日前,央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知》(下稱《通知》),要求嚴格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理,其中,禁止金融機構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款。此外,該“通知”還嚴格農(nóng)村集體建設(shè)用地項目貸款管理,對利用農(nóng)村集體土地開發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)的,不得發(fā)放任何形式的貸款；對購買農(nóng)村集體土地上建設(shè)住房的城鎮(zhèn)居民,不得發(fā)放住房貸款。

　　對此,有專家評述此舉“旨在保銀行、舍地產(chǎn)”。在本報記者的采訪過程中,業(yè)內(nèi)人士和專家都認為,房地產(chǎn)帶來的金融風(fēng)險普遍受到高度重視,而廣東的銀行和監(jiān)管機構(gòu)都為應(yīng)對風(fēng)險而做好準備。

　　調(diào)整持續(xù)風(fēng)險驟增

　　“該《通知》重申了去年‘9·27’房貸新政的精神。”合富輝煌地產(chǎn)首席分析師黎文江向記者表示,事實上,有關(guān)限制金融機構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款,在去年9月份已經(jīng)提出。去年房地產(chǎn)行業(yè)“高歌猛進”,房價飆升帶動地價“水漲船高”,從而“地王”頻出。值得注意的是,房地產(chǎn)開發(fā)商拍地的錢,大部分來自于銀行。黎文江表示,具體的流程是,房地產(chǎn)開發(fā)商先拍下地塊,繳納部分土地出讓金即獲得拍地合同,然后以此為抵押,從銀行獲得貸款,最后將這些貸款用于支付土地出讓金。

　　隨著去年10月份以來房地產(chǎn)市場進入調(diào)整階段,地塊多次出現(xiàn)“流拍”現(xiàn)象,被開發(fā)商用于支付土地出讓金的銀行貸款風(fēng)險驟增。加上房地產(chǎn)開發(fā)商資金來源最高超過50%來自銀行,房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整直接影響銀行的貸款風(fēng)險,以至于華遠集團總裁任志強拋出“要死肯定是銀行先死,房地產(chǎn)商后死”的言論。

　　即使在資本市場融資,對房地產(chǎn)開發(fā)商“圈錢買地”的做法也作出了明確的限制。今年3月份,中國證監(jiān)會表示,房地產(chǎn)企業(yè)IPO(首次公開發(fā)行)過程中凡募集資金用于囤積土地、房源,或用于購買開發(fā)用地等,將不予核準。

　　中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇向本報記者表示,鑒于房地產(chǎn)的行業(yè)性風(fēng)險太大,以及房地產(chǎn)市場存在著較大的不確定性,該《通知》側(cè)重銀行要采取審慎的態(tài)度,立足防范風(fēng)險。“同時,現(xiàn)在還沒到對房地產(chǎn)‘救市’的時候”。

　　資金風(fēng)險備受重視

　　在記者采訪過程中,多家廣東省內(nèi)的銀行表達了目前對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的擔(dān)憂。

　　反映較多的有預(yù)售賬戶監(jiān)管問題。據(jù)銀行業(yè)內(nèi)人士透露,商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸后監(jiān)管,主要是對其貸款資金使用和銷售回籠資金的監(jiān)控,保證還款來源。但是,廣東省內(nèi)部分房地產(chǎn)項目的預(yù)售管理未能嚴格規(guī)范,部分企業(yè)存在一個項目開設(shè)多個預(yù)售賬戶甚至銷售資金不進入預(yù)售監(jiān)管賬戶的情況,使貸款銀行難以對開發(fā)商進行有效的資金監(jiān)管。

　　因此,有銀行建議要繼續(xù)加強對房地產(chǎn)項目的預(yù)售管理,對一個樓盤項目規(guī)定只能開設(shè)一個銷售監(jiān)管賬戶,且對其嚴格管理,要求項目的銷售回籠資金必須全部進入監(jiān)管賬戶,其中包括首付款和現(xiàn)金付款部分,并由房管部門和銀行共同對回籠資金的使用進行監(jiān)管。

　　對于資金監(jiān)控,還有銀行反映,目前全省部分地市實行商品房銷售網(wǎng)上備案登記制度,開立商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶。但在實際執(zhí)行過程中,只有首期款部分是歸集到監(jiān)管賬號,后續(xù)的銷售資金并沒有歸集到監(jiān)管賬號,不利于銀行監(jiān)控整個銷售資金的回籠情況。因此,部分銀行建議,應(yīng)當進一步細化網(wǎng)上備案程序,要求開發(fā)商將所有銷售收入全部劃入銀行監(jiān)管的商品房預(yù)售款賬戶；并規(guī)定網(wǎng)上備案登記賬號和密碼是唯一的,且房地產(chǎn)開發(fā)商不能隨意向房管部門申請廢止并重新開立新的網(wǎng)上備案賬號和密碼。

　　銀行加強客戶準入管理

　　昨天,多家廣東省內(nèi)銀行向記者表示,正在積極采取措施對可能的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險進行控制。

　　某銀行向記者表示,今年以來該行房地產(chǎn)貸款增量占了全部貸款增量的20%左右,與歷年的數(shù)字大體相當。而另一家銀行向記者表示,房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額在該行信貸資產(chǎn)的比重不大,大約為10%。根據(jù)日前建設(shè)銀行公布的中期業(yè)績數(shù)據(jù),上半年,銀行房地產(chǎn)貸款“老大”建設(shè)銀行房地產(chǎn)貸款同比增長4.85%,預(yù)計今年房貸增幅將大概與去年持平。據(jù)悉,建行對房地產(chǎn)價格增長過快的8個城市房地產(chǎn)開發(fā)貸款進行了嚴格控制,這8個城市的房地產(chǎn)開發(fā)貸款增量只占建行全部房貸增量的3%。

　　大部分銀行基本上都采取了一些“避險”措施,包括加強客戶準入篩選管理,將信貸資金主要投向管理機制健全、抗風(fēng)險能力較強的企業(yè),并支持政府規(guī)劃的“保障性”住房項目等。一般而言,在投放區(qū)域上,這些銀行都重點支持珠三角等經(jīng)濟發(fā)達、房地產(chǎn)資金需求量較大的區(qū)域；在貸款投放種類上,重點支持群眾需求的普通住宅開發(fā)項目。

　　至于項目的貸后管理工作,銀行會督促企業(yè)按項目銷售進度歸還貸款本金,并且加強對項目后續(xù)資金投入的核查,落實資金來源。同時對貸款抵押物進行定期核查,保證貸款抵押物的第二還款來源足值、有效。

　　根據(jù)廣東某銀行的數(shù)據(jù),該行房地產(chǎn)開發(fā)貸款平均周轉(zhuǎn)期為1.58年,遠低于目前開發(fā)貸款期限3年,2007年該行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的收回率達到了57.83%。

　　房貸壓力測試啟動

　　近期,“斷供潮”為銀行的個人按揭貸款添加了陰影。因此,不僅對房地產(chǎn)業(yè)貸款,而且對個人按揭貸款都要進行壓力測試和情景分析。

　　事實上,在8月中旬,中國銀監(jiān)會向廣東、江蘇、浙江、上海、北京、深圳、寧波等七省市銀監(jiān)局發(fā)出了《關(guān)于開展重點地區(qū)房地產(chǎn)貸款壓力測試的通知》,以做好房地產(chǎn)金融風(fēng)險的預(yù)警和控制工作。

　　在接受本報記者采訪時,廣東銀監(jiān)局相關(guān)人士表示,前段時間,廣東銀監(jiān)局對廣州地區(qū)的商業(yè)銀行進行了房地產(chǎn)信貸壓力測試,主要從兩個方面進行情景分析。一方面是,在貸款利率分別上升2個檔次的情景下,即假設(shè)貸款年利率分別上調(diào)0.27%、0.54%時,對銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險會造成哪些影響；另一方面是,在房價下跌分別下跌3個檔次時,即假設(shè)房價分別下跌10%、20%和30%時,對銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的影響情況。不過,廣東銀監(jiān)局相關(guān)部門表示“目前還不方便透露有關(guān)測試的結(jié)果”。

　　另外,按照中國銀監(jiān)會的要求,廣東銀監(jiān)局現(xiàn)在對廣東全省范圍的商業(yè)銀行進行房地產(chǎn)信貸壓力測試,但是要到9月10日才有相關(guān)結(jié)果出來。

　　而廣東省內(nèi)的部分銀行表示,銀行都已提出對于住房按揭貸款進行壓力測試的方案,現(xiàn)價段工作主要是進行數(shù)據(jù)提取和分析,下階段將根據(jù)市場預(yù)測情況和統(tǒng)計結(jié)果模擬計算該行的風(fēng)險發(fā)生情況。(記者駱海濤)