6月零開盤購房者持續(xù)觀望 廈門樓市齊“噓聲”

　　整個6月份，廈門新開樓盤數(shù)和新增房源為零，而此前的消息是，當月將有多個新樓盤面市。最后一周，房產(chǎn)代理機構(gòu)和門戶網(wǎng)站紛紛發(fā)布數(shù)據(jù)，新政后成交量劇減，累及上半年的整體數(shù)據(jù)——總成交量僅為去年同期的49.17%。購房者接受專業(yè)機構(gòu)調(diào)查時的集體反饋更是令市場失望——大部分對房價短期看空，7成左右的人認為，房價還將持續(xù)低迷。

　　□早報記者 蘇麗艷

　　-現(xiàn)象

　　6月樓市很寂寞 新增房源零記錄

　　禹洲·城上城、當代·天境、住宅·水晶國際、華森公園首府、云頂至尊后期項目、皇府御園、王子廣場、碧海藍天、錦輝國際花園二期……早在5月底、6月初，便有消息傳出，今年6月可能會是今年新開盤項目最多的一個月——至少將有10個項目推出房源，而這樣的扎堆開盤更是近年來的第一次。不過，頗具戲劇性的是，直到6月的最后一天，廈門樓市新增房源量依然是零。這些提前通過媒體造勢的樓盤集體“爽約”了。

　　存銷比=存貨/過去12個月的平均銷售，存銷比的持續(xù)下滑表示，市場產(chǎn)品在平穩(wěn)去化中，可售房源在減少。根據(jù)立丹行機構(gòu)上周一在2010上半年廈門房地產(chǎn)市場報告會上發(fā)布的數(shù)據(jù)，2007年“9·27新政”出臺，全市住宅庫存量約198萬m2，存銷比6.64，新政后市場庫存逐月攀升；2010年“4·15新政”出臺，全市住宅庫存量約127萬m2，達到近三年低點，存銷比5.45，而6月全市住宅新增供應(yīng)量甚至為零。

　　事實上，對于6月樓市的“寂寞”，不僅媒體“詫異”，就連專業(yè)房產(chǎn)機構(gòu)也有些“始料不及”。早在2010年第一季度末，就有房產(chǎn)代理機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)稱，由于2009年市場信心全面恢復(fù)，銷售量井噴，加之高成本土地延遲上市，新開工不足供應(yīng)量銳減，廈門市場已經(jīng)維持了15個月供不應(yīng)求的局面。不過，多數(shù)項目正在趕工期上進度，預(yù)計二季度后隨著新項目集中上市，供需矛盾有望緩解。但實際情況是，“4·15新政”出臺后，廈門入市新盤和新房源寥寥可數(shù)，且均來自島外，新盤銷售也是“幾家歡喜幾家愁”——翔安區(qū)兩個新盤銷售率超過70%，其中萬科·金色悅城銷售率高達81%；其余新盤表現(xiàn)則較為平淡，部分新盤入市價格較高阻礙項目去化速度。

　　“下半年的確有不少新樓盤和房源即將上市，但6月新推房源的零記錄，恐怕會進一步加大開發(fā)商的觀望情緒，從而影響整個下半年的推盤速度。”業(yè)內(nèi)人士指出，新政甫出臺時，大部分開發(fā)商仍表示新政對自己不會構(gòu)成根本性威脅，新推項目也不會因此改變既有戰(zhàn)略，但2個多月來，新政并未有減弱的跡象，開發(fā)商也開始對定價多少為合理區(qū)間、開盤后會不會遇冷等諸多問題表現(xiàn)出謹慎，不少公司的營銷計劃無疑還是被打亂了。

　　代理機構(gòu)有點急 開交流會尋合作

　　然而，就像一個硬幣的兩面，一方面，新增房源零記錄加劇了樓市的冷清局面，一方面，供應(yīng)量持續(xù)不足也將加劇供不應(yīng)求的態(tài)勢，可能成為未來房價上行的推力。

　　或許，正是這種矛盾和糾結(jié)，讓開發(fā)商寧愿選擇等待。相反，房產(chǎn)代理機構(gòu)卻是“幾家歡喜幾家愁”——前期所接項目多的，銷售壓力倍增；項目少或沒有項目的，則通過各種形式展開自宣活動，試圖說服更多開發(fā)商逆市而上。

　　上周，一家來自臺灣的房產(chǎn)代理機構(gòu)便在五星級酒店高調(diào)舉辦了房產(chǎn)交流會，請來廈門地產(chǎn)界、學術(shù)界及傳媒機構(gòu)等各界人物齊聚一堂，介紹該公司的營銷文化，并推出了“移動式營銷”這一全新的概念。

　　“所謂移動式營銷就是一對一的營銷，具體而言也就是讓銷售人員走出售樓處，走進社區(qū)、走進居民家進行服務(wù)，縮短購房者從看到房產(chǎn)信息到真正走進售樓處期間的‘距離’�！痹摍C構(gòu)負責人在交流會上稱，當下冷清的房市局面，并不等于無人買房，對開發(fā)商而言，最關(guān)鍵的是如何有效爭取到這部分有限的購房群體，因此，改變營銷模式尤為重要。

　　“移動式營銷在當前市場下對于開發(fā)商的確有其吸引力�！睒I(yè)內(nèi)人士丘先生認為，雖然所謂一對一的營銷服務(wù)在廈門本土房產(chǎn)代理機構(gòu)并不是新鮮的內(nèi)容，但“移動式營銷”這樣的提法卻是全新的，不失為不錯的差異化競爭手段。不過，同樣是房產(chǎn)代理機構(gòu)，丘先生所在公司的當務(wù)之急并不是以推陳出新的營銷方式吸引和招攬項目，而是潛心協(xié)助此前接下的諸多項目加快進度，以便在合適的時機推出，實現(xiàn)利潤最大化。

　　作為在售樓盤代理機構(gòu)的負責人，小鄒最近所忙又和丘先生不同——不是研究如何才能賣出更多房子，而是忙著應(yīng)付有關(guān)部門隔三差五的現(xiàn)場檢查。新政出臺2個多月，執(zhí)行力度卻絲毫沒有減弱的跡象，一開始還相對樂觀的業(yè)內(nèi)人士也開始變得謹慎。小鄒并不否認，如果說一個多月前市場各方對新政還比較從容，現(xiàn)在的狀態(tài)則是有點急。

　　和其他代理機構(gòu)一樣，小鄒也力主條件具備的成熟項目應(yīng)該先行上市，只有這樣，才能跑贏市場。

　　看空房價 購房者持續(xù)觀望

　　2010年上半年，廈門全市住宅共成交10276套，月均成交1712套，日均成交57套。該總成交量僅為去年同期成交量(20898套)的49.17%，環(huán)比2009年下半年的13322套，減少22.86%。這是廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)根據(jù)廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局數(shù)據(jù)統(tǒng)計的。立丹行機構(gòu)發(fā)布的上半年房產(chǎn)數(shù)據(jù)也顯示，“4·15新政”出臺前，全市住宅日均銷量約121套，10天后的4月25日起，全市住宅日均銷量僅33套。

　　成交量劇減的背后，是消費者看空房價的集體觀望情緒。

　　6月30日，大友富置業(yè)顧問有限公司聯(lián)合廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)，在上半年的最后一天發(fā)布廈門樓市調(diào)查報告。該調(diào)查面向廈、泉兩地消費者，兩地各完成1000多份問卷，受訪者涵蓋各個階層。

　　調(diào)查結(jié)果顯示，大部分受訪者對于房價短期看空，7成左右的人認為，房價還將持續(xù)低迷一年。其中，預(yù)期下半年房價會比現(xiàn)在低居多，約4成左右，其次認為下半年房價將會持平，也占3成左右的比例。

　　對于購房時機，受訪者的看法也大體一致，大多認為半年內(nèi)觀望，不會買者占3至4成，可能還會再等一年者占2成。

　　若有能力購房，思明、湖里與海滄三大行政區(qū)受訪者認為至少半年后為買房時機居多，占35.3%至45.6%。甚至還有2成左右的消費者會等待一年以上。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，這些數(shù)據(jù)顯見政府的宏觀調(diào)控已經(jīng)影響欲購房者的信心，在短期內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)明顯的效果。立丹行機構(gòu)則進一步指出，目前消費者多處于觀望狀態(tài)，觀望有四種狀態(tài)，一種是局外人看熱鬧的，一種是未購房客戶暫時買不起房的情緒化表達，一種是準客戶因為價格調(diào)整期暫緩決策，還有一種是投資客戶因為未來價格低走預(yù)期而暫離市場。宏觀調(diào)控踩住了房價過快上漲剎車，購房者在當前的市場博弈中可謂信心滿滿。