房價高房租漲 租房與買房如何選擇？

　　●在我們的房地產(chǎn)市場上，還缺少一個租買選擇機制。而如果這個機制存在的話，對于幫助市場找到一個合理的供需、價格區(qū)間非常有利。因為，一旦房屋售價偏離了合理預(yù)期，人們會很自然地去選擇租房，而不會將購房作為一種必然選擇。

　　●主持人：本報記者 柳森

　　●嘉 賓：崔裴(華師大東方房地產(chǎn)學(xué)院副教授)

　　馬冀(上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理)

　　柳森：近來，北京、上海、廣州、深圳等城市房租是否上漲，成為輿論關(guān)注的焦點之一。然而，與房屋買賣市場有官方的統(tǒng)計口徑不同，租賃市場這塊似乎沒有很全面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

　　馬冀：我們對中原200多家分店自2009年1月份以來的租賃成交情況做過統(tǒng)計，從這一年半的整體走勢來說，平均租金在2009年總體走勢是向上的。但到了2010年，總體來看，無論是租賃套數(shù)，還是租金水平，都有一個“穩(wěn)中還有些許下降”的趨勢。當(dāng)然，這種下降趨勢，是從總量上來看的。具體到要判斷租賃市場的走向，還要更細分地看。

　　以上海為例，我們一般會將中環(huán)線以外認為是房屋租賃業(yè)務(wù)的“中低端市場”，中環(huán)線以內(nèi)是“中高端市場”。在此分類下，以今年六月份的數(shù)據(jù)為例，中高端市場的平均成交租金同上月相比，環(huán)比下調(diào)了7%，即每平方米49元。從成交總量上看，環(huán)比下降了27%。但與此同時，在中低端市場方面，平均成交租金環(huán)比上漲了14%，即每平方米29元，成交量則環(huán)比增加了56%。

　　所以，如果說這段時間，市場上能較為明顯地感受到房租價格向上的話，那應(yīng)該就是集中在中低端市場部分。從我們掌握的情況來看，近期租賃行情較旺的區(qū)域主要分布在楊浦五角場、普陀曹楊等高校比較集中的區(qū)域，以及軌道交通沿線。這同去年以來宏觀經(jīng)濟逐步復(fù)蘇，市場上就業(yè)機會增多，而當(dāng)下正值畢業(yè)生離校租房高峰不無關(guān)系。

　　柳森：諸如高校畢業(yè)生離校這樣的因素，一般被認為是“季節(jié)性因素”。

　　馬冀：其實，每年租賃市場上的季節(jié)性因素都差不多。除了比較典型的畢業(yè)季需求高峰，另一個就是在每年春節(jié)過后的外來務(wù)工者返城期間。從這方面來看，今年的租賃市場在這兩段時間的表現(xiàn)，與往年基本吻合，沒有什么特別明顯的變化。

　　不過，有一個數(shù)據(jù)還是值得關(guān)注的：2009年以來，上海二手房市場上的租售比差不多是0.72:1，也就是說，在賣掉一套房子的同時，就會發(fā)生0.72筆租賃單。但這個數(shù)據(jù)在今年五、六月份就非常高，分別達到了3.61和3.69。這主要是因為今年四月份樓市新政實施，房屋買賣成交量明顯減少，相對來說，租賃業(yè)務(wù)就上去了。

　　崔裴：雖然每個中介公司的具體數(shù)據(jù)都不一樣，但我們掌握的總體情況跟馬先生介紹的基本差不多。主要是在中低端房屋租賃市場上的供求關(guān)系上，似乎有點變化。這背后的原因，我認為主要有兩個。首先，租賃需求，尤其是低端市場上的需求在這段時間有所增加。這背后比較關(guān)鍵的因素，可能跟宏觀調(diào)控有關(guān)。那就是一部分買家在目前情況下對購房持觀望態(tài)度，其中有些人短期內(nèi)可能就會考慮以租代買。其次，這與目前租賃市場上的供給狀況有關(guān)，出租房供給的結(jié)構(gòu)，與上述租賃需求方面的上升并不能很好地匹配起來。而這與住房市場的自身規(guī)律有關(guān)。

　　實際上，住房市場存在一種“過濾機制”。通常來說，當(dāng)一個家庭的收入水平及其對住房品質(zhì)的要求提高時，就會考慮遷移到品質(zhì)更高的住房。原來的住房則會由比這個家庭收入水平低一些的家庭購買或承租下來。對于大部分需要改善住房的人來說，比較合理的方式是先買下比現(xiàn)有住房更好的房子，等安頓好了以后，再賣掉舊房；或者在買房的同時，完成對原來那套面積較小、住房條件相對較差的房子的置換。但今年以來的宏觀調(diào)控政策，使這種改善住房的方式較難實行，這就使得改善性的住房需求受到抑制，市場上這種將房子由高到低層層釋放出來的過濾效應(yīng)就會減弱。最后集中作用到最低端的租房市場，就導(dǎo)致可騰出來的房源，包括其增長的速度，明顯減少了。

　　因此，盡管從總體看，近期租賃市場的總供給量是增加的，但具體到低端租賃市場上，供求關(guān)系明顯改變，開始出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。如此一來，租金上漲就不難理解了。

　　柳森：在一些成熟的房地產(chǎn)市場，房屋租賃往往能扮演一個平衡市場供給和價格波動的角色。我們的租賃市場在這方面所起的作用，可能還相當(dāng)有限吧？

　　崔裴：我們曾經(jīng)做過研究，在美國和日本，房屋租金和房價之間的相關(guān)系數(shù)非常高。但具體到以上海為樣本，這種統(tǒng)計學(xué)意義上的相關(guān)度是很低的。這實際上就表明，在我們的房地產(chǎn)市場上，還缺少一個租買選擇機制。而如果這個機制存在的話，對于幫助市場找到一個合理的供需、價格區(qū)間非常有利。因為，一旦房屋售價偏離了合理預(yù)期，人們會很自然地去選擇租房，而不會將購房作為一種必然選擇。

　　柳森：有人說，如今我們還不具備發(fā)展起一個較為成熟的房屋租賃市場的環(huán)境和條件。您認同么？

　　崔裴：這話不錯。但是我認為，對于一個健康的經(jīng)濟體而言，其房地產(chǎn)行業(yè)是需要從整體上不斷進化的。也許，我們現(xiàn)在還不具備足夠的、發(fā)展租賃市場的有利條件，但這并非意味著，我們就可以忽視它，或者放棄在這方面做出努力。

　　中國的房屋租賃市場一直很難發(fā)展起來。其中，當(dāng)然與國人根深蒂固的置房理念有關(guān)。但深究下去，以上這個原因還只是一個表象。我們曾經(jīng)做過調(diào)研，有相當(dāng)一部分人認為，之所以沒有選擇租房，原因在于，除了價格因素之外，自己最看重的，是一套住房是否能讓他產(chǎn)生一種居住的安定感和歸屬感。而環(huán)顧如今我國各大城市的中、低端住房租賃市場，供給方鮮有專業(yè)化的企業(yè)，大多是分散的居民家庭。對于其中大部分人來說，出租住房只是他們以房地產(chǎn)形式儲存家庭財富這一過程中的權(quán)宜之計。而受制于目前我國金融體制的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開發(fā)商還很難從對“開發(fā)—銷售”的路徑依賴中進化為以“開發(fā)—租賃”為主要經(jīng)營模式的專業(yè)化住房出租人。住房市場上缺乏租買選擇機制的現(xiàn)象恐怕一時難以改變。這對于整個房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展是不利的。