比正常樓房價(jià)更便宜 開發(fā)商盯上學(xué)區(qū)內(nèi)老樓加層

　　“2006年4月，哈爾濱市政府出臺(tái)了《哈爾濱市2006年主要街道既有建筑平改坡綜合改造工作實(shí)施方案》。該政策意在解決市區(qū)內(nèi)老式居民樓因缺乏資金年久失修的問題，與此同時(shí)卻也衍生出了加層式的平改坡工程�！�

　　核心提示

　　生活報(bào)21日的報(bào)道《哈市今年首次強(qiáng)拆加層房》刊發(fā)后，市民頗為關(guān)注，紛紛來電反映自家居民樓存在的加層問題。記者匯總50多條熱線信息后發(fā)現(xiàn)，其中有一半加層房位于熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房區(qū)域內(nèi)。采訪中記者了解到，近年來，哈市一些樓房的樓頂頻頻出現(xiàn)加層房，資金少規(guī)模小的開發(fā)商是建加層房的“主力軍”。因利潤空間巨大，這些開發(fā)商已經(jīng)盯上了學(xué)區(qū)內(nèi)老樓加層這塊肥肉。

　　比正常樓房價(jià)更便宜

　　學(xué)區(qū)加層房銷售緊俏

　　家住哈市南崗區(qū)和平二道街19號(hào)的居民劉迎春告訴記者，生活報(bào)報(bào)道被拆除的加層房就在他家斜對(duì)面不遠(yuǎn)處，他所在的這棟居民樓，與周邊的5棟居民樓都在原來7層的基礎(chǔ)上加蓋了1層，而且已經(jīng)全部售出，“在這附近，你很難能找到平頂樓房了，大部分老樓都加層了。”劉迎春認(rèn)為，這里之所以幾乎樓樓都加層，與文化中學(xué)和125中學(xué)在附近有很大關(guān)系。

　　23日上午，記者在哈市道里區(qū)兆麟小學(xué)附近的公園街、柳樹街旁看到，這里的居民樓大部分是上個(gè)世紀(jì)八九十年代建成的，原本平平的屋頂如今都變成了尖房頂，且“個(gè)頭”也長了。據(jù)在這里住了20多年的邵大爺介紹，這一片的居民樓是從2008年5月開始改造的。當(dāng)時(shí)開發(fā)商表示，這是政府實(shí)施的平改坡工程，是為了解決居民樓頂層漏雨的問題。但改造后卻多了一層樓，并對(duì)外銷售。住在一居民樓頂層的張女士對(duì)記者說：“為了6歲孩子的上學(xué)問題，我們舉家從阿城搬到了道里，但一直都沒有找到合適的房子。要么太貴，要么太小。雖說這個(gè)房子是加層房，沒有房產(chǎn)證，但每平方米才賣3600元，等孩子上初中后再賣掉也合適�！�

　　記者搜集市民來電反映加層房的50多條信息后發(fā)現(xiàn)，加層房多集中在南崗區(qū)、道里區(qū)、香坊區(qū)繁華區(qū)域，如南崗區(qū)的花園街、國民街、吉林街、阿什河街、和興路、苗圃街、漢廣街等街路和道里區(qū)的安心街、通達(dá)街、公園街、森林街等街路，且部分路段毗鄰鐵嶺小學(xué)、花園小學(xué)、哈師大附中、哈師大附小、兆麟小學(xué)等名校。對(duì)此，哈市一房產(chǎn)中介公司的王姓店長表示，目前學(xué)區(qū)房的房價(jià)已由年初的每平方米1.2萬元漲到了2.3萬元，高房價(jià)的背后是“名校效應(yīng)”。4月，他賣出去了2套分別位于吉林街和花園街上的加層閣樓，其中一套使用面積為42平方米，售價(jià)42萬，而一套使用面積為38平方米的正常樓房售價(jià)則高達(dá)72萬，“因?yàn)橄鄬?duì)正常樓房便宜很多，又在名校旁邊，現(xiàn)在加層閣樓銷售也很緊俏”。

　　老樓上加層 開發(fā)商有得賺物業(yè)有得省

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商和施工單位為了追求利益最大化，在“平改坡”的同時(shí)在樓頂接層，以閣樓的價(jià)格對(duì)外銷售，使政府的惠民工程走了樣兒。一家房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)生產(chǎn)的經(jīng)理表示，大房地產(chǎn)商不會(huì)把精力浪費(fèi)在這種小工程上，而且也不能創(chuàng)造很多利潤，只有像他們這樣資金少規(guī)模小的公司才會(huì)在意這三五十萬元的賣房利潤。

　　4年前，哈市實(shí)施了平改坡工程。在一些平頂?shù)睦蠘巧习惭b彩鋼板，以達(dá)到美化環(huán)境、防雨和節(jié)能保溫的目的。據(jù)哈市既有建筑節(jié)能綜合改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室(節(jié)能辦)工作人員介紹，既有建筑單層式平改坡主要是政府財(cái)政出資，直接將原多層住宅平屋頂改建成坡屋頂。此項(xiàng)工程需要政府巨大的財(cái)力支持，如果全市既有建筑全部進(jìn)行改造，至少需要政府投入數(shù)百億資金。哈市借鑒外地經(jīng)驗(yàn)，采用加層式平改坡的方式，由開發(fā)商來做，在原多層住宅平屋頂增加一層后再做坡屋頂。這樣一來不僅可以增加住房面積，還能解決中低收入市民住房困難的問題。因此，哈市對(duì)加層式平改坡采取了市場化運(yùn)作方式，公開招標(biāo)，收取中標(biāo)價(jià)款。

　　一位建筑業(yè)界的有關(guān)人士說，目前哈市加層房已不鮮見，雖然沒有官方統(tǒng)計(jì)數(shù)字，但那些“優(yōu)先”建設(shè)的“學(xué)區(qū)加層房”卻已形成了不小的市場。由于去年房價(jià)上浮很大，加層房售價(jià)又相對(duì)較低，因此銷售十分緊俏。據(jù)介紹，加層房的成本造價(jià)約每平方米1200元。記者以執(zhí)法部門拆除的和平二道街98號(hào)樓頂?shù)?60平方米加層房為例，刨除建房成本，再比照哈爾濱市商品房住宅(四個(gè)主城區(qū))均價(jià)(以5000元/平方米為基準(zhǔn))，這些小開發(fā)商的利潤空間就是由學(xué)區(qū)加層房巨大的升值潛力決定的。

　　一般來說，建房成本由以下幾部分組成，即：樓面地價(jià)成本；建筑商建造房屋的建安費(fèi)(建材費(fèi)、人工費(fèi)等)；配套建設(shè)費(fèi)(勘察設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)和住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi))；開發(fā)商運(yùn)營成本費(fèi)(管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、廣告、貸款利息等)。然而，接一層加層房卻能省去其中的很多支出，所以一些小房地產(chǎn)商把目光盯上了成本相對(duì)低廉的接樓施工上。

　　據(jù)哈南住宅小區(qū)物業(yè)工作人員介紹，如果對(duì)老房子進(jìn)行加層平改坡，加層后開發(fā)商就要承擔(dān)樓房節(jié)能改造、外立面裝飾整修、小區(qū)庭院修復(fù)等工程的支出，物業(yè)公司每年上房修屋頂防漏雨所需的五六萬元開銷自然也就省下了。(記者 蘆偉坤)