四機(jī)構(gòu)坦言“地產(chǎn)”苦日子未到頭

　□嘉賓：中投證券宏觀經(jīng)濟(jì)分析師　邢微微

　瑞銀證券 王震宇

　國(guó)元證券（香港）研究部

　英大證券 蔡榮

　主持人：中國(guó)證券報(bào) 魏靜

　　7月份以來(lái)，房地產(chǎn)板塊的持續(xù)拉升，一度令投資者認(rèn)為板塊底部或已探明。然而周一晚間住建部負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)堅(jiān)定不移貫徹國(guó)發(fā)(2010)10號(hào)文件及相關(guān)配套措施，嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，無(wú)疑給當(dāng)前反彈勢(shì)頭正猛的地產(chǎn)股當(dāng)頭一棒，接下來(lái)，該板塊或?qū)⒉豢杀苊庵鼗氐鴦?shì)。

　　地產(chǎn)政策緊縮會(huì)否是常態(tài)

　　主持人：面對(duì)本月持續(xù)反彈的地產(chǎn)股，這次住建部強(qiáng)調(diào)從嚴(yán)執(zhí)行二套房政策，將會(huì)給板塊帶來(lái)什么影響？

　　中投證券：我們認(rèn)為，目前出臺(tái)新的地產(chǎn)調(diào)控政策的可能性較小，強(qiáng)調(diào)從嚴(yán)執(zhí)行二套房政策，也只是維持此前的政策，預(yù)計(jì)地產(chǎn)政策進(jìn)一步嚴(yán)厲可能性小，三季度或就此維持緊縮現(xiàn)狀，難以出現(xiàn)“放松”。

　　瑞銀證券：我們認(rèn)為，政府正計(jì)劃推出新政并在2010年三季度更加嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策，這將令房?jī)r(jià)在2010年下半年下跌。具體而言，國(guó)土資源部將保證70%的土地供應(yīng)給政策性住房和中小套型商品房；同時(shí)嚴(yán)查房地產(chǎn)開發(fā)商囤地，而且目前一半以上的閑置土地是由于地方政府原因造成的，故將出臺(tái)的新政策將致力于解決這個(gè)問(wèn)題；此外，還將嚴(yán)格土地出讓新合同的執(zhí)行問(wèn)題，尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目的開竣工日期。

　　國(guó)元證券：我們認(rèn)為，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的收緊政策出盡，并且對(duì)于購(gòu)房和開發(fā)貸款出現(xiàn)放松跡象導(dǎo)致的政策導(dǎo)向?qū)⑹亲鳛樾袠I(yè)反彈和反轉(zhuǎn)的前提。顯然，周一晚間的表態(tài)，表明地產(chǎn)政策短期還不會(huì)放松。

　　英大證券：盡管周一晚間住建部再次表態(tài)，但我們認(rèn)為，下半年政策層面或?qū)⑥D(zhuǎn)入對(duì)已有政策實(shí)施效果的觀察期，從目前國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)判斷，暫時(shí)可能不會(huì)推出更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　房?jī)r(jià)仍是觀察政策反轉(zhuǎn)的指標(biāo)

　　主持人：在目前房?jī)r(jià)與成交量處于膠著的狀態(tài)下，你們?nèi)绾慰创�房�(jī)r(jià)對(duì)政策導(dǎo)向的意義呢？

　　中投證券：我們認(rèn)為下半年出臺(tái)新的地產(chǎn)調(diào)控政策的可能性較小。首先，5月份全國(guó)商品房成交量跌至去年同期水平，6月份一線城市的住房成交量同比跌幅都超過(guò)50%。其次，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)開始回落，而且大型地產(chǎn)商在一線城市開始試探性降價(jià)，京、滬、杭新盤入市價(jià)較原計(jì)劃低10%以上。

　　可以說(shuō)，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅初現(xiàn)“拐點(diǎn)”，一線城市房?jī)r(jià)也剛開始下跌。5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲12.4%，比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比漲0.2%，是去年4月以來(lái)的最低漲幅。5月份，從一線城市二手房?jī)r(jià)格來(lái)看，深圳與上海房?jī)r(jià)開始下跌，北京微跌；三地房屋均價(jià)仍高于09年底的水平。

　　根據(jù)5月份一線城市的二手房均價(jià)情況，若以樂觀的市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看，則房?jī)r(jià)將跌至09年底的水平，北京、上海與深圳仍需要下跌6.7%，6.5%與1.8%；若以悲觀市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看，則房?jī)r(jià)將跌至09年三季度的水平，北京、上海與深圳分別仍需要下跌14%、15%及12%。