樓市新政出臺已過百日 剛需買家開始入市

　　樓市新政出臺已超過一百天，近日有部分需求較迫切的剛需買家，在觀望一段時(shí)間后終于按捺不住出手入市。來自合富置業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新政后首次置業(yè)者數(shù)量在連續(xù)兩個(gè)月錄得下跌后首度出現(xiàn)輕微回升的跡象，6月首次置業(yè)者購房量環(huán)比增加3.1%。

　　此輪調(diào)控政策中信貸的收緊對二手樓市影響較大，不僅抑制了投機(jī)/投資需求，改善型需求也受到波及，就連首次置業(yè)買家也持幣觀望。合富置業(yè)專業(yè)人士指出，首次置業(yè)者一直占據(jù)二手樓市成交的主力位置，無論是新政前還是新政后，首次置業(yè)者購房比例均占據(jù)總客源的五成多以上。因此，首次置業(yè)者入市積極性的高低在很大程度上能反映一段時(shí)間內(nèi)樓市交投的活躍度。預(yù)期隨著首次置業(yè)者入市積極性回升，可望支撐二手樓市交投走出低迷。

　　剛需買家開始入市

　　新政之后，廣州二手樓市交投迅速陷入低迷，買家深度觀望，降價(jià)預(yù)期較大，業(yè)主放盤價(jià)雖有所松動，但議價(jià)空間大多僅5%以內(nèi)。在新政出臺已過百日之際，買家心態(tài)出現(xiàn)了一定程度分化：部分買家繼續(xù)持幣觀望，有較強(qiáng)的抄底心理；部分買家則對后市看不清，普遍有“再等等”的謹(jǐn)慎心態(tài)；部分需求較迫切的剛需買家，在觀望一段時(shí)間后，未見樓價(jià)有大幅松動，終于按捺不住出手入市。種種跡象顯示，買家的心態(tài)已經(jīng)由觀望政策慢慢過渡到消化政策的階段。

　　合富置業(yè)對由其促成的二手住宅買賣交易作分類分析，4-6月廣州總體二手住宅成交均價(jià)在11500-12000元/平方米之間窄幅波動，成交量在6月止跌回穩(wěn)。據(jù)合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)分析，剔除了物業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)特征對價(jià)格產(chǎn)生的影響而使之在同質(zhì)可比的情況下，以新政為時(shí)間結(jié)點(diǎn)，廣州二手樓價(jià)已從最高點(diǎn)位1279點(diǎn)(4月上半月)回調(diào)了1.3%。結(jié)合樓市交投低迷的表現(xiàn)，預(yù)計(jì)宏調(diào)政策將持續(xù)影響市場，廣州二手樓價(jià)高位調(diào)整、略微下行的市場格局將形成。此前部分看跌的買家所預(yù)期的樓價(jià)大幅下挫情況并未出現(xiàn)。

　　成交比重顯著提高

　　4、5、6月的成交主要還是來自剛性自住需求， 6月首次置業(yè)購房者比例已回升到60.3%，從已掌握到的數(shù)據(jù)來看，7月剛性自住需求的釋放勢頭持續(xù)。合富置業(yè)專業(yè)人士分析，占據(jù)市場成交主力的剛需首次置業(yè)者購買力相對有限，中小戶型的中低價(jià)房源成為首選。來自合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)顯示，6月廣州總體二手房市場面積在60-90平方米之間的中小戶型物業(yè)成交比重，由5月的37%上升到45%。7月中小戶型二手房熱銷的情況持續(xù)，而部分市中心區(qū)域中小戶型物業(yè)盤源緊俏的情況也開始出現(xiàn)。

　　合富置業(yè)專業(yè)人士分析，廣州二手樓市歷來平穩(wěn)，二手樓價(jià)下跌幅度較為有限，占據(jù)市場交投主力的首次置業(yè)購房者入市積極性回升將有助二手市場盡快走出低迷。但是，鑒于首次置業(yè)者購買力相對有限，大多依賴房貸來實(shí)現(xiàn)購房計(jì)劃，因此信貸政策的走向仍是首次置業(yè)者決定是否入市的重要因素之一。現(xiàn)時(shí)，已有部分首付不足的置業(yè)者降低面積要求，改為購買面積較小的單位。合富置業(yè)專業(yè)人士同時(shí)表示，隨著投機(jī)/投資需求被抑制，首次置業(yè)人士購買到中小戶型筍盤的機(jī)會相應(yīng)也會大大增加。記者 趙燕華 實(shí)習(xí)生 譚抒茗