下半年土地供應(yīng)將加大 成交量下降顯隱憂

　　為了調(diào)控已經(jīng)高燒的土地市場，國土部宣布今年將推出巨量的住宅土地供應(yīng)來平抑地價。然而，上半年的完成情況卻不盡如人意。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，上半年廣州實際供應(yīng)量僅為全年計劃的6%，深圳為14%，北京為22%。在中央的問責機制下，地方政府下半年還將有更多的土地推出。

　　在供應(yīng)越來越多的情況下，需求卻在逐漸減少。調(diào)控開始后，開發(fā)商資金相對緊張，對于后市也較為謹慎，拿地漸少。從4月份開始，住宅土地成交量開始逐月減少，下半年可能持續(xù)低迷。業(yè)內(nèi)分析認為，需要防止土地成交量低迷導致下一個周期可能出現(xiàn)的房屋供應(yīng)不足，政府應(yīng)該加碼房產(chǎn)稅、土地閑置稅等措施來保障市場供應(yīng)，并將土地調(diào)控常態(tài)化。

　　住宅用地供應(yīng)“大躍進”

　　國土資源部公布的住宅用地供應(yīng)計劃顯示，2010年全國住宅用地供應(yīng)18.5萬公頃，同比增加約140%。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示，2010年上半年，全國103個城市累計供應(yīng)住宅用地20335.8萬平方米，同比增加100%。

　　從月度分布來看，除了2月受春節(jié)和4月受計劃出臺之前暫停土地出讓因素影響，供應(yīng)量有所回落外，其他月份供應(yīng)量持續(xù)增長。

　　除深圳外，一線城市住宅用地供應(yīng)量同比大幅增加。其中，上海上半年共推出住宅用地856萬平方米，較去年同期增加494%，增幅位列10個重點城市首位。

　　廣州、杭州和北京也分別有100%、13%和5%的漲幅。二線城市供應(yīng)量較大，特別是天津，上半年累計供應(yīng)量達到2187萬平方米，同比漲幅高達221%，僅次于上海。

　　地價環(huán)比下降9%

　　土地價格過快上漲，助推了房價的快速上漲，“地王”對房價的拉動效應(yīng)尤為明顯。以北京為例，2009年2月、7月、11月和2010年3月，北京市場“地王”頻現(xiàn)，同期商品住宅銷售均價環(huán)比分別上漲16%、11%、10%和22%。

　　因此，土地價格也成為此輪房地產(chǎn)調(diào)控的重點。

　　除了通過增加住宅用地供應(yīng)量外，政府還陸續(xù)出臺了打擊開發(fā)企業(yè)囤地、規(guī)范土地出讓金繳納時間、完善土地出讓方式、嚴格清算土地增值稅的相關(guān)措施，此外，銀行信貸收緊在本輪土地調(diào)控中發(fā)揮了重要的作用。地價自此開始回落。

　　2010年上半年，全國103個城市住宅用地樓面地價為1863元/平方米，環(huán)比2009年下半年下降9%。從月度交易看，住宅用地樓面地價一直處于下行階段。

　　新政出臺后的5月和6月，土地市場熱度明顯下降，住宅用地平均溢價水平逐漸走低，土地流拍現(xiàn)象也是不斷出現(xiàn)。5月24日，“北京市房山區(qū)房山線長陽站9號地多功能項目用地”等4宗土地因無人報價，均告流拍。

　　土地供應(yīng)計劃遠未完成

　　盡管上半年政府的供應(yīng)量已經(jīng)大幅增長，但是還遠未完成計劃供應(yīng)量。

　　中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，一線城市中，廣州上半年實際供應(yīng)量為32萬平方米，而計劃全年的供應(yīng)量為500萬平方米，僅完成全年計劃的6%。深圳實際供應(yīng)量只有20萬平方米，而計劃供應(yīng)量為147萬平方米，只完成全年計劃的14%。北京實際供應(yīng)量為320萬平方米，而計劃供應(yīng)量為1470萬平方米，只完成全年計劃的22%。二線城市供應(yīng)量明顯高于一線城市，但也不足40%。

　　“國土部每年提出的供應(yīng)計劃都很少完成，但是這一次情況不一樣，因為這次土地供應(yīng)是調(diào)控的一部分，所以中央有問責機制，下半年地方政府務(wù)必將全力執(zhí)行。盡管由于拆遷等各方面原因很難完成計劃�！敝袊�指數(shù)研究院土地分析師徐恒表示，這意味著地方政府下半年還將有更多的土地推出。

　　成交逐月下降顯隱憂

　　2010年上半年，全國103個城市住宅用地累計成交量14420萬平方米，同比增加85%。這主要得益于前3個月土地市場的火爆。

　　自4月國土資源部公布今年住房供地計劃之后，住宅用地供應(yīng)量持續(xù)增長，住宅用地的大量供應(yīng)并沒有帶來成交量的大規(guī)模增加。在樓市調(diào)控的背景下，住宅用地的成交量逐月下降。住宅用地成交面積和推出面積的比值由3月的0.9下降至6月的0.4。土地市場出現(xiàn)供大于求。

　　“下半年供大于求的矛盾將進一步加大�！� 國土資源部土地勘察院副總工程師鄒曉云認為，一方面上半年的供應(yīng)任務(wù)還遠沒有達到，下半年土地供應(yīng)還會加大。而另一方面，在目前的政策環(huán)境下，開發(fā)商拿地卻會十分謹慎。

　　而業(yè)內(nèi)人士開始擔憂土地低成交量將導致下一個周期的房屋供應(yīng)減少，導致房價出現(xiàn)報復性反彈，重現(xiàn)2009年的瘋狂。

　　土地調(diào)控需加碼

　　鄒曉云就表示，為防止下一個周期房價地價的報復性反彈，就需要調(diào)控政策的持續(xù)性。實際上如果把閑置的土地、空置的房屋放到市場，下一個周期是不會出現(xiàn)房屋供應(yīng)緊張的問題。所以政策還需加碼，出臺包括房產(chǎn)稅、土地閑置稅等措施，把這些存量擠到市場上。

　　中國指數(shù)研究院徐恒也認為，“政府對待土地調(diào)控政策應(yīng)持審慎的態(tài)度，對于規(guī)范土地市場交易的政策措施應(yīng)該常態(tài)化。下半年處于政策的執(zhí)行期和觀察期，政府應(yīng)該嚴格執(zhí)行土地政策，打擊開發(fā)企業(yè)囤地。此外，還需要進一步完善土地出讓方式�！�

　　業(yè)內(nèi)人士認為，上半年土地市場的調(diào)控已經(jīng)收到一些成效，但是這還是遠遠不夠。對土地市場的調(diào)控需要達到兩個目標，一個是土地的供應(yīng)，應(yīng)該只是滿足真實的需求，而不是投機和投資性的。土地閑置量是一個觀察指標。另一方是要把土地價格降下來，尤其是住宅價格。要達到這兩個指標還需要對土地市場的持續(xù)調(diào)控。記者 潘建