10月8日，車主文先生起訴小區(qū)物業(yè)要求退還停車費一案成為房山法院受理的《物權法》實施后首起小區(qū)車位服務合同糾紛案件。文先生訴稱，自己每月繳納150元停車管理費，卻未得到小區(qū)物業(yè)公司提供的停車泊位，導致自己的車只能停放在小區(qū)內的道路和空閑場地內。但根據10月1日實施的《物權法》針對“建筑區(qū)規(guī)劃內的道路、綠地及其他公共場所屬于業(yè)主共有”的規(guī)定，文先生認為小區(qū)物業(yè)無權收取費用，因此要求物業(yè)公司返還停車泊位服務費、車卡成本費，共計170元。

　　10月9日上午，大興法院開庭審理了另一起小區(qū)停車位糾紛案件。原告九龍山莊業(yè)委會將小區(qū)物業(yè)訴上法庭，向其索要100余萬元小區(qū)車位近10年來的停車費。據了解，本案沒有當庭宣判。

　　對于小區(qū)車位的所有權問題一直都是業(yè)主與開發(fā)商及小區(qū)物業(yè)之間很容易產生糾紛的地方。各方觀點也很難達成一致：業(yè)主認為，小區(qū)車位、車庫是小區(qū)土地上的不動產，而小區(qū)土地使用權屬于業(yè)主，因此，根據房地不分的法理，小區(qū)車庫、車位應當屬于業(yè)主共有；其次，小區(qū)車位、車庫是為輔助業(yè)主正常使用房屋所必需的附屬設施、配套設施，自然應屬于業(yè)主所共有。開發(fā)商則認為，小區(qū)的車庫、車位與房屋一樣，都是開發(fā)商投資建設的，又是相互獨立的不動產，也能夠成為經濟交易的客體，因此所有權屬于開發(fā)商。

　　以九龍山莊業(yè)委會起訴小區(qū)物業(yè)一案為例，根據業(yè)委會的計算，從1997年入住至今，小區(qū)內的85個停車位的出租收益達150多萬元。扣除適當的管理成本，至少還有近100萬元入了物業(yè)公司囊中。但根據《物權法》的規(guī)定這100萬元收入應該由小區(qū)的業(yè)主共有。然而，有法律人士卻指出，法不溯及既往，1997年至今的費用爭議用現行法律來判斷難獲支持；此外目前《物權法》存在不少法律盲點，小區(qū)車位的所屬權該如何界定仍屬一大難題。

　　市賽思博律師事務所的陳律師對記者表示，“很多人都把希望寄托于《物權法》，希望它能夠打破目前小區(qū)內物業(yè)壟斷車位的局面。但有很多細節(jié)顯然不在《物權法》的規(guī)定之內，也導致一些具體的糾紛案件仍難以解決�！薄段餀喾ā芬�(guī)定，如果車位在建筑規(guī)劃內，業(yè)主在買房時應與開發(fā)商約定車位的歸屬。不過，由于目前種種情況的約束，讓處于下風的業(yè)主在與開發(fā)商簽訂合同時往往會得不到理想的結果。在這種情況下，小區(qū)業(yè)主往往會跟開發(fā)商就小區(qū)車位、車庫的所有權以成本和面積是否分攤來決定，即開發(fā)商在銷售房屋時，若將停車位、車庫的成本或面積分攤到建筑成本或房屋面積中，停車位、車庫的產權就應歸業(yè)主，如果沒有分攤就歸開發(fā)商。

　　一般來說，如果車位已計入公攤面積，車位的所有權應歸業(yè)主所有。但陳律師也指出了這種做法的最大弊端，那就是如果日后雙方對此產生分歧時，如何確認車庫、車位是否攤入成本并不明確，因為公攤面積的計算涉及很多專業(yè)問題。而法院也很難定奪小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商之間，哪一方負有舉證的責任，開發(fā)商甚至可以拒絕對此提供證據。

　　近期內接連發(fā)生的車位糾紛問題表明，有關部門應盡快完善《物權法》的實施細則并加以規(guī)范。陳律師認為，如果單純按照購房者購買房屋時是否分攤了車庫、車位成本確定車庫、車位的權利歸屬，涉及比較復雜的建筑專業(yè)問題，在實踐中難以操作。管理部門應出臺相應法則，比如可以要求開發(fā)商從立項開始，即對車位設施單獨立項，單獨計算其材料費、人工費，并分攤到房屋價格中。這樣的話，不管是對于私家車主或是小區(qū)物業(yè)而言都是一種不錯的做法，一旦發(fā)生矛盾，明細的規(guī)定也能很快讓雙方達成解決方案。(王培）