上市與變革

　　據(jù)了解，碧桂園1992年起家，發(fā)跡地為楊國強的老家廣東順德。最初該公司的主要開發(fā)業(yè)務(wù)集中在廣州及珠三角地區(qū)，其樓盤的廣告“給你一個五星級的家”，以“南中國居住生活的一面旗幟”自詡。

　　自1999年開始，碧桂園園區(qū)每年的樓盤銷售總金額均超過25億元。據(jù)說2002年最輝煌時，曾在廣州創(chuàng)下了一分鐘銷售一套別墅的驚人紀錄，被當?shù)貥I(yè)界戲稱為“像賣白菜一樣賣別墅”。

　　據(jù)稱，楊國強平時為人相當?shù)驼{(diào)，極少在公開場合拋頭露面，更少接受媒體采訪。加之碧桂園歷來以財務(wù)穩(wěn)健、資金充裕來標榜自己，此次拋出上市的信息，不僅讓業(yè)內(nèi)人士都大感意外，就連其內(nèi)部員工也感覺突然。在其內(nèi)部員工看來，公司一旦上市，原來的一些經(jīng)營模式將大幅改變，公司現(xiàn)有的相對封閉的股權(quán)結(jié)構(gòu)也將受到?jīng)_擊，可以說，老板是下了很大的決心的。

　　為了上市，早在2006年7月，碧桂園集團就開始改變其注冊“身份”，由內(nèi)資變成外資。據(jù)稱，這是內(nèi)地民營企業(yè)赴香港上市的習慣做法。

　　可以說，在上市之前，碧桂園是典型的家族企業(yè)。隨著碧桂園的在港上市，勢將給其帶來深刻的變革，而多年來行事低調(diào)的碧桂園之所以選擇上市，也是基于變革與適應(yīng)形勢發(fā)展的需要。

　　透過楊國強的早年創(chuàng)業(yè)史我們就可以看到，他的發(fā)家得益于自己在政府部門當“領(lǐng)導”的哥哥楊國華。“他本身就是做建筑的，加上哥哥在二建里是當領(lǐng)導的，所以職位提升得很快�！贝謇镆晃焕先苏f。1989年，農(nóng)民工出身的楊國強已經(jīng)成為鎮(zhèn)政府旗下建筑公司———北建筑工程公司的法定代表人兼經(jīng)理。

　　到了1992年，中國的沿海開放城市出現(xiàn)了一股房地產(chǎn)投資和開發(fā)的狂潮，楊國強正是從此時以過人的勇氣投身于房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)之路。當年，楊以包工頭的身份，毅然買下順德碧江及桂山交界的大片荒地，興建4000套別墅和洋房，并以“碧桂園”命名，開始了自己的房地產(chǎn)事業(yè)。

　　1999年，碧桂園低調(diào)進入廣州，“用生產(chǎn)商品的方式來蓋房子”、“搞房地產(chǎn)像工業(yè)化生產(chǎn)”。此后，碧桂園推出的房子以超低價格一度創(chuàng)造了銷售速度奇跡，曾有一分鐘銷售一套別墅、一天之內(nèi)創(chuàng)造了銷售額7.5億元的銷售神話，至今這一紀錄仍無開發(fā)商可以打破。

　　但是，這種超低價格的房子是基于低價從政府手里拿地的前提。正因如此，碧桂園所以才理直氣壯地對外宣稱，碧桂園的單位土地成本占平均售價的百分比始終低于10%。而事實上，這種模式的建立來源于碧桂園基于本土的發(fā)展，據(jù)說，碧桂園園區(qū)的成功有很多程度基于其用人成功，他們聘請了一些從政府部門離退休的人員到公司任職，甚至做股東，這樣一來，他們可以通過公關(guān)拿下很多低價的土地。

　　但問題在于，碧桂園過去的那種“一年一個碧桂園”已經(jīng)不能適應(yīng)形勢發(fā)展的需要。同城相爭的富力、雅居樂等地產(chǎn)商分別在港上市，并陸續(xù)在國內(nèi)其他城市取得了長足發(fā)展，而碧桂園在2005年以前，一直在廣州及珠三角徘徊不前。

　　一位碧桂園中層干部曾向媒體表示：“假如我們還固守原有發(fā)展模式，等到將來競爭格局大定，我們就難免被邊緣化的命運，甚至最終被市場淘汰�！�

　　財經(jīng)專欄作家東方愚認為，行政力量是碧桂園上市不可輕視的一股推動力量，而碧桂園并沒有想像中的那么風光，缺錢少地問題早已開始暴露。

　　為改變現(xiàn)狀，近幾年來，碧桂園一年當中同時開發(fā)幾個大型社區(qū)樓盤，不僅在珠三角二線城市如南海、肇慶、高明、江門、陽東等地及廣州南沙開發(fā)區(qū)儲備了不少土地，還先后啟動了沈陽，天津、長沙、上海等地的項目。

　　同時啟動如此多的項目，自然需要源源不斷的資金。據(jù)了解，碧桂園在沈陽拿下的近7000畝土地，盡管以分期付款的方式，但目前支付的土地款就高達數(shù)億，而且，這些土地的低價格不再低廉，地價為60萬元／畝。

　　而在去年9月，碧桂園在廣州商務(wù)中心區(qū)珠江新城以高價4.8億元，拿下一塊住宅用地。

　　種種跡象表明，盡管碧桂園前期的土地成本依然較低，可供未來一段時間開發(fā)之用，但近一兩年以來，隨著各地土地交易市場走向成熟規(guī)范，同行間的競爭日趨激烈，碧桂園的發(fā)展戰(zhàn)略勢必因此而做出調(diào)整。而且，隨著土地增值稅開征后，已經(jīng)身為外資企業(yè)的碧桂園在此前獲得的增值額不需要補繳，但是在新規(guī)實施后所獲得的增值部分則需要按規(guī)定繳稅，這意味著，已經(jīng)習慣于低價拿地的碧桂園將要面臨后續(xù)項目稅收開支的巨大壓力。

　　在一定程度上，上市似乎是惟一的出路。因此，有分析人士認為，碧桂園的上市是大勢所趨，是被逼出“關(guān)”，而此次上市之后，手握上百億元融資的碧桂園必將加快各地城市布點，力爭成為全國性地產(chǎn)商。

　　但有關(guān)人士對碧桂園的未來發(fā)展提出了擔憂，指出碧桂園至少面臨三大挑戰(zhàn)：

　　一是土地成本上升的挑戰(zhàn)。土地成本的低廉與政府關(guān)系有關(guān)，這一點從目前的形勢來看將不再是優(yōu)勢；此外，低價土地面臨高額增值稅壓力。

　　二是全國性擴張瓶頸的挑戰(zhàn)。碧桂園的廣東模式是基于與政府關(guān)系的密切，此后進軍全國，能否像生產(chǎn)商品一樣將廣東模式復制到全國各地，這將是一項重要的挑戰(zhàn)。

　　三是管理模式的挑戰(zhàn)。從家族式企業(yè)管理到系統(tǒng)化、流程化的管理，需要一個艱難的過渡。有關(guān)人士分析認為，25歲的楊惠妍能否帶領(lǐng)碧桂園這艘地產(chǎn)巨艦，繼續(xù)其父楊國強的創(chuàng)富神話，有待觀望。(張曉暉)

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