鎖反應(yīng)。

　　在社科院工業(yè)經(jīng)濟所曹建海研究員看來，銀行風(fēng)險同房價上漲成正比例增加。“泡沫沒有不破的，撕碎了的泡沫就是崩盤”。易憲容研究員認(rèn)為，房地產(chǎn)市場終將會回歸到一個良性發(fā)展的正常軌道上來，靠政府優(yōu)惠政策吹起的房地產(chǎn)泡沫遲早會被戳穿。 “大起之后必有大落”。對于銀行而言，無論其開發(fā)商的規(guī)模是大是小，因開發(fā)樓盤的資金多來自于銀行資金，假如房價大幅下跌，而旗下樓盤卻無法銷售完畢，雖說銀行有利息可收，但如果絕大多數(shù)開發(fā)商都沒有還貸能力，甚至破產(chǎn)倒閉。那么，銀行的本金和利息怎么收回？此外，如果房價跌幅超過業(yè)主的承受能力，購房者不愿還貸而將住房抵給銀行，銀行只能以更低的價格進行處置，其中的差價就變成銀行的虧損或者壞賬。而且，那些利用銀行信貸投資多套住房的炒房客，他們對房價下跌的敏感性更高、違約概率更大。

　　毋庸置疑，樓價由攀升到下跌的過程中，不但會影響銀行非貸款類資產(chǎn)的市值，導(dǎo)致金融機構(gòu)總資產(chǎn)縮水，也會影響到銀行擔(dān)保品的價值，引起銀行貸款質(zhì)量惡化、不良貸款率上升。日本及東南亞地區(qū)房地產(chǎn)價格的泡沫破裂，便相繼引發(fā)了系統(tǒng)性金融危機，從而對經(jīng)濟造成重創(chuàng)。銀行和開發(fā)商對盈利目標(biāo)追求不同，只要收益略高于風(fēng)險，開發(fā)商都有可能去做。但是銀行要全面考量風(fēng)險。所以，面對風(fēng)險未卜的市場，商業(yè)銀行切莫被“金錢”迷失了雙眼，忽視了“開發(fā)商還貸能力在下降”的警告。(劉英團 作者系法律職員）