風(fēng)云變色，寒意來(lái)襲�？谒�泛濫、眾生期待的房?jī)r(jià)下調(diào)，可能真要實(shí)現(xiàn)了。

　　繼周末國(guó)務(wù)院連出重拳調(diào)控樓市后，昨天，地產(chǎn)股創(chuàng)近一年來(lái)新低，整體下跌超過(guò)8%，拖累滬指失守3000點(diǎn)并跌破年線(xiàn)。信達(dá)證券資深證券分析師鄭云鷹認(rèn)為，這是資本市場(chǎng)先于房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)政策調(diào)控作出的反應(yīng)，并可能成為樓市下調(diào)的風(fēng)向標(biāo)。

　　合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江告訴本報(bào)，據(jù)合富輝煌測(cè)算，此輪樓市調(diào)控將導(dǎo)致成交量顯著下降，從而給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)資金壓力，迫其下調(diào)房?jī)r(jià)。預(yù)計(jì)今年十一前，廣州房?jī)r(jià)將下調(diào)10%，十區(qū)均價(jià)跌至9000元/平米以上。

　　地產(chǎn)股跌至一年來(lái)最低

　　昨天，滬指一路狂瀉，失守3000點(diǎn)并跌破年線(xiàn)。跌150 .00點(diǎn)，跌幅4.79%，創(chuàng)8個(gè)月來(lái)單日最大跌幅。受?chē)?guó)務(wù)院連出重拳調(diào)控樓市影響，地產(chǎn)股是砸盤(pán)第一主力，在各大主要板塊中跌幅第一，整體下跌超過(guò)8%，共有25只個(gè)股跌停。龍頭萬(wàn)科下跌超過(guò)8%，盤(pán)中最低跌到8.26元，創(chuàng)近一年以來(lái)新低；中糧、保利、招商、泛海、金融街等地產(chǎn)龍頭股價(jià)全部創(chuàng)下近一年以來(lái)的新低。這一情景，與一年來(lái)瘋漲不斷的房?jī)r(jià)形成鮮明的對(duì)比。

　　信達(dá)證券資深證券分析師鄭云鷹告訴本報(bào)，此次股市大跌有三大原因，其中地產(chǎn)股暴跌首當(dāng)其沖。鄭云鷹分析，周末出臺(tái)的地產(chǎn)調(diào)控政策，直接導(dǎo)致地產(chǎn)股暴跌。而地產(chǎn)股占大盤(pán)權(quán)重大，且拉動(dòng)多個(gè)行業(yè)，如鋼鐵、建材以及銀行，因而引起其它板塊紛紛下跌。其次，股指期貨推出后，藍(lán)籌股并未如投資者期待的那樣放漲，市場(chǎng)失望情緒蔓延，發(fā)泄拋盤(pán)。此外，高盛被訴事件導(dǎo)致歐美股市大跌，A股此時(shí)又較弱，自然受到波及。

　　地產(chǎn)股暴跌，在鄭云鷹看來(lái)，是資本市場(chǎng)先于房地產(chǎn)市場(chǎng)，提前對(duì)政策調(diào)控作出的反應(yīng)，并可能成為樓市下調(diào)的風(fēng)向標(biāo)。就地產(chǎn)股來(lái)說(shuō)，鄭云鷹預(yù)計(jì)中長(zhǎng)期、至少到今年三四季度前，都將走弱。這是因?yàn)橐�發(fā)此次暴跌的樓市調(diào)控頗為嚴(yán)厲，表示政策風(fēng)向發(fā)生變化，轉(zhuǎn)為收緊，并料將持續(xù)。

　　調(diào)控重拳密集沉重

　　此次樓市調(diào)控，醞釀已久，出手密集沉重。

　　去年下半年開(kāi)始，市場(chǎng)就不斷傳言樓市將推出新的調(diào)控政策，卻似乎只是捕風(fēng)捉影或小打小鬧。與此同時(shí)，各地房?jī)r(jià)不斷瘋漲，地王頻現(xiàn)，并在今年兩會(huì)期間創(chuàng)下高潮。終于，上周，國(guó)務(wù)院出手。14日，宣布提高二套房貸首付比例至最低五成，房貸利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍。17日，國(guó)務(wù)院再發(fā)通知要求，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、價(jià)格上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，銀行可暫停發(fā)放購(gòu)三套及以上住房貸款，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。與此同時(shí)，還表示，“引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。”正在加緊研究制定中。

　　國(guó)務(wù)院之所以出手調(diào)控，在鄭云鷹看來(lái)，是時(shí)機(jī)已到，不得不調(diào)。他分析，2009年樓市的上漲是非理性、打激素式的“虛”繁榮，主要得益于政府“保增長(zhǎng)”的政策刺激，其需求主要是投資投機(jī)性“虛”需求，而沒(méi)有實(shí)體經(jīng)濟(jì)做支撐。如今，“保增長(zhǎng)”已無(wú)大礙，我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型刻不容緩；同時(shí)樓市虛假繁榮所帶來(lái)的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題卻越來(lái)越嚴(yán)重。在此情形下，政府于是出重拳調(diào)控樓市，樓市下調(diào)不可避免。而且，隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型繼續(xù)，樓市調(diào)控還會(huì)繼續(xù)。

　　盡管如此，鄭云鷹認(rèn)為，此次樓市調(diào)控跟之前一樣，仍然是應(yīng)急式調(diào)控，根本的土地財(cái)政問(wèn)題依然存在。因此，調(diào)控過(guò)程中，會(huì)有變數(shù)和反復(fù)。他分析，開(kāi)發(fā)商與政府是一種互相利用、互相博弈的關(guān)系。現(xiàn)在不用保增長(zhǎng)，怕泡沫過(guò)大，政府對(duì)開(kāi)發(fā)商的態(tài)度是“只要你敢漲，我就敢調(diào)�！钡�一旦樓市真的下滑，政府又會(huì)出手相救，從而陷入反復(fù)調(diào)控的怪圈。

　　而此次調(diào)控政策出臺(tái)后，預(yù)計(jì)政府將觀察一段時(shí)期，如果效果不明顯，不排除會(huì)有后續(xù)。鄭云鷹表示，作為最厲害的殺手锏，物業(yè)稅還沒(méi)啟動(dòng)。而合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為，從國(guó)務(wù)院加緊制定“引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”的不表態(tài)來(lái)看，接下來(lái)還會(huì)加征營(yíng)業(yè)稅等。

　　國(guó)慶前廣州房?jī)r(jià)或下跌10%

　　調(diào)控之下，房?jī)r(jià)很可能松動(dòng)。在鄭云鷹看來(lái)，目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到峰值，上漲空間越來(lái)越小。而在政策刺激以及資金收縮下，房?jī)r(jià)下跌的可能性很大。

　　合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江告訴本報(bào)，此次樓市調(diào)控是繼2007年二套房貸政策以來(lái)最嚴(yán)厲的一次。不過(guò)最受傷的是改善性需求，其次才是投資投機(jī)性需求。由此帶來(lái)的影響是，房?jī)r(jià)短期內(nèi)不會(huì)松動(dòng)，但在今年國(guó)慶黃金周前會(huì)下跌10%，即廣州十區(qū)房?jī)r(jià)均價(jià)會(huì)由目前的10800元/平米下跌至9000元/平米以上。

　　黎文江分析，根據(jù)合富輝煌的統(tǒng)計(jì)，在改善性購(gòu)房中，30%為一次性付款，70%是貸款供樓。而在投資投機(jī)性購(gòu)房中，50%以上是一次性付款。此次樓市新政要求二套房貸首付五成、貸款利率為基準(zhǔn)利率1.1倍，這對(duì)貸款供樓的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)壓力陡增。但對(duì)資金充裕的投機(jī)者來(lái)說(shuō)，只是有抑制作用，影響并不至于傷筋動(dòng)骨。

　　而且，黎文江認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商還會(huì)靈活應(yīng)對(duì)，比如五成首付中，只要求購(gòu)房者一次性付四成，剩下一成可分期付款。并且，從目前利率來(lái)看，五年以上貸款基準(zhǔn)利率為5.9%，則房貸利率上調(diào)1.1倍后為6 .5%，跟2007年9月二套房貸利率7.83%相比，仍處低位。相對(duì)于通脹而言，投資房產(chǎn)仍具吸引力。由此，黎文江認(rèn)為，短期內(nèi)投資性購(gòu)房需求不會(huì)顯著減少，相反仍有買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理。而開(kāi)發(fā)商暫時(shí)不差錢(qián)，預(yù)計(jì)在五一之前，不會(huì)輕易降價(jià)。

　　但是，由于改善性購(gòu)房需求受挫，以及市場(chǎng)觀望氣氛，黎文江預(yù)計(jì)，樓市新政必定會(huì)導(dǎo)致樓市成交量顯著下降，從而給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)資金壓力，迫其下調(diào)房?jī)r(jià)。黎文江告訴本報(bào)，根據(jù)合富輝煌測(cè)算，預(yù)計(jì)今年十一前，這一情形就會(huì)出現(xiàn)，下調(diào)幅度約為10%，廣州十區(qū)的均價(jià)會(huì)由目前的10800元/平米下跌至9000元/平米以上。

　　據(jù)合富輝煌測(cè)算，這一10%的下調(diào)幅度，剛好彌補(bǔ)房貸利率上調(diào)所帶來(lái)的購(gòu)房成本上升。黎文江認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商希望以此吸引改善性購(gòu)房者再度入市，使成交量逐步恢復(fù)。而一旦成交量恢復(fù)得差不多，房?jī)r(jià)就有可能再次上調(diào)。（辛靈）

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策仍未出盡?

　　4月11日上午

　　銀監(jiān)會(huì)主席稱(chēng)，北京部分銀行已自行審慎執(zhí)行二套房首付60%，下午，銀監(jiān)會(huì)緊急澄清，二套房首付仍為四成

　　4月12日

　　中農(nóng)工建交五大銀行稱(chēng)，已收緊二套房利率優(yōu)惠政策

　　4月14日

　　溫家寶主持國(guó)務(wù)院會(huì)議，稱(chēng)將實(shí)行嚴(yán)格的差別化住房信貸政策

　　4月15日

　　第二套房首付不得低于50%

　　4月17日

　　《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》發(fā)布，稱(chēng)上漲過(guò)快地區(qū)，可暫停發(fā)放第三套住房貸款