絕地反擊凈利潤(rùn)同比增6成

　　房地產(chǎn)業(yè)在金融危機(jī)后的第一年實(shí)現(xiàn)了令人訝異的復(fù)蘇，且景氣度很快超越了上一高點(diǎn)——2007年。據(jù)上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì),截至4月29日,已公布年報(bào)的133家房地產(chǎn)上市公司(包括完成借殼、注資，或以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主的多元化企業(yè)),2009年共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2769億元,較上年的2080億元增長(zhǎng)33.1%。同時(shí),實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東凈利潤(rùn)416億元，較上年的257億元增長(zhǎng)61.9%。

　　具體來(lái)看，在133家地產(chǎn)公司中,有20家公司2009年凈利潤(rùn)同比增幅超過(guò)100%。其中大龍地產(chǎn)2009年凈利潤(rùn)雖只有3.39億元，但比起2008年的236.05萬(wàn)元大幅增長(zhǎng)14259%，成為眾房企中的增速冠軍。但是，該公司前不久才因去年底違規(guī)參與土地拍賣(mài)被沒(méi)收巨額保證金、又因內(nèi)幕交易等問(wèn)題被證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查，2010年業(yè)績(jī)堪憂。這從另類(lèi)的角度折射出房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)不確定性。

　　業(yè)績(jī)?cè)龇��?00%以上的地產(chǎn)公司還有黑牡丹、深長(zhǎng)城、深物業(yè)A、陽(yáng)光股份、世茂股份和陽(yáng)光城等9家公司。另外，泛海建設(shè)等13家公司業(yè)績(jī)?cè)龇��?0%至100%之間。

　　除此之外，也有38家地產(chǎn)公司2009年的業(yè)績(jī)同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),占了已公布年報(bào)地產(chǎn)公司的28%。其中天業(yè)股份下滑幅度最大，2009年虧損5645萬(wàn)，與2008年盈利1087萬(wàn)相比，增長(zhǎng)為-620%。

　　預(yù)收款高企儲(chǔ)備“未來(lái)業(yè)績(jī)”

　　反映地產(chǎn)公司下一年業(yè)績(jī)最敏感的財(cái)務(wù)科目——預(yù)收賬款于2009年亦實(shí)現(xiàn)大幅飆升，其占當(dāng)年?duì)I業(yè)收入之比亦處于歷史高位。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，133家地產(chǎn)公司年末實(shí)現(xiàn)預(yù)收賬款1996億，較上年的1034億飆漲逾93%。若以其與營(yíng)業(yè)收入之比計(jì)算，2009年該比值為0.72，不僅遠(yuǎn)高于2008年的0.5，且處于近十年地產(chǎn)業(yè)的歷史高位。

　　細(xì)分來(lái)看，有27家地產(chǎn)公司預(yù)收賬款占營(yíng)業(yè)收入之比超過(guò)100%，其中以順發(fā)恒業(yè)最高，達(dá)278%。這家于去年初以借殼的形式登陸資本市場(chǎng)的萬(wàn)向系地產(chǎn)新貴，目前看來(lái)的確儲(chǔ)備了充足的“未來(lái)業(yè)績(jī)”用來(lái)兌現(xiàn)重組承諾，不會(huì)令市場(chǎng)失望。

　　以預(yù)收賬款總額計(jì)算，“招寶萬(wàn)金”仍然高居榜首，其中萬(wàn)科317億元、保利地產(chǎn)298億元、金地集團(tuán)124億元、招商地產(chǎn)95億元，4家合計(jì)達(dá)833億元，占1996億總額的42%。同時(shí)，4公司中僅萬(wàn)科同比增幅為32%，其余金地集團(tuán)增1.29倍、保利地產(chǎn)增2倍、招商地產(chǎn)增2.47倍，均高于市場(chǎng)平均水平。由此來(lái)看，2010年全國(guó)型房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)的確定性，整體上或高于區(qū)域型公司。不過(guò)，預(yù)收賬款同比漲幅最高的前十位幾乎均為去年剛完成借殼、轉(zhuǎn)型地產(chǎn)的企業(yè)，參考意義不大。

　　市場(chǎng)格局分化考驗(yàn)應(yīng)變能力

　　統(tǒng)計(jì)顯示，2010年第一季度房地產(chǎn)行業(yè)仍實(shí)現(xiàn)了超高速增長(zhǎng)，但4月以來(lái)國(guó)家實(shí)施的2007年來(lái)最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，或使房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)市場(chǎng)格局至公司業(yè)績(jī)出現(xiàn)分化。

　　截至4月29日，117家已披露一季報(bào)的房地產(chǎn)公司共實(shí)現(xiàn)營(yíng)收556億元，同比增長(zhǎng)70%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)83.8億，同比增長(zhǎng)1.26倍。

　　4月中旬，國(guó)家出臺(tái)一系列調(diào)控新政，遏止房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)投資性需求和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，由此北京、上海、深圳、廣州等一、二線城市“量?jī)r(jià)齊跌”，而自住需求占主導(dǎo)地位的二、三城市交易仍然保持活躍。

　　市場(chǎng)格局突變必然影響到相關(guān)公司的經(jīng)營(yíng)策略。今年初仍有不少公司于一、二線城市高額舉債、激進(jìn)拿地，而在新政影響下，其資金鏈將面臨考驗(yàn)。

　　“招寶萬(wàn)金”一季度的單月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，二、三線城市、低價(jià)房市場(chǎng)明顯好于一、二線、高價(jià)房市場(chǎng)。萬(wàn)科即在一季報(bào)中研判，新政將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生顯著影響，個(gè)別熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭將被扭轉(zhuǎn)。而公司也以實(shí)踐檢驗(yàn)自己的預(yù)判，2010年將規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈地塊，新增項(xiàng)目多位于房?jī)r(jià)上漲較少、自住需求占主導(dǎo)地位的二、三線城市。

　　2010年后的一段時(shí)期內(nèi)，經(jīng)營(yíng)日益穩(wěn)健、深耕二、三線的公司，或?qū)⒂瓉?lái)歷史性機(jī)遇。(郭成林)