看來中央下決心不讓“國(guó)六條”重蹈“國(guó)八條”引而不發(fā)、效果不彰的覆轍了。有關(guān)行政部門對(duì)于地方政府與房地產(chǎn)商的指責(zé)前所未有的嚴(yán)厲，而最近的一則消息是，近日有國(guó)家外匯管理局官員透露，限制外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的具體措施很快會(huì)出臺(tái)。
地方與外資都不是輕易啃得動(dòng)的骨頭，如今卻陸續(xù)進(jìn)入調(diào)控視野，可見中央決心之大。
中國(guó)房地產(chǎn)有兩大癥結(jié)，一曰資金過剩加劇泡沫，二曰投機(jī)炒作激化供需矛盾，在資金為王的房地產(chǎn)市場(chǎng)，歸根結(jié)底是資金問題。因此，政府每次出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，少不了收緊房地產(chǎn)信貸這一關(guān)鍵性條款�！皣�(guó)八條”等宏觀調(diào)控政策的破產(chǎn)，地方政府為公私兩便或明或暗的抵制固然是一個(gè)重要原因，而中央政府無力調(diào)控資金流向更是一個(gè)核心障礙。
管得了內(nèi)卻管不了外。由于目前世界貨幣市場(chǎng)流動(dòng)性過高、人民幣升值預(yù)期如火烹油、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)收益率遠(yuǎn)超成熟市場(chǎng)，世界資金麇集中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)淘寶，外資深度介入了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整個(gè)循環(huán)，從做開發(fā)商、收購(gòu)成熟物業(yè)到入股國(guó)內(nèi)，似水銀泄地、無孔不入。
國(guó)外資金源源而來，遭遇失利痛苦的國(guó)內(nèi)銀行更不愿關(guān)上房貸閘門。在很多時(shí)候，中國(guó)政府平抑房?jī)r(jià)的調(diào)控政策，看起來更像是替國(guó)外資金做市，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)消費(fèi)者無奈淪為巨大的國(guó)際資本的游戲?qū)ο蟆?/p>
2005年國(guó)家進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，外資不僅沒有放慢進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐，反而增加了對(duì)中心城市的投資數(shù)量。今年一季度，國(guó)內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款不到2005年的一半，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)卻活躍異常、價(jià)格迅速上漲，摩根士丹利、高盛、麥格理銀行、美林集團(tuán)等諸多外資機(jī)構(gòu)交易大增。
中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控當(dāng)然不是為了讓外資抄底獨(dú)享中國(guó)溢價(jià)，這既無助于房市降溫，也使國(guó)內(nèi)的商業(yè)銀行、房地產(chǎn)公司獨(dú)失厚利，調(diào)控的意義也就不復(fù)存在。從央行、建設(shè)部到國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心言之再三，可見是心頭之痛。
但限制談何容易。中國(guó)政府必須直面法律、信譽(yù)等幾方面的障礙。目前，我國(guó)在相關(guān)法律、政策方面可謂暢行無阻：在國(guó)際貨幣基金組織總共187個(gè)成員國(guó)，在對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行嚴(yán)格限制的137個(gè)國(guó)家里不包括我國(guó)。現(xiàn)行《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》把房地產(chǎn)業(yè)(普通住宅的開發(fā)建設(shè))列入鼓勵(lì)類項(xiàng)目，從2005年起，政策允許外資地產(chǎn)企業(yè)在中國(guó)設(shè)立獨(dú)資企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，并且在稅收和土地出讓等方面享有超國(guó)民待遇。我國(guó)的外匯管制政策雖然對(duì)外資在地產(chǎn)業(yè)的流向有所限制，但效果大可懷疑。這也難怪房地產(chǎn)市場(chǎng)“假洋鬼子”崛起，或改制為外資企業(yè)，或挾洋資以自重。
如果僵硬地用行政手段將上述法律障礙一筆抹殺，這些個(gè)個(gè)背景不凡的國(guó)外投資機(jī)構(gòu)豈肯善罷甘休，到時(shí)，他們會(huì)通過各種途徑好好地給中國(guó)政府上一堂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法律基礎(chǔ)課程，至于經(jīng)濟(jì)索賠自然是不在話下。并且，如果不區(qū)分投資與投機(jī)資本，不分青紅皂白一概驅(qū)逐，會(huì)讓世界對(duì)中國(guó)的市場(chǎng)化產(chǎn)生嚴(yán)重質(zhì)疑。
一個(gè)更要害的問題是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否經(jīng)受得住國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫急劇擠破的打擊？已有外資打賭，中國(guó)政府需要外資來給深陷其中的國(guó)有商業(yè)銀行解套，無法對(duì)外資痛下狠手。鐘偉先生也有聳人聽聞的結(jié)論：如果房?jī)r(jià)12個(gè)月內(nèi)下跌30%，房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款可能激升到1.02萬億元，銀行的不良資產(chǎn)率將上升3.2個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)政府而言，由此增加的負(fù)擔(dān)相當(dāng)于建行、中行改制上市的全部花費(fèi)。在另一經(jīng)濟(jì)支柱尚未成長(zhǎng)之前，房地產(chǎn)業(yè)轟然倒塌絕非政府所愿。從這方面來說，外資機(jī)構(gòu)可謂深諳中國(guó)國(guó)情。
但深諳中國(guó)國(guó)情的外資也一定會(huì)懂得，政府在關(guān)鍵時(shí)刻，在社會(huì)民生、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與短期利益之間的取舍。如果放任外資炒作房地產(chǎn)，政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策將功虧一簣。兩害相權(quán)取其輕，以短視眼光為一時(shí)之利放任外資馳騁于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，無疑是在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)作繭自縛。
事實(shí)上，對(duì)炒作房地產(chǎn)的外資進(jìn)行管制于法有據(jù)，調(diào)控外資并不必然與尊重法律法規(guī)相沖突，更可向世人展示中國(guó)政府對(duì)內(nèi)外資一視同仁的公平態(tài)度、尊重國(guó)內(nèi)民生的世界普適的價(jià)值取向。在充分尊重法律的前提下，政府措施宜早不宜晚。
(來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 作者：葉檀）
