房產(chǎn)70年后自動續(xù)期
“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期!边@是物權(quán)法作出的明確規(guī)定。
隨著住房制度改革,越來越多的城鎮(zhèn)居民擁有自己的房屋,而且大量集中在住宅小區(qū)內(nèi)。物權(quán)法的這一規(guī)定,回答了廣大群眾關(guān)于“70年大限到期后,我們的住房怎么辦”的疑問。
我國現(xiàn)行法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限:居住用地70年;工業(yè)用地50年;商業(yè)用地40年;綜合用地50年。
據(jù)全國人大常委會法工委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,我國從上世紀(jì)70年代末開始改革開放,當(dāng)時出讓的一些土地使用期限較短,一些只有30年,很快就要到期。特別是目前絕大多數(shù)城市居民都擁有了自己的住房,使土地使用權(quán)期滿的問題更加引人關(guān)注。
雖然物權(quán)法關(guān)于70年后自動續(xù)期的規(guī)定,給老百姓吃了一顆“定心丸”,但是,不少人注意到,法律并沒有對續(xù)期的土地使用費支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法作出明確規(guī)定。
對此,全國人大代表王煥永表示:“中國老百姓從改革開放到今天,好不容易有了房子可以傳下去,如果到了孫子那一代,房子的情況還說不清,多讓人不放心!”他建議,國家在制定相關(guān)的規(guī)定時,一定要慎之又慎、反復(fù)斟酌。
車位車庫須滿足業(yè)主需要
隨著住房制度改革,現(xiàn)代化社區(qū)大量出現(xiàn)。因小區(qū)內(nèi)車位、車庫的歸屬問題,以及停放在小區(qū)內(nèi)道路上車位收費問題而引發(fā)的糾紛逐漸成為社會各界關(guān)注的熱點。
對此,物權(quán)法明確規(guī)定:建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要,其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。
全國人大常委會法工委副主任王勝明介紹,車庫、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用,它一般都是由業(yè)主專有和專用的;而且在買房過程中,通常都是和開發(fā)商約定,這些約定可能是出售、附贈或者出租。
王勝明說,物權(quán)法規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”主要針對現(xiàn)實生活中的一些情況:有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外的人停放;不少小區(qū)沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴(yán)重不足,占用共有的道路或者其他場地作為車位等問題。
對于在小區(qū)共有道路上停放汽車,并收取相關(guān)費用的現(xiàn)象,北京大學(xué)法學(xué)院教授尹田指出,法律規(guī)定,占用業(yè)主共有道路停放汽車的車位,屬業(yè)主共有。這就意味著,開發(fā)商、物業(yè)公司不能將車位收費所得據(jù)為己有;如果需要收費,在扣除必要管理費后的所得款應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。
尹田說,如果有車的業(yè)主無償占據(jù)了小區(qū)的公共道路,則損害了無車業(yè)主的利益,因此只有讓全體業(yè)主共同分享停車?yán)妫炱讲拍艿玫狡胶狻?
而針對實際生活中由于開發(fā)商和業(yè)主信息不對稱,許多開發(fā)商利用“協(xié)商”機(jī)制在格式合同中變相決定車位歸自己所有的情況,有職業(yè)律師指出,可以通過具體的地方條例來補(bǔ)充完善物權(quán)法的規(guī)定。例如杭州市出臺的《杭州市居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)管理條例》就規(guī)定,地面公共停車泊位、按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的自行車庫屬于居住區(qū)全體業(yè)主所有,開發(fā)商不得擅自租售用于謀利,否則可處以10萬元以上50萬元以下罰款。
物權(quán)法明確保護(hù)“陽光權(quán)”
物權(quán)法對相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照作出明確規(guī)定,為公民維護(hù)“陽光權(quán)”提供了法律依據(jù)。
物權(quán)法規(guī)定:“建造建筑物,不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照!
近年來,隨著城市建設(shè)速度加快,住宅建設(shè)用地供應(yīng)趨緊,加之一些城市在對新建住宅樓規(guī)劃審批環(huán)節(jié)中存在漏洞,有些開發(fā)商違規(guī)施工,超規(guī)劃建設(shè),導(dǎo)致新建住宅樓層數(shù)過高,密度過大;有些人甚至為求便利,私搭亂建,影響相鄰建筑的通風(fēng)、采光,使基于“陽光權(quán)”引發(fā)的糾紛日益增多。
物權(quán)法規(guī)定,不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關(guān)系。法律、法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的,依照其規(guī)定;法律、法規(guī)沒有規(guī)定的,可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。
法律專家稱,所謂相鄰關(guān)系,簡言之就是不動產(chǎn)的相鄰各方因行使所有權(quán)或使用權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
據(jù)民法專家王利明介紹,物權(quán)法明確了物的權(quán)屬,侵權(quán)責(zé)任法則將明確權(quán)屬受到侵害該怎么辦。全國人大常委會2007年立法計劃安排的9件預(yù)備立法項目中就包括制定侵權(quán)責(zé)任法。(新華社記者 田雨 崔清新 楊維漢 孫聞)
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