中新網(wǎng)5月18日電 據(jù)新華網(wǎng)消息，房?jī)r(jià)飛揚(yáng)——誰在左右中國房?jī)r(jià)？經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋是，市場(chǎng)供需。然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前中國樓市，主導(dǎo)房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素除了市場(chǎng)供需，還有充斥市場(chǎng)的“偽信息”。而如何消除這些“偽信息”的影響已成中國樓市的一個(gè)重要命題。
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者、復(fù)旦大學(xué)教授尹伯成日前接受記者采訪表示，“在調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)抑制投資性需求之外，當(dāng)前抑制房?jī)r(jià)過快增長的另一個(gè)重要渠道是實(shí)行房?jī)r(jià)、地價(jià)定期公開。地方政府分區(qū)域選取住宅樓盤公布其合理利潤，可以有效防止房地產(chǎn)開發(fā)商利用信息不對(duì)稱哄抬房?jī)r(jià)�！�
斷裂的信息——政府?dāng)?shù)據(jù)房地產(chǎn)商也不愿看
今年五一黃金周，廣州各大房地產(chǎn)商為消費(fèi)者精心準(zhǔn)備了一份售樓“答卷”。在這份“答卷”中，富力地產(chǎn)銷售額達(dá)1億多元；雅居樂地產(chǎn)廣州、中山兩地銷售額7億元，其中廣州占半數(shù)以上；恒大地產(chǎn)金碧系列樓盤銷售量占推出總量80%……而來自廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)則顯示，廣州市十區(qū)新建商品住宅實(shí)際簽約826套，簽約金額5.66億元。
一個(gè)是“火焰”，一個(gè)是“冰水”——廣州市民陳鋼對(duì)記者說，看了前面這個(gè)數(shù)字，我準(zhǔn)備馬上去排隊(duì)；看了后面這個(gè)數(shù)字，那我還要等等。
“目前，各地都有為數(shù)不少的房地產(chǎn)開發(fā)商鉚足了勁構(gòu)建樓市的虛假繁榮。而在消除開發(fā)商提供的偽信息方面，我們政府提供的公共服務(wù)還相當(dāng)缺位�！鄙虾７康禺a(chǎn)界獨(dú)立評(píng)論人士顧海波說。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各地有關(guān)部門公布的房地產(chǎn)信息主要是樓盤成交量、銷售面積、均價(jià)等。這些數(shù)據(jù)一般以市為單位，沒有定期發(fā)布時(shí)間，即使發(fā)布，時(shí)間也很滯后，經(jīng)常在成交月份的一個(gè)月以后。至于構(gòu)成樓盤重要成本的地價(jià)，各地有關(guān)職能部門更是諱莫如深。而不少地產(chǎn)商透露：地方政府公布的數(shù)據(jù)是根據(jù)我們的報(bào)表做的。考慮到可能與稅收掛鉤問題，我們一般會(huì)報(bào)低房?jī)r(jià)和成交量。這樣的數(shù)據(jù)本身就是不準(zhǔn)的，我們根本不會(huì)去看它。在確定樓盤均價(jià)時(shí)，我們也會(huì)像買房人一樣去參加房展會(huì)，同時(shí)再看看周邊樓價(jià)。
但即使是這種開發(fā)商也不愿意看的數(shù)據(jù)，消費(fèi)者拿到卻非常困難。沒有穩(wěn)定的發(fā)布渠道，沒有固定的發(fā)布時(shí)間，沒有可以即時(shí)查詢的免費(fèi)或收費(fèi)資訊�？梢哉f，在地產(chǎn)商、政府、消費(fèi)者三者之間，信息的真實(shí)流動(dòng)實(shí)際上在很大程度上出現(xiàn)了斷裂。
“我們只看到這個(gè)報(bào)紙上說成交火爆，那個(gè)報(bào)紙說某樓盤通宵排隊(duì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)到底怎么樣？房地產(chǎn)商賺了多少錢？我們用現(xiàn)在的價(jià)格買房子有多大風(fēng)險(xiǎn)？這些我們真的不知道，也沒有辦法知道�！鄙虾Ｊ忻裢跚嘤畋г拐f。
偽信息“造市”——地方政府的尷尬與曖昧
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的極度不對(duì)稱，房地產(chǎn)商通過發(fā)布虛假信息“造市”成了抬升房?jī)r(jià)的一個(gè)重要手段。
“只要有幾個(gè)大發(fā)展商聯(lián)手，把一個(gè)地方的樓價(jià)抬上去還是比較容易的。首先，找到一個(gè)題材——這個(gè)題材越稀缺越好，因?yàn)檫@樣參考比較的機(jī)會(huì)便很少——比如地鐵、高速輪軌、山水什么的，接著找些人排隊(duì)或根本不找，放出銷售火爆的信息，再接著某家或幾家樓盤同時(shí)小幅提升均價(jià)，試探市場(chǎng)底線，成功的話區(qū)域內(nèi)所有樓盤都會(huì)跟進(jìn)，不斷將房?jī)r(jià)推向高點(diǎn)�！苯K一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)商爆出行業(yè)秘密。他說，目前發(fā)展商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期總體上還是看好的，在這種情況下，根本不用擔(dān)心有樓盤會(huì)不跟進(jìn)。
在更為具體的操作層面，誠意金、捂盤、饑餓療法等則已成為房地產(chǎn)商偽信息造市的重要手段。五一期間，廣東部分地區(qū)樓市出現(xiàn)怪現(xiàn)象：一些樓盤在不開盤、沒有具體銷售價(jià)目表的情況下，派發(fā)一個(gè)或多個(gè)排隊(duì)號(hào)碼，收取金額在1萬元左右的誠意金。許多樓盤收取的誠意金份數(shù)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了開發(fā)房屋的套數(shù)。“新的供不應(yīng)求的局面正在被炮制出來�！庇嘘P(guān)人士評(píng)價(jià)說。
對(duì)于消除房地產(chǎn)商的偽信息“造市”，不少職能部門顯得態(tài)度曖昧、不積極。2005年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控伊始，廣東的幾大房地產(chǎn)商不約而同地在一些媒體露面，宣揚(yáng)地根趨緊、房?jī)r(jià)要漲的理論。而對(duì)于這些明顯誤導(dǎo)消費(fèi)者的造市信息，有關(guān)部門并沒有及時(shí)澄清。
廣東樓市出現(xiàn)的這種政府反應(yīng)滯后現(xiàn)象，在全國范圍內(nèi)比較普及。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)商不斷通過發(fā)布市場(chǎng)火爆信息進(jìn)行“造市”努力的同時(shí)，大部分地方政府的職能部門對(duì)此采取了聽之任之的態(tài)度。
“地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)介入過深是造成調(diào)控落實(shí)不到位的一個(gè)重要原因�！鳖櫤２ㄕf。
由于房地產(chǎn)牽扯到幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)，各地政府顯然不愿意房?jī)r(jià)增幅下跌過多�！翱紤]到社會(huì)利益，政府不愿意房?jī)r(jià)過快上漲；考慮到經(jīng)濟(jì)利益，政府又不愿意房?jī)r(jià)大幅跌落。目前地方政府在房市調(diào)控中處于一種相當(dāng)尷尬的位置�！鳖櫤２ㄕf�；蛟S正是這一尷尬位置導(dǎo)致了地方政府在房地產(chǎn)信息公開中采取曖昧態(tài)度、缺乏主動(dòng)性。
用什么來抑制過熱——政府參考價(jià)？
2005年中國僅個(gè)人購買商品住房消費(fèi)就達(dá)1.42萬億元。而當(dāng)年全國社會(huì)消費(fèi)品零售總額為6.72萬億元，全國居民可支配收入總額為8.32萬億元。將居民住房消費(fèi)與社會(huì)總消費(fèi)及可支配收入總額進(jìn)行比較，比例均在1：5左右。
那么，政府提供穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息對(duì)抑制住房消費(fèi)過熱有沒有作用？
“政府通過公布區(qū)域房地產(chǎn)成交量、均價(jià)等市場(chǎng)整體走勢(shì)數(shù)據(jù)，對(duì)消費(fèi)者的購房心理還是能夠產(chǎn)生一些作用的。現(xiàn)在的問題是政府拿到的數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，公布也沒有穩(wěn)定的渠道�！睂＜医ㄗh有關(guān)職能部門采取措施，盡可能真實(shí)地收集、公布房地產(chǎn)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)與價(jià)格數(shù)據(jù)。
除了整體市場(chǎng)走勢(shì)外，在實(shí)際的市場(chǎng)層面，對(duì)消費(fèi)者購樓意向產(chǎn)生影響的是擬買樓盤的周邊房?jī)r(jià)。因此，有專家建議地方政府分區(qū)域制定住宅類樓盤的“政府參考價(jià)”。
一位廣東地產(chǎn)商說：“在特定區(qū)域控制房?jī)r(jià)并不難。購房者根本無法知道樓盤的成本。你說賣貴了，我會(huì)告訴你這兒地價(jià)現(xiàn)在很昂貴，這兒有波羅的海風(fēng)情、這兒的資源如何如何稀缺�！�
在廣東順德新城區(qū)，第一個(gè)樓盤是嘉信城市花園。這個(gè)樓盤的地價(jià)500元／平方米，但2002年開盤均價(jià)卻達(dá)3200元／平方米至3300元／平方米，此后，2005年開盤的另一個(gè)樓盤純水岸均價(jià)也達(dá)到4100元至4200元。“這兒是新城區(qū)，購房者無法比較。首先開盤的嘉信城市花園將樓價(jià)定到了一個(gè)高點(diǎn)，接下去的發(fā)展商只會(huì)加碼，決不會(huì)低開。我估計(jì)他們的利潤率達(dá)到100%以上�！边@位地產(chǎn)商告訴記者。
“我認(rèn)為，公布地價(jià)、對(duì)城市住宅商品分區(qū)域取樣，公布地產(chǎn)項(xiàng)目利潤率，能提升消費(fèi)者的購房風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，抑制當(dāng)前的消費(fèi)熱潮�！币煞治稣f。
而針對(duì)地方政府的“調(diào)控尷尬”，尹伯成則提出土地收入歸中央所有的建議。他認(rèn)為，國有土地的收入本身在理論上也應(yīng)納入到中央收入之中。通過這一措施，可以最大限度地避免地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)介入過深的問題。(蔡國兆 趙東輝)
