任志強(qiáng)：住房市場化再思考

　　政府應(yīng)給人們一個政策的穩(wěn)定預(yù)期，這是打破目前這種沉悶觀望的唯一有效出路。

　　1998年，住房政策由福利的實(shí)物分配改為貨幣化，房價成為備受關(guān)注的話題。2003年始，房地產(chǎn)業(yè)一度高歌猛進(jìn)，全國各城市高樓林立的同時，日益高漲的房價使民眾怨聲載道，房地產(chǎn)商成為“暴利”的炮轟對象，中央調(diào)控政策頻頻出臺。2008年，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)由直線上升應(yīng)聲而落，進(jìn)入量縮價滯期。如何防止中國經(jīng)濟(jì)的大起大落？怎樣保障作為支柱型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展？《小康》記者走訪華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)，從房地產(chǎn)開發(fā)商的視角來思考中國的住房政策、房地產(chǎn)市場化與中國的人居狀況。

　　過于頻繁出臺的調(diào)控政策，讓市場失去了預(yù)期。誰都希望中國的經(jīng)濟(jì)始終保持高增長、低通脹，但如果是以人為壓低的資產(chǎn)與資源價格的壟斷為代價，那么就必然是不可持續(xù)與重病后發(fā)的。也許今天的無法預(yù)期正來自于這樣一種結(jié)果。

　　《小康》：自從年初深圳房地產(chǎn)市場從高漲狀態(tài)步入滑坡，引發(fā)人們討論是否房地產(chǎn)市場的“拐點(diǎn)”就要到來。您當(dāng)時是否定“拐點(diǎn)”說的。但經(jīng)歷這幾個月，人們對房地產(chǎn)市場一直處于觀望狀態(tài)。您是怎么看這個現(xiàn)象的？

　　任志強(qiáng)：觀望就是因?yàn)樯鐣�與民眾無法判斷政策變化與未來的預(yù)期。每次宏觀調(diào)控政策出臺之后都會有一個觀望期，市場中不管是企業(yè)還是個人、不管是投資者還是消費(fèi)者都在觀望中等待。

　　過于頻繁地出臺調(diào)控政策，讓市場失去了預(yù)期，無法根據(jù)政策預(yù)期的走向?qū)嵤��?zhàn)略或較長期的調(diào)整。最初的政策出臺，社會以為這就是預(yù)期了，但每次出臺的政策都在極短的周期中再次調(diào)整了。當(dāng)社會中的投資與消費(fèi)主體剛剛按著上一個剛出臺的政策調(diào)整了自己的經(jīng)營與消費(fèi)行為時，不久新政策就從相反的方向出臺更嚴(yán)厲的手段，讓市場與民眾無所適從。于是就形成了每次政策出臺之后都有一個觀望期，似乎形成慣例地都在等待“第二只靴子落地”。

　　另外，人們觀望還因?yàn)樗麄儾恢�道政府是希望要控制通脹而犧牲增長速度，還是容忍一定的通脹條件去理順被扭曲的資產(chǎn)與資源價格來保證經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長。我覺得政府應(yīng)該盡快地給人們一個政策的穩(wěn)定預(yù)期，這是打破這種沉悶觀望的唯一有效出路。

　　為了防止炒房者發(fā)財(cái)和防止炒房可能產(chǎn)生的泡沫，就一刀切地限制了住房的二套信貸，讓以舊換新、以小換大的住房梯次消費(fèi)也成了泡影，甚至還清了貸款的也不能合理地用較低的消費(fèi)信貸去改善住房條件，這顯然是不合理的。

　　《小康》：自2007下半年以來，政府為了針對房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)確實(shí)出臺了一系列的政策。對于購房者來說，影響最大的是對于購買第二套住房的銀行貸款上的限制；而對于開發(fā)商，也在信貸管理上做了相應(yīng)的調(diào)整。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，您是如何看待這些政策的？

　　任志強(qiáng)： 因?yàn)檫�有人住房情況較差或尚未改善住房條件，因此要限制有些人擁有第二套住房，這似乎已成為了多數(shù)民眾或輿論高唱的主調(diào)，政府也因此出臺了相關(guān)的措施以迎合民眾的呼聲。我認(rèn)為是荒謬的。

　　最簡單的道理就在于不能因?yàn)橛腥诉�買不起私家車就不允許其他人擁有第二、第三輛車，社會主義不能因還有人貧窮就讓所有人都貧窮。有人說居住是個“人權(quán)”問題，有人說第二套住房多占用土地資源，第二輛汽車同樣占用著鋼鐵資源與燃料資源。任何非平均的消費(fèi)都必然會占用更多的資源。難道可以用平均資源占用為理由而只能實(shí)現(xiàn)平均消費(fèi)嗎？

　　如果用放水養(yǎng)魚的方式，則應(yīng)是對無力購房的應(yīng)保障群體用轉(zhuǎn)移支付的廉租房解決住房問題，對幫助的群體用免除土地出讓金的經(jīng)濟(jì)適用住房解決，同時既然政府能對那些無力交稅的群體實(shí)施無償?shù)幕蛎獬�土地收益的方式解決以保障住房，為什么不能對納稅群體中的弱者用購買商品房免征定額的個人所得稅的方式給以幫助呢？那些超出了免稅額度的炒房人自然就不能享受免稅的權(quán)利了，那么在炒房獲利的風(fēng)險與法定的免稅獲利之間，人們就不得不做出更理性的選擇，也許炒房的風(fēng)險遠(yuǎn)不如合理的免稅更有誘惑力。

　　央行和銀監(jiān)會的信貸管理的通知僅僅針對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸，只嚴(yán)格地控制了市場的部分(包括個貸)。這讓我產(chǎn)生一個問題，難道中國真的不要市場經(jīng)濟(jì)了，不要住房市場化了嗎？

　　以萬科作為例子來說，他們的產(chǎn)品全部供向市場出售，他們所有的資金都是生產(chǎn)的流動資金而不是不動產(chǎn)的持有性投資。因此央行要求他們的注冊資本必須大于或等于項(xiàng)目資本金率，而股東貸款卻不能算作自有資金的怪現(xiàn)象。正因?yàn)檫@樣，也才有了所謂的封閉貸款的管理和開發(fā)貸與個貸捆綁式信貸管理的發(fā)明等一系列的計(jì)劃管理方式。

　　我們不否認(rèn)這種信貸管理方式會增加銀行信貸的監(jiān)管能力與安全度，但市場經(jīng)濟(jì)中除了防范風(fēng)險之外，更重要的是要提高資金的利用效率。如果安全是在降低效率的基礎(chǔ)上保障的，那么中國的經(jīng)濟(jì)又如何形成競爭力呢？

　　24號文件明確了政府與市場分工的責(zé)任。它的實(shí)質(zhì)是告訴社會與民眾，住房人權(quán)保障的問題是政府的事，政府必須從資金、資源、產(chǎn)品、制度上對低收入家庭的住房困難給以全面的保障，這與市場化無關(guān)，是政府的責(zé)任，做不好打政府的板子，用清楚的問責(zé)制與市場的管理分開。

　　《小康》：您多次在研討會上指出，同時也撰文表示：良好的住房政策是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，您認(rèn)為目前的住房政策是怎么樣的，又該在哪些地方改進(jìn)呢？

　　任志強(qiáng)：住房政策是個長期政策、龍頭政策，影響著市場政策與產(chǎn)業(yè)政策。在1998年之前，住房政策是福利的實(shí)物分配制度，但并沒有從根本上改善住房的條件，反而讓各級財(cái)政背上了沉重的包袱。1998年的住房制度貨幣化分配的改革是市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的突破。但當(dāng)時在拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要矛盾掩蓋之下，忽視了對低收入無房戶群體的保障體系的建立，留下了十年的遺憾。當(dāng)我們試圖用市場化的方式解決保障性問題或無強(qiáng)制性約束的分層次解決住房的政策，這會造成公共產(chǎn)品嚴(yán)重的缺失，也會在最終形成了住房制度的扭曲。這就是目前所有的社會矛盾集中轉(zhuǎn)移于市場化和產(chǎn)業(yè)政策上來，同時也讓所有行政調(diào)控的板子打在了房地產(chǎn)行業(yè)上。

　　什么是中國的住房政策呢？目前尚沒有立法(如住宅法)而是只有1998年的23號文件、2003年的18號文件和2007年的24號文件。

　　前兩個文件中有明確的經(jīng)濟(jì)適用住房與廉租房的需求，但沒有明確責(zé)任與資金保障，因此讓保障性的廉租房成了一句空話，也讓經(jīng)濟(jì)適用住房飛出了保障性的軌道，混入到了市場的行列之中，成了富人們財(cái)產(chǎn)性收入的工具和行政性尋租的工具。

　　24號文件明確了政府與市場分工的責(zé)任。2008年溫總理的政府工作報(bào)告也特別強(qiáng)調(diào)了政府與市場責(zé)任的劃分與界定，再一次明確了中國的住房政策，即中高收入家庭靠市場(商品房)、低收入家庭靠政府(廉租房)、中間層介于兩者之間，上端政府幫助進(jìn)市場，下端政府幫助進(jìn)保障(分別為限價房與經(jīng)濟(jì)適用住房)。

　　公共產(chǎn)品的十年缺失，讓更多的民眾將房價中被政府索取了大量土地出讓金，卻不能提供社會保障的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給了市場和開發(fā)商。該不該買房本是有完全支付或部分支付能力家庭討論的問題，但卻成了全民關(guān)心的事情，讓那些本就沒有支付能力的家庭也成了市場中的爭搶者，讓市場中增加了許多無理性的噪音。

　　《小康》：這幾年，社會對于房地產(chǎn)開發(fā)商多有責(zé)難，房價的看漲看跌也成為大家的熱點(diǎn)話題。作為華遠(yuǎn)房地產(chǎn)董事長，您是如何看待這個現(xiàn)象的？

　　任志強(qiáng)：當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)被稱為是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)時，反對的聲音就從未停止，房地產(chǎn)開發(fā)商也連續(xù)不斷地成為重拳猛擊的對象，變成了人人喊打的過街老鼠。房地產(chǎn)業(yè)一方面在改善著城市面貌、增加著政府第二財(cái)政的收入、提高著城市人民的居住水平；另一方面又被當(dāng)作經(jīng)濟(jì)過熱的禍根和推動資產(chǎn)價格上漲的源頭。

　　該不該買房是個需要不需要的判斷，前提是有支付能力。否則人人都覺得自己該上月球、該有房、有車、有高等教育與高消費(fèi)，這就成了天方夜譚了。討論問題應(yīng)有前提與基礎(chǔ)。

　　什么時候與什么價位購房是與支付條件和預(yù)期收入能力相關(guān)的事，卻在市場中成了投資者的討價還價。更多的人不是以需求為前提，而是以房價是否能產(chǎn)生更多盈利為條件的討論，讓消費(fèi)觀念產(chǎn)生了混亂。固然商品房具有雙重屬性，包括投資產(chǎn)品的功能，卻不能不強(qiáng)調(diào)社會輿論導(dǎo)向作用，更多地讓住房變成投資品的單一屬性，讓社會的預(yù)期發(fā)生了重大扭曲。

　　而政府出臺的各種嚴(yán)控政策則從限制、抑制投機(jī)變成了面對整個地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。似乎炒房產(chǎn)生的危害遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于解決與改善住房需求的實(shí)際效果。投資過熱已成為房地產(chǎn)業(yè)的副產(chǎn)品，讓支柱型產(chǎn)業(yè)不但徒有虛名，且連拉動內(nèi)需都成了空話。解決保障性住房已壓倒一切地占了主導(dǎo)地位，而商品房市場化改革也成了備受爭議的錯誤。

　　于是住房是政治、房價是政治等等與市場原則根本無關(guān)或相背的口號都堂堂正正地出自政府官員之口并寫到了政府的工作文件之中。更有甚者，則是要用社會保障性住房的大量推出來降低市場商品房房價，將政府責(zé)任與市場責(zé)任完全顛倒了，也在干擾與破壞中國的住房政策和市場經(jīng)濟(jì)。

　　政府在制訂政策時，不但要對貧窮者給予法律的保障，維護(hù)世界人權(quán)公約這一基礎(chǔ)，同時，也應(yīng)該對合法收入與勞動致富給予肯定，并對財(cái)富給予必要的尊重。如果整個社會的平均水平很低，即使有保障制度也不會讓社會更快發(fā)展，也不會讓窮人過上更好的日子。

　　《小康》：您認(rèn)為我們該如何合理地規(guī)劃好保障性住房與商品房，以此保證人們的居住權(quán)？

　　任志強(qiáng)：我們可以用分層次的交通體系來對比一下中國住房政策中的多層次消費(fèi)問題。每個層次中又有高、中、低的不同消費(fèi)層次。這些劃分恰恰是給不同收入的群體進(jìn)行消費(fèi)選擇的權(quán)利。

　　高收入的家庭可以選擇私人交通或公共交通中的高消費(fèi)；中低收入家庭可以選擇適于自己消費(fèi)能力的交通方式，如市內(nèi)的私人交通、航空中的中等消費(fèi)、火車中的高消費(fèi)；低收入家庭則更多選擇公共交通中的帶有政府補(bǔ)貼或較低的消費(fèi)方式。

　　住房政策也同樣。住房分為保障性的公共產(chǎn)品(廉租房)，半保障性的公共產(chǎn)品(經(jīng)濟(jì)適用住房)，幫助性的半商品房(兩限房)以及商品房中的高、中、低檔房。不同的消費(fèi)群體可以選擇不同的消費(fèi)或保障，但絕不能將不同的消費(fèi)群體放在一個水平上去對比。

　　市場只面對高或中高收入的家庭，這是中央與國務(wù)院文件定的調(diào)子，也是中國住房政策的重要改革之一，所以才有了商品房是給富人蓋的前提。

　　政府的稅收毫無疑問的應(yīng)對那些缺少競爭能力的弱勢群體和貧困家庭給予逐步提高的社會保障，包括最低生活保障、收入保障、住房保障以及醫(yī)療、教育、退養(yǎng)等各種保障。但對低收入群體的保障性政策與法律并不同時和必須去限制其他人創(chuàng)造財(cái)富和增加財(cái)產(chǎn)性收入。

　　只有創(chuàng)造的財(cái)富更多、政府的稅收更多時，才有可能實(shí)行更多的轉(zhuǎn)移支付，建立更高的社會保障標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)。

　　住房與收入上都是同樣的道理，只有市場讓整個社會的財(cái)富增長時，對窮者的保障才是真正的保障。