“銀信合作叫�！眲χ傅禺a金融風險

　　今年上半年，新成立的房地產信托產品接近140款，規(guī)模超過350億元，而2009年全年才有181款房地產投資信托，規(guī)模也僅327億元；更為驚人的是包括上市公司在內的中小房地產企業(yè)紛紛拋出了信托計劃，產品年化收益率一路飆升，最高已達17%。(據《中國證券報》)

　　與這則消息同期公布的另一則銀監(jiān)會監(jiān)管新動向信息同樣值得關注：銀監(jiān)會下發(fā)口頭通知，要求信托機構停止一切與銀信合作相關的業(yè)務。相關數據顯示，截至今年4月30日，銀信間合作業(yè)務規(guī)模已達1.88萬億元。考慮到此后五六月份規(guī)模仍在不斷沖高，未來通過銀信合作渠道流出的信貸規(guī)模將會繼續(xù)增長。

　　對于銀監(jiān)會而言，2010年7.5萬億的信貸增量加上銀信合作2萬億的實際信貸，已經大大超出了監(jiān)管層流動性監(jiān)控的目標。為確保限制流動性過剩，防止資產泡沫和通脹預期加速，對直接信貸之外的其他融資渠道進行有效地限制管理就成為銀監(jiān)會必然的政策選項。

　　雖然有媒體披露目前直接投資于房地產信托的銀信合作產品已逐漸減少，但是仔細分析銀信合作產品與房地產信托規(guī)模同步放大的數據，就可以得出大量資金通過信托機構這一轉換中樞流入到房地產領域的結論。而房地產信托計劃年化收益率高達17%也戳破了開發(fā)商“不差錢”的神話，高負債快速擴張的經營模式，使得開發(fā)商即便是在2009年高額盈利的支撐下依然難掩資金短缺。

　　基于銀信合作產品融資的房地產信托所蘊含的金融風險絕不可小覷。回顧當年日本房地產泡沫破滅，之所以給國民經濟帶來毀滅性的打擊，最根本的原因還在于對金融系統(tǒng)持續(xù)性的高度破壞。對于目前中國房地產行業(yè)監(jiān)管來說，在限制房地產市場過度投機和擴大保障房供給的同時，強化對相關金融風險的監(jiān)控剝離顯得尤為重要。

　　這里的金融風險既指向了明面的銀行直接開發(fā)貸款與個人購房信貸，同時也更多地開始轉向涉水更深的信托理財與民間融資渠道。相對于前者，后者的監(jiān)管難度要大上許多，但是由于后者可能涉及的資金總量更大，來源更為復雜，因而實施有效監(jiān)管，防患于未然的經濟價值也就更為顯著。

　　信托機構運作的銀信地融資平臺模式，實際上是基于房地產市場快速發(fā)展、盈利率極高的前提條件。17%的年化收益率意味著整個項目的融資成本要接近30%，而“假股權實債權”的信托模式往往意味著開發(fā)商需要在開發(fā)末期高溢價回購股權，因而整個項目的融資成本還在30%之上。

　　如果在此前中國房地產行業(yè)快速成長的時期，這樣的成本還勉強能夠支撐。而當房地產行業(yè)逐漸步入冷卻期之后，房地產行業(yè)及其附帶金融業(yè)務風險也大大增加。即便是信托公司和銀行能夠獲得抵押資產，如土地、商品房等等，但是在整個樓市價格下滑的大趨勢下，抵押品價值是否會隨著市場價值急劇下降尚不得而知。從上世紀90年代樓市衰退來看，最終抵押品的價值往往大大低于金融機構預期，同時相關信托等金融機構因此倒閉的也不在少數。(陸志明）