北京市第二中級(jí)人民法院受理的物業(yè)糾紛案2005年突增至424件，比上年增長1倍；2006年截至昨日已受理案件370件。日前媒體報(bào)道：“物業(yè)費(fèi)官司朱明瑛終審敗訴” 。

　　業(yè)主認(rèn)為物業(yè)糾紛成因

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　　業(yè)主敗訴三種典型情形

　　案例:證明服務(wù)不周拒交物業(yè)費(fèi)判決:仍須補(bǔ)交70%

　　馮女士因拖欠41個(gè)月物業(yè)費(fèi)，被北京中億豪物業(yè)管理有限公司推上法庭。在庭審中，馮女士拿出了有利證據(jù)，證明物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)存在一定瑕疵，如將樓房的消防道用做垃圾通道、亂停車、設(shè)啤酒銷售攤位等。二中法院根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，對(duì)物業(yè)公司要求的物業(yè)管理費(fèi)予以一定比例的扣減，扣減比例根據(jù)實(shí)際違約情況確定為30%，馮女士須交41個(gè)月物業(yè)費(fèi)的70%。案例:未簽合同拒交物業(yè)費(fèi)

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　　判決:實(shí)際享受了服務(wù)仍應(yīng)交費(fèi)

　　張先生欠交17個(gè)月物業(yè)費(fèi)，被所在小區(qū)物業(yè)公司告上法庭。張先生的抗辯理由是:這家物業(yè)公司接替以前的物業(yè)公司后，并未與自己重新簽訂物業(yè)管理合同，所以不應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)。法院經(jīng)審理認(rèn)為，該物業(yè)公司雖未與張先生重新簽訂物業(yè)管理合同，但對(duì)張先生所居住的小區(qū)實(shí)際提供了物業(yè)管理服務(wù)，張先生也實(shí)際享用了該公司提供的物業(yè)管理服務(wù)，已形成事實(shí)上的物業(yè)管理關(guān)系，故張先生應(yīng)向該物業(yè)公司交納全部物業(yè)費(fèi)。案例:因物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論而拒交物業(yè)費(fèi)

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　　判決:新物業(yè)公司有托管協(xié)議并提供服務(wù)應(yīng)交費(fèi)

　　2006年5月26日，二中法院對(duì)朱女士上訴物業(yè)管理糾紛案做出終審判決:判令朱女士支付物業(yè)管理費(fèi)22774.56元，駁回了物業(yè)公司要求朱女士給付滯納金的訴訟請(qǐng)求。

　　朱女士自2004年6月至2005年10月期間，未向小區(qū)物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)。她認(rèn)為，該物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)，未經(jīng)法定的業(yè)主大會(huì)討論及經(jīng)2/3以上有投票權(quán)的業(yè)主同意，沒有進(jìn)行物業(yè)管理企業(yè)的招投標(biāo)；其與非法成立的物業(yè)管理委員會(huì)簽訂的協(xié)議是違法的。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)管理委員會(huì)因與小區(qū)原物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生矛盾，致

　　使原物業(yè)管理公司終止了對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理工作，在這種情況下，具備物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的新物業(yè)公司根據(jù)與物業(yè)管理委員會(huì)簽訂的《臨時(shí)托管協(xié)議》及《關(guān)于臨時(shí)托管協(xié)議的補(bǔ)充說明》，而進(jìn)駐朱女士居住的小區(qū)，并實(shí)際提供物業(yè)管理服務(wù)。作為小區(qū)業(yè)主之一的朱女士應(yīng)支付相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。

　　業(yè)主維權(quán)方式單一　主要有4個(gè)誤區(qū)

　　物業(yè)服務(wù)合同糾紛大量涌進(jìn)法院，折射出的主要問題是，業(yè)主維權(quán)意識(shí)不斷提高，但維權(quán)方式非常單一、消極，通常采用的方式就是拒交物業(yè)費(fèi)，因而被物業(yè)公司紛紛告上法庭，由此導(dǎo)致的后果是未能維權(quán)，反而敗訴。業(yè)主維權(quán)存在主要誤區(qū)有4個(gè):

　　誤區(qū)一:物業(yè)管理服務(wù)不到位就可以拒交物業(yè)管理費(fèi)

　　物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)包括很多具體項(xiàng)目，如保潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)、生活垃圾外運(yùn)費(fèi)、化糞池清淘費(fèi)、電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共用電視天線費(fèi)等等。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司管理不到位通常是指保潔、保安、綠化方面，如果這些方面確實(shí)與物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)差距明顯時(shí)，根據(jù)北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)》中的規(guī)定，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但鑒于物業(yè)管理企業(yè)客觀上提供了一定的服務(wù)，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的主張不能支持。

　　誤區(qū)二:小區(qū)物業(yè)管委會(huì)或業(yè)主委員會(huì)未按法定程序招聘物業(yè)管理企業(yè)，就有權(quán)拒交物業(yè)管理費(fèi)

　　按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，無論是物業(yè)管理委員會(huì)還是業(yè)主委員會(huì)，均不得擅自選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)。但即使這種情況發(fā)生了，單個(gè)業(yè)主也不能以物業(yè)公司進(jìn)入不合法為由，拒絕向給小區(qū)實(shí)際提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)費(fèi)。因?yàn)橛蓡蝹�(gè)業(yè)主來否認(rèn)物業(yè)管理企業(yè)與管委會(huì)或業(yè)委會(huì)訂立的物業(yè)服務(wù)合同，本身就違法了。在《合同法》上，這種物業(yè)管理合同實(shí)際上仍處于一種效力待定狀態(tài)，假設(shè)之后召開的業(yè)主大會(huì)決定承認(rèn)這份合同，則該合同就具有合法效力；即使業(yè)主大會(huì)最終決議否定了這份合同的效力，業(yè)主也應(yīng)根據(jù)物業(yè)公司已提供的事實(shí)服務(wù)，交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。如果業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)存有異議，應(yīng)通過建議召開業(yè)主大會(huì)的渠道解決，采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式不妥。

　　誤區(qū)三:與物業(yè)管理公司未簽訂過物業(yè)服務(wù)合同，因此拒交物業(yè)費(fèi)

　　根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會(huì)的職責(zé)之一，作為業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)的業(yè)主委員會(huì)，可以代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。這份合同對(duì)小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主均具有約束力，因此，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，只要與執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議的業(yè)主委員會(huì)訂立物業(yè)服務(wù)合同即可，無需再與每位業(yè)主單獨(dú)訂立合同。

　　另外，即使物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主均未訂立服務(wù)合同，但物業(yè)管理企業(yè)提供了事實(shí)的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主事實(shí)上接受了服務(wù)的，根據(jù)北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)》中的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)仍可以要求業(yè)主繳納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　誤區(qū)四:對(duì)拆遷安置有意見就可拒交物業(yè)費(fèi)

　　這批業(yè)主由平房搬進(jìn)樓房，一些人對(duì)安置不滿意，而且還要自己掏腰包交物業(yè)費(fèi)，他們從心理上抵制這筆費(fèi)用，所以找借口拒交。二中院民二庭齊麗華庭長說，有些業(yè)主已經(jīng)長期在物業(yè)公司“掛牌”拒絕交費(fèi)，被多次告上法庭；有的已被強(qiáng)制執(zhí)行過4次，但仍然堅(jiān)持不交費(fèi)，成了不交物業(yè)費(fèi)的“釘子戶”。

　　警示物業(yè)服務(wù)滯后造成訴訟惡性循環(huán)

　　隨著業(yè)主維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)態(tài)度、項(xiàng)目、內(nèi)容、水平開始有了更多的要求。而物業(yè)服務(wù)水平滯后，沒有真正實(shí)現(xiàn)由管理型向服務(wù)型的轉(zhuǎn)變；此外，許多物業(yè)管理企業(yè)將自己“服務(wù)者”的角色，認(rèn)同為小區(qū)的“管理者”，凌駕于業(yè)主之上，想盡名目收取費(fèi)用，遇到業(yè)主有不同意見就以停電、停水等相要挾，導(dǎo)致矛盾激化，也是物業(yè)糾紛增加的一個(gè)主要原因。

　　二中院民二庭齊麗華庭長介紹，很多物業(yè)公司頻頻來法院打官司，但業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的情況絲毫沒有因?yàn)樵V訟而改變。這無疑已形成一種訴訟的惡性循環(huán)，不利于從根本上解決問題，緩解社會(huì)矛盾。物業(yè)公司預(yù)警，應(yīng)轉(zhuǎn)變工作態(tài)度和方法，為業(yè)主提供好的服務(wù)，改善生活環(huán)境，提高服務(wù)水平。

　　提醒業(yè)主收集證據(jù)維權(quán)要用積極手段

　　對(duì)于九成案件業(yè)主敗訴的問題，齊庭長說，主要是因?yàn)闃I(yè)主已經(jīng)和物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同對(duì)具體的收費(fèi)都有明確的規(guī)定。法院在判決此類案件時(shí)慎之又慎，因?yàn)橐粋�(gè)案子判下來，影響的是整個(gè)小區(qū)物業(yè)和業(yè)主的利益。業(yè)主不交費(fèi)，物業(yè)公司以降低服務(wù)質(zhì)量相對(duì)抗，這樣只能形成惡性循環(huán)。

　　齊麗華庭長建議，業(yè)主們應(yīng)積極收集、提供證據(jù)，才能在訴訟中要求減免物業(yè)費(fèi)并處于有利的地位，比如上述案例一。業(yè)主們應(yīng)舉出物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)、有瑕疵的地方，如有施工噪音、綠地上亂擺放東西、亂停車等都要保留錄音或者照片，這些瑕疵必須是明顯的，法院就能在判決中考慮。

　　解決物業(yè)糾紛，成立業(yè)主委員會(huì)是當(dāng)務(wù)之急，由業(yè)委會(huì)來監(jiān)督物業(yè)的工作、對(duì)物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)等與物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商，并代表業(yè)主們通過合理、合法途徑，為大家爭取應(yīng)有的利益。 (來源：北京日?qǐng)?bào) 作者：北京市第二中級(jí)人民法院　任愛民)