●房地產(chǎn)價格飆升現(xiàn)泡沫跡象

　　●成為制約經(jīng)濟穩(wěn)增關鍵因素

　　●不可心存僥幸忽略市場風險

　　●調整政策就可以實現(xiàn)軟著陸

　　一季度中國經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，通脹溫和，但一些強化通脹預期的因素仍然存在，房地產(chǎn)價格大幅上漲可能是今年經(jīng)濟主要的不穩(wěn)定因素。

　　需要注意的是，地方政府的投資沖動特別大。推動經(jīng)濟過快增長會增加更多投資需求和更多的貨幣供應，使短期總需求偏離潛在增長水平，最終拉動價格水平的快速上漲，加速通脹惡化的壓力。更多的貨幣供應增加，對通脹預期的流動性管理顯然是不利的。

　　最近國務院會議強調流動性管理。相信數(shù)量管理工具、存款準備金率、公開市場操作包括3年期央票，都會成為交替使用的流動性管理的貨幣政策工具。針對一些過度投資的信貸額度的調整，也可能是非常有必要的調控方式。

　　今年強化通脹預期的非流動性因素較多。勞動力成本上升，資源稅調整，國際油價和大宗產(chǎn)品價格上漲，干旱帶來糧食減產(chǎn)糧價可能上升等等，導致通脹預期管理力度加大。

　　不過，我們判斷二季度應該沒有加息的壓力。首先，利率對流動性管理與其他非流動因素的調整并不直接有效。對地方政府的非市場化推動高增長的行為，也沒有約束力。其次，一季度經(jīng)濟形勢呈現(xiàn)低通脹高增長的良好態(tài)勢，央行已經(jīng)動用的貨幣工具效果明顯，沒有必要動用更多的貨幣工具。第三，作為宏觀政策工具，利率調整可能對其他微觀層面產(chǎn)生影響。比如，吸引更多的在低利率市場借錢、到高利率市場套利的投機性資本的流入，加大流動性和通脹的壓力。綜合評價利率調整的利弊，二季度加息的可能性不是太大。

　　房地產(chǎn)市場能否軟著陸，是今年經(jīng)濟穩(wěn)定增長的關鍵因素。去年的非常態(tài)的貨幣供應量增長，推動房價產(chǎn)生了非常態(tài)的上漲。2009年月供平均上升到近80%的水平，超過國內安全線60%。這是最明顯的泡沫現(xiàn)象。房價從長期來說一定會隨著經(jīng)濟增長和收入水平的上漲而不斷上漲，但是房價短期超過收入水平的大幅上漲，泡沫化風險會大幅上升。

　　不斷吹大的房地產(chǎn)泡沫會導致危機。房地產(chǎn)泡沫，讓日本經(jīng)濟失去了“二十年”。泰國當年因為巨大的房地產(chǎn)空置率，一天有58家銀行破產(chǎn)，引發(fā)亞洲金融危機。迪拜的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)幾乎兩次使國家破產(chǎn)。美國次貸引發(fā)了百年不遇的全球危機。這些危機警示我們，不論大國小國，發(fā)達國家、發(fā)展中國家，富國窮國，東方的國家，西方的國家，不同體制，不同發(fā)展階段，都發(fā)生過房地產(chǎn)泡沫危機。我們切不可存在僥幸的心理，忽略房地產(chǎn)泡沫的風險。值得關注的是，上述國家的房地產(chǎn)市場泡沫破滅基本上都是在房價大幅上漲的兩到三年以后。如果中國房地產(chǎn)市場延續(xù)2009年的漲勢，兩年到三年，中國經(jīng)濟將面臨巨大風險。

　　不論從土地資源的稀缺性還是從房屋的功能屬性來看，房地產(chǎn)應該是以居者有其屋為主要發(fā)展目標。中國房地產(chǎn)市場越來越變成一個投資性的市場。房地產(chǎn)市場變成投資性市場最大的問題是，改變了房屋的居住的屬性，扭曲了房地產(chǎn)市場的價格秩序。一旦房地產(chǎn)市場成為以投資為主體的市場，價格就不可能在合理水平上形成，泡沫就不可避免。

　　特別是在投資的資金主要來自銀行而不是自有資金的情況下，房地產(chǎn)的價格就會通過銀行資金被不斷推高，使投資需求的賺錢效應被不斷放大，就會產(chǎn)生價格不斷上漲的循環(huán)。當然，如果還有地方政府的高價賣地行為，就更有推波助瀾的功效了。

　　為什么過去的一些政策調整把房地產(chǎn)價格越調越高？有兩個原因。第一，政策的針對性不強。用解決居住性需求的思路，去調整投機性需求推動的價格，實際上是在助推價格。第二，執(zhí)行不力。

　　現(xiàn)在，房地產(chǎn)調控政策不斷出臺。這次政策的針對性加強，特別是通過加強保障性住房建設，把房地產(chǎn)的居住與投資功能進行某種程度的分離等。能否加大執(zhí)行力度，是這次房地產(chǎn)調控政策是否有效的關鍵。我們認為，如果及時得到調整，房地產(chǎn)市場不會形成巨大泡沫，是完全可以軟著陸的。

　　(作者左曉蕾 為銀河證券首席經(jīng)濟學家)