房租上漲空間有多大？

　　有專家建議，當(dāng)前的樓市調(diào)控針對(duì)的是銷售市場(chǎng)，隨著買房人群不斷向租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，住房租賃市場(chǎng)與樓市已經(jīng)具有了很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。對(duì)樓市的調(diào)控應(yīng)將租賃市場(chǎng)納入統(tǒng)籌考慮，盡快核查、規(guī)范租賃市場(chǎng)，防止中介、業(yè)主借機(jī)哄抬炒作房租。

　　房租上漲正取代房?jī)r(jià)飚升成為樓市新焦點(diǎn)。

　　去年從北京一所大學(xué)畢業(yè)的小朱以每月2500元租了皂君廟附近的一套小兩居，就在7月份要續(xù)約的時(shí)候中介公司提出要漲價(jià)500元。中介公司說，附近的住房租金最小的兩居室也已經(jīng)每月3000元出頭，這已經(jīng)是最低價(jià)格。

　　像小朱一樣，房租上漲成為近幾個(gè)月租房族普遍的直觀感受。根據(jù)北京鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的最新統(tǒng)計(jì)，6月份北京市普通住宅平均租賃價(jià)格已經(jīng)上漲到每月2947元，比去年同期上漲了15.8%，已經(jīng)超過去年北京應(yīng)屆畢業(yè)生的月平均工資2472元。而廣州目前的平均租金也達(dá)到每月每平方米30.44元。

　　一線城市房租水平為什么快速上漲？中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰分析，由于調(diào)控前一段時(shí)期房?jī)r(jià)上漲過快，租金并未同步上漲，導(dǎo)致很多地區(qū)的投資回報(bào)率大幅降低。近期大量購轉(zhuǎn)租客戶的涌入及暑期租賃熱的來臨，使業(yè)主對(duì)調(diào)高租金產(chǎn)生較大的心理預(yù)期，不少業(yè)主主動(dòng)上調(diào)租金，造成了租賃市場(chǎng)的補(bǔ)漲。

　　長(zhǎng)期以來，我國的房租與房?jī)r(jià)盡管波動(dòng)方向相同，但相對(duì)房?jī)r(jià)的上漲幅度，房租依然偏低，租售比一直處于高位。當(dāng)前樓市觀望氣氛濃重，隨著購房者“由購改租”的增多，租房領(lǐng)域的利潤(rùn)空間被重新認(rèn)識(shí)和發(fā)掘，房租進(jìn)而有了上漲的動(dòng)力。

　　另一方面，銷售成交量的低迷帶來租房需求在短時(shí)間內(nèi)迅速釋放，這給需要補(bǔ)回購房成本的業(yè)主提供了漲價(jià)的絕佳機(jī)會(huì)。尤其是投資者，在房?jī)r(jià)堅(jiān)挺但是沒有成交量的時(shí)候，投資者失去了套現(xiàn)機(jī)會(huì)，但他們很多是靠銀行貸款等資金杠桿來買房的，月供必須要付，時(shí)機(jī)來臨，抬高房租就成為業(yè)主、中介不約而同、不謀而合的一致行為。

　　還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為是中介炒作推高了租金價(jià)格。一項(xiàng)由住建部安排其下屬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)實(shí)施的調(diào)查顯示，一線城市房租上漲幅度實(shí)際上并沒有媒體報(bào)道的那么嚴(yán)重。例如，北京3月至6月份房租同比上漲幅度超過18%，但是每月環(huán)比上漲幅度不到2%。而房租上漲主因還是中介炒作所為。

　　這一調(diào)查結(jié)果非但沒有消除人們的疑慮，反而引起了對(duì)于調(diào)研報(bào)告可信度的猜疑。有業(yè)界人士表示，因?yàn)檫@次調(diào)查是根據(jù)6家中介機(jī)構(gòu)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)而來。而在租賃市場(chǎng)中，很多情況是租房者和業(yè)主繞過中介直接商量確定價(jià)格，調(diào)研結(jié)果并不能完全反映租房者的實(shí)際感受。

　　即便如此，也不能忽略中介對(duì)房租上漲的影響程度。我國的中介公司已經(jīng)成為一個(gè)特殊的利益群體，而且它們?cè)诙�手房市�?chǎng)上、業(yè)主和租房者之間掌握著核心信息，在房租的定價(jià)中話語權(quán)不可小視。

　　全國住房銷售量的持續(xù)萎縮，對(duì)中介的提成收入影響很大。據(jù)了解，6月份北京不少中介的銷售員只拿到了底薪，沒有拿到提成。而除去做二手房買賣代理外，批量代理轉(zhuǎn)租房屋也成為中介重要的收入來源。借助手中的信息和資源優(yōu)勢(shì)，不少中介都有勸房東提價(jià)、炒作房租的沖動(dòng)。

　　北京中大恒基皂君廟店的一名置業(yè)顧問告訴記者，中介代理租房的收入方式有兩種：一種是業(yè)主委托中介尋找租戶，租金歸業(yè)主，中介一般收取租戶一個(gè)月房租作為傭金，這種方式中介收益較小。還有一種方式是業(yè)主全權(quán)委托中介公司，把住房按照一定價(jià)格“租”給中介，然后再由中介轉(zhuǎn)租給租房者，賺取的差價(jià)收益部分由中介獲取。由于這種方式對(duì)業(yè)主來講操作簡(jiǎn)便，正逐漸成為趨勢(shì)，中介實(shí)際上成了二道販子，如果房租被炒作上漲，中介的獲利空間就越大。

　　房租上漲引起了不少人的擔(dān)憂。住房成為可投機(jī)炒作的投資品后，房?jī)r(jià)在短短幾年內(nèi)被輪番炒高，脫離了大多數(shù)購房者的購買力，那么房租會(huì)不會(huì)步房?jī)r(jià)的后塵？房租上漲的空間又有多大？

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，當(dāng)前房租大漲只是暫時(shí)現(xiàn)象。我國大城市住房租賃市場(chǎng)的顯著特點(diǎn)是，需求方和出租方交易短期化、流動(dòng)性強(qiáng)。7月份，由于大中專畢業(yè)生離校，租房市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)旺季，房租有繼續(xù)上漲的趨勢(shì)。但長(zhǎng)期來看，銷售市場(chǎng)的量跌價(jià)滯不可能成為常態(tài)，剛性需求最終還要出手買房，因此租金持續(xù)上漲的空間不大。

　　事實(shí)上，我國一線城市并不缺少出租房源，銷售成交量的低迷、租金的上漲正促使手里有多套房的二手房業(yè)主由賣房轉(zhuǎn)為租房，供應(yīng)與需求實(shí)際上同步上升。有統(tǒng)計(jì)顯示，今年6月份北京的二手商品房租賃房源量環(huán)比上漲6.1%，而租戶的求租量?jī)H上漲1.7%。

　　盡管房租上漲沒有房?jī)r(jià)那樣的炒作空間，但是也應(yīng)該引起足夠的重視，一旦房租也脫離普通老百姓的消費(fèi)水平，很多人就失去了最基本的住房保障，而政府修建的公共租賃房壓力就會(huì)越來越大。

　　有專家建議，當(dāng)前的樓市調(diào)控針對(duì)的是銷售市場(chǎng)，隨著買房人群不斷向租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，住房租賃市場(chǎng)與樓市已經(jīng)具有了很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。對(duì)樓市的調(diào)控應(yīng)將租賃市場(chǎng)納入統(tǒng)籌考慮，盡快核查、規(guī)范租賃市場(chǎng)，防止中介、業(yè)主借機(jī)哄抬炒作房租。記者 李文龍