三套房貸“外緊內(nèi)松”：首付六成即可享受

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究部主任、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系副主任秦虹日前公開表示，對(duì)第三套房不放貸、對(duì)沒有社保人員限制購(gòu)房數(shù)量等臨時(shí)性政策有可能放松和退出。然而此話出口不久，住建部以及銀監(jiān)會(huì)立即出面稱調(diào)控將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行到底。目前市場(chǎng)層面上“二套房”、“三套房”究竟是何狀況，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“三套房”房貸“外緊內(nèi)松”。

　　本版撰文 李琛 周祺瑾

　　市場(chǎng)暗訪

　　三套房：首付六成即可享受

　　記者從多家商業(yè)銀行了解到，三套房貸的申請(qǐng)從原本的遮遮掩掩，已經(jīng)逐步明朗化。興業(yè)銀行個(gè)貸部的工作人員告訴記者，只要首付不低于5.5成，利率上浮15%左右，即可以申請(qǐng)到三套房貸款。此外，交通銀行也表示，目前只要符合相關(guān)規(guī)定，也可以申請(qǐng)到三套房貸款。中原地產(chǎn)研究與咨詢部經(jīng)理馬冀表示，三套房的開閘并不是最近的事情，之前銀行對(duì)一部分資質(zhì)優(yōu)良的客戶就已經(jīng)開放了三套房。房地產(chǎn)貸款是銀行零售的主營(yíng)業(yè)務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)低，量大，銀行對(duì)這塊業(yè)務(wù)的需求還是很大的。4-5月份貸款的連續(xù)收緊已經(jīng)使得銀行的貸款收入降低，目前樓市成交持續(xù)走低，政策效應(yīng)體現(xiàn)，銀行的三套房開始從暗處走向明朗化。

　　記者了解到，目前多家商業(yè)銀行都明確三套房的申請(qǐng)門檻，首付5.5-6成，利率上浮15—20%不等。和以往不同的是，大型國(guó)有銀行相比一向門檻更低的中小銀行更為寬松。有業(yè)內(nèi)人士分析，以前大型國(guó)有銀行條件更嚴(yán)是因?yàn)橘J款額度不夠，目前經(jīng)過幾個(gè)月的緊縮，大型銀行額度大，彈性高，反而相比中小銀行的更為寬松。

　　不過針對(duì)近期媒體上傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的三套房貸松綁傳聞，凱盛經(jīng)略副總經(jīng)理趙煒表示這純屬謠言。凱盛經(jīng)略至今還未接到銀行的通知說會(huì)放寬對(duì)三套房的貸款。目前的三套房貸款政策來看，貸款者必須資信良好，如：沒有任何信用卡逾期還款記錄，無房貸逾期還款記錄，有固定的工作，穩(wěn)定的銀行流水和稅單、有一定的存款(存款最低50萬(wàn))等等，符合這些要求才能申請(qǐng)三套房貸款。貸款成數(shù)也只能享受首付六成，貸款利率上浮20%。

　　二套房：認(rèn)貸不認(rèn)房

　　從4月份調(diào)控以來，認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)致使不少改善住房者被排除在首套房的優(yōu)惠之外，但是如今這個(gè)認(rèn)定又出現(xiàn)了變化。某位中介工作人員告訴記者，自己剛給一位購(gòu)房者辦理了貸款，他和父母名下共有一套房產(chǎn)，目前又買了一套婚房，原本銀行方面告訴他是按照二套房執(zhí)行，即首付5成，利率上浮10%。但是去辦理貸款的時(shí)候，銀行方面表示，他的資信記錄上沒有貸款記錄，因此可以按照首套房來執(zhí)行。

　　建設(shè)銀行的個(gè)貸工作人員告訴記者，原本二套房的認(rèn)定是認(rèn)房又認(rèn)貸，但是認(rèn)房這一塊實(shí)在很難執(zhí)行，比如有些人買房子較早，或者在異地很難查到，因此該銀行目前就是根據(jù)貸款記錄來判斷是否屬于二套房。有銀行業(yè)內(nèi)人士表示，認(rèn)房認(rèn)貸難度很大，一般對(duì)于資質(zhì)尚可的客戶，銀行認(rèn)貸的居多，對(duì)于資質(zhì)不好的客戶，可以嚴(yán)格執(zhí)行認(rèn)房認(rèn)貸的原則予以否認(rèn)。

　　此外，業(yè)內(nèi)有傳言表示，只要之前的貸款還清，依然可視為首套房。對(duì)此記者致電了包括交通銀行、興業(yè)、光大、中信等多家銀行，對(duì)方均表示目前不存在這種認(rèn)定方式。交行工作人員表示，認(rèn)貸的關(guān)鍵就是銀行在審貸時(shí)調(diào)查資信記錄，如果上面有貸款記錄，就視為多套房，無論之前這套房貸有沒有還清。

　　記者調(diào)查

　　三套房貸已被認(rèn)可

　　上周末，記者在奉賢某樓盤售樓處了解到，原本受限制的三套房已經(jīng)放開。項(xiàng)目銷售人員告訴記者，對(duì)于第三套房的購(gòu)房者只要首付五成，貸款利率1.2倍就可以操作。與此同時(shí)，二套房依舊首付五成利率1.1倍，至于首套房則可以享受最低7.5折優(yōu)惠。中原地產(chǎn)相關(guān)人士則告訴記者，前期對(duì)于第三套房的客戶基本很難滿足貸款要求，不過現(xiàn)在已可以操作，但是要求首付六成利率上浮20%。不過值得注意的是，雖然三套房已經(jīng)放開，但是從滬上多個(gè)樓盤以及中介公司得到的反饋則顯示，實(shí)際購(gòu)買第三套房的客戶量與前期并無實(shí)際變化。某相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于現(xiàn)階段客戶主要以首套房以及改善型買家為主，投資性質(zhì)的第三套房買家出手原本就很謹(jǐn)慎，或許需要等到政策徹底消化之后才會(huì)入市。

　　對(duì)此，德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理蔣旭表示，面對(duì)銀行統(tǒng)一的信貸政策，更多的客戶表達(dá)出理解和支持，近期基本沒有因?yàn)椤百J款”而引發(fā)的糾紛；不像在信貸政策的靈活時(shí)期，每家銀行的政策不一，為了爭(zhēng)取客戶資源，爭(zhēng)相出臺(tái)優(yōu)惠政策，這樣反而擾亂了市場(chǎng)秩序，催生了市場(chǎng)矛盾。同時(shí)，由于政策的高壓，目前沒有哪一家銀行敢越雷池半步，內(nèi)部業(yè)績(jī)壓力巨大，在下半年政策壓力弱化后，不排除部分銀行將開放“綠色通道”。

　　業(yè)內(nèi)分析

　　連鎖反應(yīng)不可低估

　　銀行信貸政策的緊松一直以來被看成房地產(chǎn)調(diào)控方向的信號(hào)燈。對(duì)于住建部和銀監(jiān)會(huì)近日的辟謠，某業(yè)內(nèi)人士表示，銀行對(duì)于二套房和三套房始終是在認(rèn)真貫徹的，目前的松動(dòng)只是出現(xiàn)在認(rèn)定層面，不過該人士同時(shí)指出，目前的市場(chǎng)狀況在短期內(nèi)對(duì)于成交的影響有限。馬冀同時(shí)表示，商業(yè)銀行貸款的放松目前只是從臺(tái)下轉(zhuǎn)到臺(tái)上，和之前沒有實(shí)質(zhì)性的變化，因此對(duì)促進(jìn)成交短時(shí)間內(nèi)影響不會(huì)很大，回暖的根本還在于價(jià)格和成交量。蔣旭也指出，目前所有的銀行還沒有進(jìn)一步明確的動(dòng)作，還是按照之前的相關(guān)規(guī)定在操作，暫時(shí)也只能靜觀其變。所謂的“綠色通道”就是在下半年不排除會(huì)有所松動(dòng)，但也要看“政策環(huán)境”，當(dāng)然，就算“松動(dòng)”也是僅對(duì)“質(zhì)優(yōu)”客戶。

　　上海富陽(yáng)總經(jīng)理王佳則分析認(rèn)為，銀行之所以悄然開閘三套房貸款，主要是與商業(yè)銀行自身經(jīng)營(yíng)需求有關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的回落，部分銀行新增房貸量下降過半，直接導(dǎo)致銀行貸款需求的大幅下降，銀行信貸壓力倍增，拓展三套房信貸業(yè)務(wù)也在情理之中。但是政策信號(hào)的傳導(dǎo)效應(yīng)值得關(guān)注，新政出臺(tái)后三個(gè)月來成交均價(jià)未見明顯松動(dòng)、成交量卻出現(xiàn)一路下跌的低迷局面，并未達(dá)到史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策目的，而此時(shí)松動(dòng)臨時(shí)政策，所釋放的調(diào)控走向信號(hào)以及可能誘發(fā)的連鎖反應(yīng)仍不可低估，所以最終影響仍要看各相關(guān)部門對(duì)調(diào)控政策的執(zhí)行力度。

　　趙煒最后也表示，國(guó)務(wù)院已派人往上海、深圳、廣州、北京等地實(shí)地考察當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)情況，了解政策對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械挠绊懢烤谷绾�。如若新政的出臺(tái)并未對(duì)這類城市的樓市起到限制作用，不排除政府會(huì)出臺(tái)更多的調(diào)控政策來控制這些一線城市房?jī)r(jià)的可能性，因此未來的信貸政策只會(huì)越來越緊。目前的回暖只是在新政強(qiáng)壓下的一次正常反彈，后市預(yù)計(jì)仍然不容樂觀。