解讀：遼寧社會(huì)科學(xué)院財(cái)政金融研究所所長(zhǎng) 張獻(xiàn)和

　　光大銀行沈陽分行個(gè)貸中心 郭經(jīng)理

　　商業(yè)貸款30萬元/20年可省46111元

　　【新政】人民銀行決定自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。

　　【解讀】光大銀行沈陽分行個(gè)貸中心郭經(jīng)理說，房產(chǎn)新政并不是“一刀切”。拿“最低首付款比例20%”來說，這是金融機(jī)構(gòu)防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)主要手段之一。從美國(guó)次貸危機(jī)看，過低的住房貸款首付款比例、借款人償付能力不足等問題會(huì)加大銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。銀行會(huì)根據(jù)購(gòu)房者職業(yè)、家庭收入、信用記錄等情況對(duì)貸款人嚴(yán)格審核，不會(huì)對(duì)所有貸款客戶都執(zhí)行兩成首付、7折優(yōu)惠的標(biāo)準(zhǔn)。

　　【算賬】目前商業(yè)銀行5年以上貸款基準(zhǔn)利率為7.47%，市民購(gòu)買普通商品房一般可以享受85折(年利率6.35%)優(yōu)惠。如今銀行將優(yōu)惠利率下限放寬到7折，新的房貸客戶將執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)5.23%，老的房貸客戶從明年1月1日起也可以根據(jù)實(shí)際情況享受利率下調(diào)的優(yōu)惠。

　　30萬元房貸月供變化(按等額本息還款算)

　　貸款 調(diào)整前利率 調(diào)整前 調(diào)整后利率 調(diào)整后 減少額 減少總額

　　期限 (0.85倍) 月供(元) (0.7倍) 月供(元) (元) (元)

　　5年 6.20% 5827 5.10% 5675 152 9120

　　10年 6.35% 3383.59 5.23% 3215.8 167.79 20134.8

　　15年 6.35% 2588.65 5.23% 2408.48 180.17 32430.6

　　20年 6.35% 2210.31 5.23% 2018.18 192.13 46111.2

　　公積金貸款25萬元/20年可省8839元

　　【新政】本次下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，其中五年期以下(含)由現(xiàn)行的4.32%調(diào)整為4.05%，五年期以上由現(xiàn)行的4.86%調(diào)整為4.59%，分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，市民貸款購(gòu)房更加實(shí)惠。

　　【解讀】公積金貸款利率年內(nèi)兩次下調(diào)，目前已經(jīng)恢復(fù)到2002年左右水平，市民利用公積金貸款，可以享受到更低的利率優(yōu)惠。

　　【算賬】公積金貸款的最高額為30萬元，最低還款額1萬元。貸款最長(zhǎng)期限為30年，原則上不超過借款人的法定退休年齡。市民假如做一筆公積金貸款25萬元，利率調(diào)整前后他的月還款差別是多少呢？請(qǐng)看下表。

　　25萬元公積金貸款月供變化(按等額本息還款算)

　　貸款 調(diào)整前 調(diào)整前 調(diào)整后 調(diào)整后 減少額 減少總額

　　期限 利率 月供(元) 利率 月供(元) (元) (元)

　　5年 4.32% 4640.32 4.05% 4609.77 30.55 1833

　　10年 4.86% 2634.56 4.59% 2601.82 32.74 3928.8

　　15年 4.86% 1958.8 4.59% 1924 34.8 6264

　　20年 4.86% 1630.62 4.59% 1593.79 36.83 8839.2

　　契稅下調(diào)90平方米商品房可省1800元

　　【新政】從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。

　　【解讀】契稅屬于地方稅種，國(guó)務(wù)院頒布的稅率是房?jī)r(jià)的4%，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住宅稅率為3%，各地區(qū)可根據(jù)當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入狀況自行掌握減免，沈陽目前為減半征收，也就是1.5%。契稅稅率下調(diào)，最直接的作用就是能夠減輕老百姓買房的負(fù)擔(dān)。契稅稅率由1.5%下調(diào)到1%，看似不多，但計(jì)入買房的總價(jià)來看，則是不小的一筆數(shù)額。

　　【算賬】

　　一套均價(jià)為4000元每平方米、90平方米的商品房，按調(diào)整前1.5%標(biāo)準(zhǔn)算，需交契稅：4000×90×1.5%＝5400(元)。按調(diào)整后1%標(biāo)準(zhǔn)算，需交契稅：4000×90×1%＝3600(元)。根據(jù)新政，一套90平方米的商品房，可少花費(fèi)1800元，等于一個(gè)平方米優(yōu)惠了20塊，給老百姓帶來了很直觀的實(shí)惠。

　　暫免征收印花稅90平方米商品房可省180元

　　【新政】財(cái)政部22日宣布，從11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。

　　【解讀】印花稅由房屋的銷售者及購(gòu)買者共同承擔(dān)。目前沈陽現(xiàn)行的房屋銷售者及購(gòu)買者各承擔(dān)萬分之五的印花稅。而沈陽對(duì)土地增值稅一直就沒有征收過。另外，遼寧省和沈陽市都在積極的醞釀房稅新政，不日即將出臺(tái)，其中還將涉及到稅費(fèi)減免等優(yōu)惠，而二手房交易將成為最大的受益方。

　　【算賬】

　　一套均價(jià)為4000元/平方米，90平方米的商品房為例，購(gòu)房者應(yīng)交印花稅：4000×90×5/10000＝180(元)。免收印花稅可省180元。

　　土地增值稅按核定方式征收，1%的征收率就是360000×1%＝3600(元)。目前買賣雙方均不用交納該費(fèi)用。

　　新政·縱深

　　開發(fā)商 期待持續(xù)利好

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)遼寧公司副總經(jīng)理王軍認(rèn)為，房產(chǎn)新政對(duì)開發(fā)商來說是一個(gè)利好。房市疲軟多時(shí)，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑風(fēng)險(xiǎn)，目前說這個(gè)政策就是一劑“強(qiáng)心針”。

　　金地集團(tuán)沈陽分公司總經(jīng)理助理杜敬三表示，這一政策表明了政府支持的態(tài)度，對(duì)地產(chǎn)界很提振信心，對(duì)恢復(fù)市場(chǎng)肯定有好處。此政策的出臺(tái)也很有可能是樓市向上拐點(diǎn)的預(yù)示，市民如果繼續(xù)觀望，很可能到明年就買不到合適的房子了。

　　購(gòu)房者 叫好房產(chǎn)新政

　　“本打算今年買房，明年結(jié)婚。誰知這樓市急轉(zhuǎn)直下。現(xiàn)在，政府明確表態(tài)支持樓市穩(wěn)定發(fā)展，支持百姓買房。我們心里還是很高興的�！�2006年，小劉和女友大學(xué)畢業(yè)，一直打算買房結(jié)婚，這回總算來機(jī)會(huì)了。

　　市民王先生剛參加工作5年，孩子1歲多，目前租房居住，打算貸款購(gòu)房。他說，房貸利率下調(diào)對(duì)于購(gòu)房者來說肯定是好事，他最近看了很多樓盤，想盡快定下房來。

　　銀行 提振房市弱勢(shì)

　　今年以來，各家銀行的房貸業(yè)務(wù)都有不同程度的下降，個(gè)別銀行銳減一半左右。

　　商業(yè)銀行房貸部羅經(jīng)理說，受全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，目前商品房貸款數(shù)量與去年同期比有些萎縮，許多商品房賣不動(dòng)，消費(fèi)者觀望的占多數(shù)，有的開發(fā)商不得不打折(95折、97折等)降價(jià)銷售。新政出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說是利好。

　　數(shù)據(jù)顯示，9月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲3.5%，漲幅比8月低1.8個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.1%。

　　專家 減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)

　　遼寧社會(huì)科學(xué)院財(cái)政金融研究所張獻(xiàn)和所長(zhǎng)說，房貸利率再次松動(dòng)是國(guó)家應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)采取的一種積極措施，房產(chǎn)市場(chǎng)興衰牽連鋼鐵、水泥等大小上百個(gè)行業(yè)，降低首付款和貸款利率，可以增加投資者信心，減少支出，對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需也有促進(jìn)作用。

　　此次政策調(diào)整立足民生，旨在通過多種手段，減輕居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)，促進(jìn)廣大中低收入者的購(gòu)房需求。個(gè)人購(gòu)房，要根據(jù)資產(chǎn)組合及經(jīng)濟(jì)狀況，選擇合適的房產(chǎn)。

　　房產(chǎn)中介 是實(shí)質(zhì)性利好

　　10月23日，大東區(qū)鴻源房產(chǎn)中介里，老板丁先生盯著報(bào)紙上刊登的“房貸利率最多打7折、最低首付2成、下調(diào)契稅”等一系列利好消息，很是高興。

　　丁先生的房產(chǎn)中介在大東區(qū)八王寺附近，周圍有新家源、萬科金色家園、楓合萬嘉等多個(gè)樓盤。丁先生說：“以前，每天打聽看房的人很多，但大家普遍持觀望心理。這次，新政對(duì)想購(gòu)房的百姓來說，是一個(gè)實(shí)質(zhì)性的利好，對(duì)他們會(huì)產(chǎn)生一定的刺激。”(記者高薇 張建芳 呂佳 實(shí)習(xí)生夏濤)