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山雨已來風滿樓。
“這是遲早的事情�！�5月17日上午，在被問到宏觀調控是否會再次來臨的問題時，京城一位地產(chǎn)商這樣對本刊記者說。果不其然，當天晚上，中央電視臺的《新聞聯(lián)播》節(jié)目播發(fā)了這樣一條新聞：國務院總理溫家寶當天主持召開國務院常務會議，研究促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的措施，會議提出了進一步引導和調控房地產(chǎn)業(yè)的六條針對性措施。
很快，在一些地產(chǎn)記者的MSN上，就已經(jīng)出現(xiàn)了“國六條”的字樣。第二天，全國各大小媒體紛紛報道、解讀新出的“國六條”，并聲稱新一輪的地產(chǎn)宏觀調控正式全面啟動。
上一輪調控失效？
確切地說，近年來政府對于地產(chǎn)的宏觀調控起始于2003年中。從“8·31大限”、央行調息，到“國八條”“新八條”和“七部委八條”，以及后來的一些財稅和金融政策；再到現(xiàn)在的“國六條”，可以說，調控手段和政策一直未斷。然而事與愿違，盡管在這些政策作用下，市場上曾經(jīng)出現(xiàn)了很長時間的觀望，但觀望之后房價依然面臨上漲的壓力，主要城市房價上竄跡象明顯。
5月19日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新報告顯示，截至4月底，中國大陸完成商品住宅投資額同比增長22.6%。與此同時，北京、深圳、廣州等大城市的房價仍在高位運行。而商品房空置面積達1.22億平方米，同比增長18.9%。
“國家一調控，房價就上漲�！本┏且晃坏禺a(chǎn)商將最近一輪房價上漲歸因于上一輪調控。
這位地產(chǎn)商以北京為例向本刊記者說，政府說限制別墅等高檔住宅的發(fā)展，于是郊區(qū)的別墅全賣火了；政府又說三環(huán)以內不再批新地，于是三環(huán)以內的房子全漲價了；現(xiàn)在政府要積極發(fā)展二手房市場，于是京城的二手房又開始瘋漲了。
一位不愿透露姓名的地產(chǎn)評論員對本刊分析說：“近兩年來政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調控許多在結果上導致消費者做出了不合理的消費決策�！�
“2004年的宏觀調控以及2005年春的房地產(chǎn)新政，在為房地產(chǎn)熱降溫上，我認為基本上是失敗的�！比鹗啃刨J董事總經(jīng)理兼亞洲區(qū)首席經(jīng)濟師陶冬近日指出。
陶冬認為，此前的宏觀調控只是以行政命令的手段，制止銀行貸款流向地產(chǎn)商�！斑@對個別小地產(chǎn)商可能是致命的，但對于資金充沛的大地產(chǎn)商而言，反而為他們趁機擴張?zhí)峁┝朔奖恪：Ｍ鉄徨X也在此時順勢進入了中國房地產(chǎn)市場�！�
“2005年的國內房地產(chǎn)宏觀調控基本失敗。因為2005年國務院宏觀調控目的是穩(wěn)定房價，但實際結果沒有達到，在上海、深圳、廣州、北京，房地產(chǎn)價格上漲幅度甚至接近20%�！鄙缈圃航鹑谘芯克魅我讘椚萁淌趶恼{控結果上對本刊記者分析說。
在易憲容看來，兩年的地產(chǎn)宏觀調控實際效果如此之差的原因在于，有關部門對房地產(chǎn)市場判斷不明確，從而沒有決心來調控這個市場，也就不可能用有效的市場工具來調控。
而中國社科院宏觀經(jīng)濟研究室研究員袁鋼明也認為，從去年“國八條”頒布以來，宏觀調控從土地供應和房地產(chǎn)信貸投資兩方面對房地產(chǎn)業(yè)進行了調控，“現(xiàn)實的情況是，中央制定的這些措施在地方政府的執(zhí)行上已經(jīng)大打折扣，所以說調控失效。”袁鋼明說。
新政之惑
面對持續(xù)上漲的房價，國家再度出手進行宏觀調控已經(jīng)成為必然。關鍵在于，是繼續(xù)用嚴厲的行政手段還是以市場的方式進行調控？
業(yè)內分析人士認為，從目前的情況來看，行政手段無疑再次占了上風，因為“國六條”依然強調行政調控,在對房地產(chǎn)業(yè)的各個相關部門提出了要求之外，還特意要求各地方政府“切實負起責任”。
國美地產(chǎn)銷售總監(jiān)陳云峰在接受本刊采訪時認為，“國六條”出來后，主要是對地方政府提出要求，開發(fā)商在觀望，買房人也在觀望。
“現(xiàn)在的觀望跟去年的觀望可不太一樣了，開發(fā)商在觀望同時，‘捂盤’的力度加大了，因為現(xiàn)在局勢很明白，就是供不應求。” 陳云峰說。
易憲容認為，如果僅通過行政的方式、通過局部來調控是不可能達到目的的。特別是當有關部門試圖對一個地方進行調控而對另一個地方不調控時，那么在中國這個統(tǒng)一的金融市場，炒作房地產(chǎn)的熱錢就必然從一個地方流向另一個地方。
“國六條”規(guī)定：要加強房地產(chǎn)開發(fā)建設全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。“這很難執(zhí)行，政府怎么去控制這個標準，實際上在一定范圍內調控自己公司的銷售，這是企業(yè)的權利。比如我有100套房，我認為后面市場好一些，我適當?shù)胤怕N售，在某種程度上開發(fā)商有這種權利�！标愒品鍖Ρ究浾哒f。
北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩表示，令人欣慰的是，此次“國六條”盡管依然沒有明確增加供給，但提出“重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房�！�
“雖然這直接表現(xiàn)為結構調整問題，但大家都知道，不適度擴大中低端住房總量的規(guī)模，是很難調整結構的�！倍獙Ρ究浾哒f。
但地產(chǎn)界人士并沒有如此樂觀。說到調整供應結構，北京朝陽大地房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司董事總經(jīng)理段枚焱在接受本刊采訪時認為，因為土地是由政府控制的，如果調整土地供應結構，增加郊區(qū)土地的供應，這樣是可以的�！暗仨毬鋵嵪氯�，否則在量仍然不夠的情況下，各種房價都會上漲，比如過去廉租房是3000元/平方米，現(xiàn)在都炒到5000元/平方米�！倍蚊鹅驼f。
在段枚焱看來，囤積土地不完全是企業(yè)的問題。企業(yè)拿到土地之后，受很多因素制約，包括拆遷、資金、金融政策等對它的影響，導致沒有辦法開發(fā)�！艾F(xiàn)在房子漲得這么快，傻子才不愿意把土地開發(fā)成商品房賣掉呢。而且按規(guī)定兩年不開發(fā)，土地會被收回，關鍵是在實踐中有多少土地被收回了呢？”段枚焱說。
以稅控市？
在瑞士信貸董事總經(jīng)理兼亞洲區(qū)首席經(jīng)濟師陶冬看來，過剩的資金流動性，是新一輪房地產(chǎn)熱的根源。因此，“為房地產(chǎn)熱降溫的最直接有效方法，不是加息，不是行政調控，而是加稅，打擊炒作。加稅曾經(jīng)在兩個月內讓上海房地產(chǎn)市場由沸點降到冰點�！碧斩f。
業(yè)內人士普遍認為，作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種，物業(yè)稅無疑具有抑制需求并遏止投機的作用，而目前房價快速上漲的公認原因之一便在于需求剛性。因此，物業(yè)稅似乎被越來越多的人看作是下一步對房地產(chǎn)進行宏觀調控的有力手段。
易憲容解釋說，政府并沒有真正使用過宏觀調控的工具，比如利率僅動了一次，匯率也僅改變了一點，稅收政策更是連現(xiàn)有政策都沒有認真落實。
《中國房地產(chǎn)藍皮書》副主編李景國教授表示，國家應在條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。他說：“我國房地產(chǎn)稅費主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，但最終被房地產(chǎn)商攤入了成本。而對個人占用多套房產(chǎn)幾乎不征收稅費，客觀上刺激了房地產(chǎn)的投機行為�！�
“國六條”提出要“完善住房轉讓環(huán)節(jié)稅收政策”。對此，北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩說，“完善住房轉讓環(huán)節(jié)稅收政策當然有必要，但在需求旺盛的情況下，交易環(huán)節(jié)的稅收對住房需求的抑制作用不很明顯，容易轉化為交易的成本從而進一步推升房價。”他認為應該設立物業(yè)稅，在持有環(huán)節(jié)增加稅種。
國家發(fā)改委經(jīng)濟研究所研究員王小廣認為，房地產(chǎn)稅收應該有四個稅：第一個是交易稅(契稅)；第二是財產(chǎn)稅；第三是所得稅；第四是消費稅。王小廣介紹說，韓國的經(jīng)驗值得借鑒。從2006年開始，韓國對出售第二套或第三套房產(chǎn)的投資者征收30%的房產(chǎn)交易資本收益稅，大幅提高房產(chǎn)投資交易成本；另外，有區(qū)別地制訂購房貸款措施，下調真實購房貸款利率，而上調投資需求的貸款利率。
5月19日，中國國家稅務總局有關負責人接受中央電視臺記者采訪時表示，將進一步完善稅收政策，遏制最近一段時期少數(shù)大城市房價上漲過快、住房供應結構不合理等問題。
事實上，針對房地產(chǎn)市場短期投機行為，國家稅務總局去年就已出臺了對已購商品房兩年內出售的將全額征收營業(yè)稅，此次完善稅收政策后，相關時間段可能會延長，比如三年內出售。此次還將完善的另一項稅收政策，就是提高土地保有環(huán)節(jié)的稅負，抑制囤積土地，促進空置房處置。此外，國家稅務總局也將采取措施，抑制開發(fā)高檔住宅，鼓勵經(jīng)濟適用房等普通住宅的開發(fā)。
如此看來，在強調行政調控的同時，加大稅收的杠桿作用，將構成此次地產(chǎn)調控的主要特色。
稿件來源：《中國新聞周刊》，作者：謝良兵
