解讀：工商銀行鐵西支行理財(cái)專家 解聰杰

　　交通銀行沈陽分行理財(cái)專家 白宏艷

　　銀泰證券資深分析師 劉東升

　　信達(dá)證券營(yíng)業(yè)部經(jīng)理 易楚波

　　房子可能是很多人一生中所購最大的物件。房產(chǎn)新政再次亮相，想買房的投資者

　　是借機(jī)買入，還是觀望等待？想賣房的人是馬上出售，還是轉(zhuǎn)售為租？這一政策對(duì)其他投資領(lǐng)域的影響又有幾何？

　　昨天，本報(bào)記者請(qǐng)多位權(quán)威人士細(xì)致解讀。

　　現(xiàn)房/持有還是拋售？

　　[個(gè)案]

　　2003年，王先生以每平方米5500元的價(jià)格購入一套100㎡的商品房，總價(jià)為55萬元。他首付15萬元，銀行貸款40萬元，年限為20年。上個(gè)月，王先生以每平方米8000元的價(jià)格在中介公司登記預(yù)備出售此房，但現(xiàn)在遇上了新政策，他很困惑目前是繼續(xù)持有，還是拋售？

　　[算賬]

　　根據(jù)稅收征收規(guī)定，王先生如要出售此房，所要繳納的稅費(fèi)總額=營(yíng)業(yè)稅+印花稅+個(gè)稅，共約75950元左右。如果現(xiàn)在出售，實(shí)際收入=轉(zhuǎn)讓收入-首付-應(yīng)繳稅收-三年房貸利息，約532950元。

　　王先生如果“轉(zhuǎn)售為租”，三年后再出售此房，屆時(shí)因購房已超過5年，因此不用繳納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。因此，我們暫把三年后的轉(zhuǎn)讓價(jià)仍定80萬元，三年期間每月出租收入2000元。

　　按照目前新政細(xì)則規(guī)定的“對(duì)于未能出具合理費(fèi)用相關(guān)憑證的業(yè)主，個(gè)人所得稅以轉(zhuǎn)讓價(jià)的1%來征收”，王先生只要繳納8000元的個(gè)人所得稅就可以了。如此算下來，此房的實(shí)際收入約為556100元。

　　但是，如果王先生將房售出，把售房所得的53.3萬元用其投資，以每年5%的回報(bào)率計(jì)算，三年后將61.7萬元，比三年后出售此房的收益高出4萬元左右。

　　由此可見，“轉(zhuǎn)售為租”并非最佳選擇，而且王先生還應(yīng)考慮到房屋出租后有可能與租房者產(chǎn)生的以外糾紛等問題。

　　持幣/租房還是買房？

　　[個(gè)案]

　　小張和女友現(xiàn)每月1200元租房，前一陣看中了一套價(jià)格為100萬元的房子，想買來作為婚房。隨著房產(chǎn)新政的推出，面對(duì)中意的房子，小張有些猶豫了，100萬畢竟不是小數(shù)字，是買還是租？

　　[算賬]

　　理財(cái)專家建議，對(duì)于想要購房的人來說，今后一段時(shí)間內(nèi)可能會(huì)有機(jī)會(huì)，租房卻是一個(gè)值得考慮的選擇。比如小張，他購房打算首付三成，為30萬元，其余70萬元申請(qǐng)20年期商業(yè)貸款。

　　按照目前貸款利率的下限計(jì)算，如果用等額本息的方法，平均算下來，小張每個(gè)月要還銀行的利息就是1997元，比他現(xiàn)在每月1200元的房租還要貴。因此，現(xiàn)在買房意味著未來幾年中，如果出現(xiàn)更安全、收益更高的其他類別的投資機(jī)會(huì)，小張根本無法投資。

　　業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出，如果確實(shí)有迫切的購房需要，可在短期的觀察后，如果房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，就可以考慮出手了。畢竟現(xiàn)在有的房?jī)r(jià)已到合理價(jià)位。

　　如果打算購房作投資或者購房需求并不是非常強(qiáng)烈的則可以等時(shí)機(jī)進(jìn)場(chǎng)。在觀望的同時(shí)，不要忘記將原本打算買房的資金制定一個(gè)合理的理財(cái)計(jì)劃，以保值增值。

　　地產(chǎn)股票/機(jī)會(huì)還是“曇花一現(xiàn)”？

　　財(cái)政部公布的一系列房地產(chǎn)救市計(jì)劃，使地產(chǎn)板塊23日走強(qiáng)，地產(chǎn)指數(shù)全日收漲超4%。其中上海新梅、中糧地產(chǎn)、萬科B收于漲停，招商地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球逼近漲停，金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)上漲也超過6%。

　　地產(chǎn)板塊的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)能持續(xù)多久？投資者該如何把握呢？

　　信達(dá)證券黑龍江街營(yíng)業(yè)部易楚波經(jīng)理認(rèn)為，國家出臺(tái)房產(chǎn)利好政策，可以通過穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)來保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。如果房地產(chǎn)出現(xiàn)問題，資金鏈斷裂，進(jìn)而連累銀行，引起銀行金融安全。短線來看，地產(chǎn)板塊有一定的機(jī)會(huì)，但長(zhǎng)期來看，仍處于調(diào)整中，不建議投資者參與。

　　銀泰證券十一緯路營(yíng)業(yè)部劉東升分析師說，目前大盤基礎(chǔ)不穩(wěn)，還沒有出現(xiàn)底部信號(hào)。房產(chǎn)新政對(duì)地產(chǎn)板塊是有一定利好影響的，在目前大盤尚未走穩(wěn)的情況下，投資者還是觀望為好。雖然有幾支股票沖擊漲停板，但是預(yù)計(jì)后期上沖乏力，后市并不樂觀。手頭持有地產(chǎn)股的股民，可以逢高減倉，空倉的投資者可以繼續(xù)等待。前期一些房地產(chǎn)個(gè)股漲幅巨大，如萬科A從9月18日的最低價(jià)4.8元，前兩天漲到7.2元，最大漲幅已經(jīng)高達(dá)50%。目前地產(chǎn)股三季度將陸續(xù)出臺(tái)，預(yù)計(jì)銷售數(shù)據(jù)較差，地產(chǎn)股短期不排除“見光死”的走勢(shì)。(記者 呂佳 張建芳)