地價(jià)不漲房價(jià)下跌 上海外環(huán)地價(jià)漸失房價(jià)支撐

　　去年土地市場狂熱，比周邊房價(jià)還貴的地塊接二連三地成交。如今房價(jià)不再瘋漲，打折促銷樓盤從外環(huán)向內(nèi)中環(huán)蔓延，地價(jià)正逐漸失去房價(jià)的直接支撐。

　　新江灣城地價(jià)如過山車

　　2009年12月23日，中國建筑股份有限公司的全資子公司中國中建地產(chǎn)有限公司，以37.2億元總價(jià)成為新江灣城C6地塊的主人。樓板價(jià)3.2484萬元/平方米，C6地塊成了迄今為止中國單價(jià)最貴的住宅用地。 300米外的合生江灣國際公寓去年成交均價(jià)2.3-2.5萬元/平方米，而今年4月至今的成交均價(jià)2.8萬元/平方米。精裝修樓盤華潤置地橡樹灣，去年成交均價(jià)約2.8萬元/平方米，借著“地王”東風(fēng)，今年3月新推出的一批房源成交價(jià)為3.5-4萬元/平方米。中建地產(chǎn)以高于周邊樓盤的樓板價(jià)拿下C6地塊，如何獲利，業(yè)內(nèi)外一時(shí)間議論紛紛。

　　2010年5月7日，與新江灣C6地塊隔路相望的C4地塊以底價(jià)成交，上海城投以11.08億元將其納入囊中，折合樓板價(jià)1萬元/平方米。中房信高級分析師付琦在接受房地產(chǎn)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說，1萬元/平方米的樓板價(jià)對上海城投來說，仍算合理。和新江灣城C6地塊純粹的各方飚價(jià)不同，這一地塊存在諸多堪稱嚴(yán)苛的限制條件等非市場因素，因此城投1萬元的樓板價(jià)拿地，并不奇怪。

　　國家從金融、財(cái)稅等各方面調(diào)控房地產(chǎn)市場的意圖明顯，開發(fā)商不得不考慮“過冬儲備”。事實(shí)

　　上，不少開發(fā)商去年是被裹挾進(jìn)高價(jià)拿地的漩渦中的，因?yàn)閮r(jià)高者得，開發(fā)商要拿到地必須大筆砸錢。

　　C4地塊出讓條件嚴(yán)苛

　　C4地塊并非純住宅地塊，出讓文件中要求的競買保證金5.5億元，對開發(fā)商現(xiàn)金流是一個嚴(yán)峻的考驗(yàn)，讓不少開發(fā)商望而卻步，致使現(xiàn)場競價(jià)者只有兩家。

　　與3.2萬元/平方米成交的C6地塊相比，C4地塊的附加要求前所未有的嚴(yán)苛。 C4地塊的出讓文件要求競買保證金高達(dá)5.5億元，須在競得地塊之后10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，30天內(nèi)付清全部土地出讓價(jià)款。同時(shí)還要求簽訂之日起4個月內(nèi)開工，3年內(nèi)竣工，商品住宅部分應(yīng)在簽訂合同起的一年內(nèi)滿足預(yù)售條件。除此以外拿地公司三個月內(nèi)須將注冊地遷至楊浦區(qū)；競得者在C4地塊內(nèi)必須建造建筑面積不少于2.7萬平方米的全裝修人才公寓，建筑標(biāo)準(zhǔn)不低于9000元/平方米，公寓連同地下設(shè)施無償移交區(qū)政府相關(guān)部門，產(chǎn)權(quán)歸區(qū)政府相關(guān)部門。

　　外環(huán)外面粉也比面包貴

　　如果說新江灣城兩幅地塊的迥異命運(yùn)，還有非市場因素作用，那么，外環(huán)松江的兩幅相鄰地塊則明明白白地標(biāo)示出市場的下滑軌跡。

　　松江廣富林地塊，北方城投今年5月7日以18.4億元拿下的廣富林2-6號地塊，樓板價(jià)1.37萬元/平方米，而附近的廣富林2-4號地塊曾在今年2月的競拍中，被久未在上海住宅土地市場拿地的萬科一舉拿下，成為松江區(qū)單價(jià)最高的地塊，成交樓板價(jià)1.64萬元/

　　平方米。當(dāng)時(shí)周邊公寓售價(jià)1.63萬元/平方米，“面粉比面包貴”現(xiàn)象，從中心城區(qū)、稀缺地段，蔓延到了外環(huán)以外。而松江新城板塊最近促銷力度相當(dāng)大的綠地薔薇九里，6月最后一周的銷售均價(jià)是1.2539萬元/平方米。

　　2009年12月18日，江蘇常發(fā)集團(tuán)以9.1億元的總價(jià)取得嘉定新城溫泉路地塊，樓板價(jià)1.2076萬元/平方米，溢價(jià)率425%。當(dāng)時(shí)的嘉定新城，保利家園均價(jià)1.5萬元/平方米，盤古天地均價(jià)1.7-1.8萬元/平方米。今年6月最后一周的銷售數(shù)據(jù)顯示，嘉定新城的新城悠活城銷售均價(jià)1.3766萬元/平方米，區(qū)域內(nèi)樓盤售價(jià)離1.2萬元/平方米的溫泉路地塊樓板價(jià)越來越近了。

　　據(jù)搜房網(wǎng)和中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2009年1至12月，除去6塊大型居住社區(qū)出讓土地，上海2009年共出讓住宅地塊79幅，其中嘉定區(qū)地塊22幅，占總數(shù)的28%。和新江灣城的房價(jià)堅(jiān)挺不同，位置較偏、供應(yīng)量大的嘉定新城的房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)明顯下行趨勢。

　　合理規(guī)模有效開發(fā)最重要

　　付琦在分析目前地價(jià)下行的狀況時(shí)一再提出，市場不好的時(shí)候退地、流拍，市場好的時(shí)候囤地，都是政府不希望看到的。目前最大的問題不是地價(jià)，而是每年應(yīng)保持合理的供應(yīng)規(guī)模和有效開發(fā)。而現(xiàn)實(shí)情況是，過去的5年形成了5500萬平方米的供應(yīng)缺口，2008年市場不好，只有250萬平方米的供應(yīng)，2003年以前出讓的土地，有的還沒形成有效開發(fā)。所謂保持合理的供應(yīng)規(guī)模，除了要根據(jù)市場的情況調(diào)節(jié)供地，主管

　　部門還要促使拿地企業(yè)有效開發(fā)，嚴(yán)禁低價(jià)拿地的企業(yè)囤地炒地。

　　他分析，如果這一輪調(diào)控結(jié)束之后，市場上揚(yáng)，地價(jià)房價(jià)還可能上升。開發(fā)商要尋求突破，必須率先降價(jià)。而且從銷售情況看，今年6月凡是降價(jià)一步到位的樓盤都賣得非常好。嘉定新城板塊的龍湖酈城7月成交均價(jià)1.467萬元/平方米，6月均價(jià)1.68萬元/平方米，成交84套。何丹丹