由豪士沃德與浙江光大國(guó)際交流中心聯(lián)合推出的“澳大利亞房產(chǎn)投資考察團(tuán)”在上周歸來(lái)。13位杭州房產(chǎn)投資者實(shí)地考察了墨爾本、悉尼、黃金海岸三地的公寓、別墅等項(xiàng)目；上周日，浙江新通出入境有限公司組織的、由20多位浙江人組成的澳大利亞團(tuán)也出發(fā)赴澳，考察房地產(chǎn)投資。在此之前，12名溫州籍地產(chǎn)商組成的阿聯(lián)酋地產(chǎn)考察團(tuán)已經(jīng)賺足了各界眼球。
去海外投資房地產(chǎn)，正成為一些富足浙江人的新動(dòng)向。
最看重海外房產(chǎn)的永久產(chǎn)權(quán)
浙江新通的一位工作人員告訴記者，在他們操辦過(guò)的那些投資了境外房地產(chǎn)的浙江人中，很多人最看重的是境外房地產(chǎn)的永久產(chǎn)權(quán)。相對(duì)于國(guó)內(nèi)70年或50年的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，海外房產(chǎn)絕大多數(shù)為永久產(chǎn)權(quán)，業(yè)主擁有該地塊的永久使用權(quán)限，其房屋價(jià)值會(huì)由于土地的增值而增值�！爸袊�(guó)人歷來(lái)有家業(yè)世代相傳的傳統(tǒng)，房子更是重頭�！痹撊耸空f(shuō)。
其次，海外房地產(chǎn)投資的資金投入量沒(méi)有大家想象的那么多。據(jù)悉，不少海外國(guó)家的銀行對(duì)符合要求的購(gòu)房人提供高達(dá)80%甚至90%的貸款額度，且對(duì)別墅、商鋪一視同仁，這與國(guó)內(nèi)的別墅商鋪10年50%貸款相比，可以降低投資者的資金入市門(mén)檻。此外，由于境外發(fā)達(dá)國(guó)家的房屋交樓標(biāo)準(zhǔn)普遍為精裝修，售價(jià)中已含裝修費(fèi)用，這意味著裝修費(fèi)用也可以貸款，從而節(jié)省資金進(jìn)行再投資，提高投資回報(bào)率。
再者，境外房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的法律體系相對(duì)完善，能最大限度降低購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)。比如在澳大利亞買(mǎi)房，買(mǎi)家簽訂正式合同后，首付款打入買(mǎi)家指定的律師信托賬戶(hù)，開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)家、律師三方任何一方無(wú)權(quán)動(dòng)用，直到房屋產(chǎn)權(quán)證、質(zhì)檢證、合格證全部辦理完畢。經(jīng)買(mǎi)家律師審核通過(guò)的合同以及預(yù)付款會(huì)在審核完成之后轉(zhuǎn)交至開(kāi)發(fā)商所委托的律師處。賣(mài)家律師確認(rèn)無(wú)誤，再通知買(mǎi)家辦理房款過(guò)戶(hù)手續(xù)，此時(shí)買(mǎi)家已拿到正式的產(chǎn)權(quán)證。因此，如果開(kāi)發(fā)商不按期合格交樓，一分錢(qián)也收不到；而買(mǎi)家也無(wú)任何損失，將收回全部首期付款及利息。
而房產(chǎn)投資最重要的準(zhǔn)則——投資回報(bào)率，也是投資海外房地產(chǎn)的一個(gè)重要驅(qū)動(dòng)因素。豪世沃德海外事業(yè)部負(fù)責(zé)人秦楚懿表示，海外房地產(chǎn)市場(chǎng)租賃非常發(fā)達(dá)，因此投資海外房地產(chǎn)，其出租回報(bào)率穩(wěn)定且較高�！跋癜闹薜狞S金海岸，因?yàn)槁糜螛I(yè)發(fā)達(dá)，這一區(qū)域的房產(chǎn)投資年回報(bào)率普遍達(dá)到7%-10%。”
澳洲、加拿大、阿聯(lián)酋、新加坡最熱門(mén)
記者從杭州幾家房地產(chǎn)中介公司了解到，目前最受浙江投資者青睞的海外房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有澳大利亞、加拿大、阿聯(lián)酋、新加坡等國(guó)家和地區(qū)。
澳大利亞是移民熱點(diǎn)目的地國(guó)。根據(jù)該國(guó)政府2006年發(fā)布的發(fā)展報(bào)告，在未來(lái)35年，澳大利亞人口將增長(zhǎng)35%，大量新移民的遷入對(duì)房屋市場(chǎng)形成新的需求，刺激澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。在今年已經(jīng)過(guò)去的10個(gè)月中，澳大利亞的房產(chǎn)平均增值超過(guò)8%。此外，澳元對(duì)美元的強(qiáng)勁上升勢(shì)頭，也讓很多人看好當(dāng)?shù)氐牟粍?dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。
據(jù)豪士沃德的秦楚懿介紹，目前悉尼市中心的公寓價(jià)格較高，一般60萬(wàn)澳元只能買(mǎi)到50-70平方米左右的精裝修公寓(目前澳元與人民幣匯率約為1：6.5)，但是在悉尼郊外，70萬(wàn)澳元以上可以買(mǎi)到占地150-200平方米左右的排屋，而離市中心一個(gè)半小時(shí)車(chē)程的遠(yuǎn)郊，低端別墅的總價(jià)只需40萬(wàn)澳元；在墨爾本市中心，40萬(wàn)澳元以上可以買(mǎi)到50多平方米的房子，郊區(qū)房產(chǎn)的價(jià)格跟悉尼接近。在澳大利亞，買(mǎi)房子涉及的稅費(fèi)主要為印花稅，根據(jù)各個(gè)州的不同規(guī)定，印花稅為房子總價(jià)的3%-5%。
加拿大也是一直以來(lái)的投資移民熱點(diǎn)國(guó)。浙江新通的相關(guān)人士介紹說(shuō)，加拿大是發(fā)達(dá)國(guó)家中移民條件最寬松的國(guó)家之一，因此很多人對(duì)該國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也感興趣�！凹幽么蟮姆�?jī)r(jià)跟杭州相比也不算太貴，郊區(qū)一幢別墅的價(jià)格約三四百萬(wàn)人民幣�！边@位人士說(shuō)。不過(guò)由于受美國(guó)次貸危機(jī)牽連，最近加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)略顯不景氣，有些投資者對(duì)其預(yù)期看低。
阿聯(lián)酋則是近年里異軍突起的海外房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)，隨著迪拜日漸成為重要的金融、旅游、會(huì)展中心，以及迪拜大手筆的城市規(guī)劃，迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆異常。日前溫州籍地產(chǎn)商胡賓買(mǎi)下迪拜世界島中的上海島，更是成為當(dāng)?shù)匾淮笮侣�。“事�?shí)上，在迪拜工作生活的中國(guó)人中，浙江人占了大半，因此很多浙江人對(duì)投資迪拜房產(chǎn)興趣濃厚�！鼻爻舱f(shuō)，他們也組織了阿聯(lián)酋迪拜房產(chǎn)考察團(tuán)，報(bào)名情況不錯(cuò)。迪拜有幾個(gè)大型的人工島項(xiàng)目，吸引了全世界的眼光，其中世界島每個(gè)島的售價(jià)為50萬(wàn)美元以上，棕櫚島上的公寓起價(jià)50萬(wàn)美元，排屋售價(jià)約80-100萬(wàn)美元，面積在120-150平方米，別墅的售價(jià)更高，普遍為150~180萬(wàn)美元，面積都在200平方米以上。
新加坡則因?yàn)槿A人多而被浙江投資者看重。盛世管家港澳投資部的袁效告訴記者，他們今年8月份開(kāi)始代理新加坡房產(chǎn)的項(xiàng)目，目前每月都有一兩單的成交。據(jù)悉，目前新加坡的房產(chǎn)價(jià)格約為每平方米1萬(wàn)新元(目前新元與人民幣的匯率約為1：5)，“但是新加坡的住宅面積普遍為120平方米以上，投資總額比較高。而且該國(guó)對(duì)于房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)有嚴(yán)格的規(guī)定，買(mǎi)入房子后必須滿(mǎn)4年才能賣(mài)出，否則辦不出移民，因此想直接通過(guò)房產(chǎn)增值拋售來(lái)獲利是比較困難的�！痹дf(shuō)，可能因?yàn)檫@個(gè)原因，在他們接待的客戶(hù)中，以臺(tái)州、義烏、紹興人為主，溫州人反而很少。
投資海外房地產(chǎn)需謹(jǐn)慎
雖然有些人開(kāi)始投資海外的房地產(chǎn)，但是需要注意其中的投資風(fēng)險(xiǎn)。
房?jī)r(jià)下跌是所有風(fēng)險(xiǎn)中影響最大的。比如澳大利亞房產(chǎn)的上一輪上升周期于1997年亞洲金融風(fēng)暴后開(kāi)始，在2003年達(dá)到周期性高峰，房屋價(jià)格幾乎翻了一番。但是連續(xù)7年多的增長(zhǎng)后，2004年開(kāi)始，隨著周期性上升動(dòng)力減弱及澳大利亞持續(xù)增加貸款利率，房地產(chǎn)價(jià)格明顯下跌，特別是悉尼的豪宅市場(chǎng)，跌幅約為15%。直到去年房屋價(jià)格才開(kāi)始逐步恢復(fù)。
其次是房產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)的匯率變動(dòng)。國(guó)內(nèi)買(mǎi)家持有的通常是人民幣，投資海外房產(chǎn)時(shí)要將其兌換成澳元，如果兌換價(jià)高位買(mǎi)進(jìn)，但樓房升值時(shí)拋出去，兌換價(jià)走低，則會(huì)減少投資收益。
再者是各國(guó)的房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)。各國(guó)條例不同，在某些國(guó)家，外國(guó)人買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)都需要經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)卣?dāng)局的審批，而且非公民往往不準(zhǔn)在當(dāng)?shù)負(fù)碛杏谰玫仄醴慨a(chǎn)。比如在泰國(guó)規(guī)定，凡是非公民都不可擁有土地，但他們可擁有30年的可更新契約，如果要在泰國(guó)持有永久地契房產(chǎn)，外國(guó)人可通過(guò)設(shè)立泰國(guó)公司的方式來(lái)?yè)碛杏谰玫仄醴慨a(chǎn)。此外，投資者還得注意當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況和法律調(diào)整。比如前不久斯里蘭卡政府宣布向外國(guó)買(mǎi)家征收100%的房地產(chǎn)稅。(徐叔競(jìng))
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