房產(chǎn)成愛爾蘭債務(wù)危機(jī)罪魁禍?zhǔn)?2)

　　愛爾蘭經(jīng)濟(jì)快速增長得益于地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。1996年,房地產(chǎn)業(yè)在GDP中的占比是5%；2006年,是10%。公共住房領(lǐng)域的投資增長是愛爾蘭投資增幅最大的領(lǐng)域。1995至2000年,用于住房的投資為33億歐元,2000至2006年,這項投資達(dá)到105億歐元,增幅218%。愛爾蘭居民將新到手的財富再投資于房地產(chǎn)。開發(fā)商將碼頭變成辦公樓,將牧場變成居民住宅區(qū)。2006年,開發(fā)商建造了93419座住宅樓,是十年前的3倍。

　　就業(yè)擴(kuò)大。1993年,房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)是整個就業(yè)人數(shù)的6.5%,2007年,達(dá)到13.3%。愛爾蘭約28萬人受雇于建筑業(yè),建筑業(yè)成為吸納就業(yè)人數(shù)最多的行業(yè)。

　　房價暴漲。從1995年到2007年,新房價格增長3.5倍,二手房價格增長3倍,房價與家庭年收入之比由4增長到10,在首都都柏林,是17。房價暴漲,暴增了居民賬面收入,更進(jìn)一步吸引投資、投機(jī)資金介入地產(chǎn),推升房價進(jìn)一步上漲。

　　國庫猛增�；鸨�的房地產(chǎn)業(yè)促使愛爾蘭稅收收入增長迅猛,2006年度財政盈余22.5億歐元,而在2005年度財政赤字卻高達(dá)4.99億歐元。2006年,經(jīng)常收入461.45億歐元,比2005年的398.49億歐元增長15.8%。其中稅收收入455.39億歐元,增長16%。稅收收入主體是資本利得稅和印花稅,占總稅收收入的54%。

　　房價上漲,帶來了巨額增值稅和印花稅收入。據(jù)測算,增值稅和印花稅占房價的28%。2000至2007年,愛爾蘭的增值稅和印花稅收入從3%提高到9%。政府從房價上漲中獲益多多。

　　房價離奇高企

　　投資擁抱泡沫

　　2005年,愛爾蘭房地產(chǎn)業(yè)就已經(jīng)開始浮現(xiàn)泡沫,且在市場推波助瀾下愈吹愈大。

　　房價離奇地高。2008年,愛爾蘭房價已超過所有OECD國房價,高居榜首。當(dāng)年,國際貨幣基金組織的調(diào)查警示,愛爾蘭房價漲幅已脫離了基本面支撐,房價位居全球16個脫離基本面支撐的高房價國家之首。房價與基本面之間出現(xiàn)了30%的房價缺口,調(diào)整風(fēng)險大。

　　抵押貸款市場火爆。在愛爾蘭,抵押貸款市場非�；鸨�。2004年,新抵押業(yè)務(wù)首次突破100000大關(guān),比上一年增長19%。2005年,總抵押貸款為190億歐元,增長11%。

　　貨幣發(fā)行無節(jié)制且多流向房地產(chǎn)業(yè)。寬松的貨幣政策引發(fā)了泡沫。歐洲央行和愛爾蘭央行的寬松貨幣政策鼓勵愛爾蘭銀行大舉借債和放貸。1975至1994年,愛爾蘭整個國家信貸供應(yīng)量為年度GDP的40%；2008年,這一數(shù)據(jù)是300%。10年間金融機(jī)構(gòu)大舉借債和放貸導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表急劇膨脹。2007年,金融業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模相當(dāng)于GDP的1400%。

　　大部分銀行業(yè)貸款流向了開發(fā)商和個人房貸。2008年銀行對開發(fā)商的貸款就達(dá)2000年全年貸款的140%；2008年,個人房貸是2000年全年貸款的175%。充足的流動性刺激房價飆升,房價的上升又鼓勵銀行業(yè)放更多的貸款給開發(fā)商和個人。

　　住房空置率高。寬松的貨幣政策,加上投資和投機(jī)的推動,導(dǎo)致了居高不下的房價。房價過高,愛爾蘭許多年輕人和工薪階層只得去國外買房,剛性需求開始下降,從而推升了房屋空置率。據(jù)都柏林大學(xué)的調(diào)查,截至2010年2月底,愛爾蘭房屋空置數(shù)量達(dá)34.5萬套,空置率高達(dá)17%,遠(yuǎn)高于正�？罩寐�5%至10%的范圍。