執(zhí)行差別化房貸不能單靠自律 違規(guī)放貸應(yīng)受罰

　　假如違規(guī)放貸不受罰，非但引來更多同行追隨，而且給市場(chǎng)帶來錯(cuò)誤的預(yù)期。

　　此次樓市調(diào)控的核心是實(shí)施差別化信貸，因而，銀行對(duì)二套及以上房貸的態(tài)度，直接關(guān)系到調(diào)控的成敗。

　　-專欄張煒

　　上海及江浙地區(qū)部分銀行對(duì)二套和三套房貸的松綁，引來“史上最嚴(yán)厲”房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)不會(huì)夭折的議論。住建部、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)資委12日做出回應(yīng)，強(qiáng)調(diào)將堅(jiān)持調(diào)控政策不變。不過，對(duì)于個(gè)別銀行會(huì)不會(huì)“暗渡陳倉(cāng)”，或像2009年那樣變相違規(guī)放貸，盼望房?jī)r(jià)降下來的購(gòu)買者未必放心。

　　二套房貸政策始于2007年，即央行和銀監(jiān)會(huì)先后發(fā)布“2007年359號(hào)文”和“2007年452號(hào)文”。在金融危機(jī)背景下，2008年中央和地方紛紛推出樓市救市政策，個(gè)別地方政策要求降低房貸門檻。可在監(jiān)管層面，并未推翻過“359號(hào)文”。而二套房貸的變調(diào)突出表現(xiàn)在2009年，若不是當(dāng)時(shí)眾多銀行對(duì)二套房貸給予首套房貸相同的7折優(yōu)惠利率，放任高風(fēng)險(xiǎn)的炒房客進(jìn)入樓市，投資投機(jī)購(gòu)房的需求會(huì)有那么高嗎？某種程度上說，二套房貸違規(guī)放貸影響了2009年樓市供求，也改變了市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期。

　　從監(jiān)管部門的態(tài)度來看，一直要求對(duì)二套房貸執(zhí)行1.1倍利率。例如，上海銀監(jiān)局2009年4月印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的通知》，規(guī)定除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外，貸款首付款比例不得低于40%，且貸款首付款比例應(yīng)隨套數(shù)增加而提高。但筆者在2009年7月采訪上海某樓盤時(shí)，工行等銀行現(xiàn)場(chǎng)設(shè)攤的工作人員均稱，二套房貸可以申請(qǐng)到7折優(yōu)惠利率。就在同一天，這些銀行的客服卻稱二套房貸不能享有7折優(yōu)惠利率。換言之，一邊是監(jiān)管部門反復(fù)強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)禁以對(duì)VIP客戶實(shí)行區(qū)別對(duì)待政策為名放寬貸款優(yōu)惠的適用范圍，另一邊，不少基層銀行依然大打“擦邊球”。

　　今年4月份升級(jí)的樓市調(diào)控，進(jìn)一步抬高二套以上房貸的門檻，提出房?jī)r(jià)上漲過快地區(qū)暫停發(fā)放第三套以上房貸。對(duì)此，各銀行的響應(yīng)較2007年二套房貸政策出臺(tái)時(shí)明顯迅速，主動(dòng)暫停發(fā)放第三套房貸�？勺屓诵拇嬉蓡柕氖�，銀行執(zhí)行的同時(shí)有沒有“小九九”？二、三套房貸的收緊與貸款額度緊缺有沒有關(guān)系？個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的不良率極低，至今被公認(rèn)為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行的收緊或許不一定心甘情愿。尤其調(diào)控帶來樓市成交萎縮，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的下滑，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)構(gòu)成影響。2009年12月末，上海銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款的比重為27.7%。如此高的占比，讓銀行不僅看重貸款質(zhì)量，而且關(guān)注貸款數(shù)量的變化。倘若銀行繼續(xù)把個(gè)人房貸業(yè)務(wù)看作香餑餑，貸款額度相對(duì)較為寬松之時(shí)，不是沒有因追逐利潤(rùn)而低門檻放貸的沖動(dòng)。這種沖動(dòng)尤其可能發(fā)生在基層銀行以及中小銀行中，進(jìn)而引發(fā)新一輪爭(zhēng)搶房貸市場(chǎng)份額的競(jìng)爭(zhēng)。

　　回過頭來看前兩年二套房貸的違規(guī)，可發(fā)現(xiàn)監(jiān)管力度值得商榷。其實(shí)，監(jiān)管部門不是沒有說過“加大檢查力度，嚴(yán)肅處理相關(guān)違規(guī)行為，以維護(hù)銀行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序”�？稍谕饨缈磥�，沒有一家銀行因突破政策“紅線”而公開受罰。如今，房貸松綁又一次出現(xiàn)，個(gè)別銀行重新受理三套房貸，有的靈活操作二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。雖然二套房貸還沒有放寬到2009年普遍7折利率優(yōu)惠的程度，但足以引起有關(guān)部門的重視。

　　嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策規(guī)定，單靠銀行自律是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，更需要加大監(jiān)管力度。對(duì)于變相低門檻放貸的銀行，監(jiān)管部門不僅應(yīng)該重罰，而且有必要將處罰公之于眾。假如違規(guī)放貸不受罰，非但引來更多同行追隨，而且給市場(chǎng)帶來錯(cuò)誤的預(yù)期。近期的股市反彈中，房地產(chǎn)板塊整體漲幅強(qiáng)于大盤，個(gè)別房地產(chǎn)股成為漲停板上的活躍股，就因?yàn)檎`讀了房貸松綁的信號(hào)。

　　此次樓市調(diào)控的核心是實(shí)施差別化信貸，因而，銀行對(duì)二套及以上房貸的態(tài)度，直接關(guān)系到調(diào)控的成敗。高房?jī)r(jià)帶來樓市泡沫，留下的后患不容低估。高房?jī)r(jià)還導(dǎo)致大批人買不起房，造成一系列社會(huì)問題。遏制房?jī)r(jià)過快上漲，不能毀于個(gè)別銀行對(duì)局部利益的追逐。面對(duì)房貸松綁的苗頭，必須采取有力的監(jiān)管措施，防止重蹈“說一套，做一套”的覆轍。